김지은 주택산업연구원 연구위원

8·4 공급대책은 서울권역 등 수도권 주택공급 확대, 2023년 이후 안정적 주택공급을 위한 대응방안으로 마련되었다. 근본적인 수요관리 대책에 이은 공급확대 방안으로 실수요자의 불안감 해소 및 수급균형을 통한 시장 안정 도모의 필요성에서 기인했다.

서울권역을 중심으로 주택 총 13.2만호+α의 추가공급을 추진하는 것으로 신규택지 발굴 3만 3000호, 용적률 상향 및 고밀화 2만 4000호, 정비사업 공공성 강화 7만호, 도시규제 완화 등이 5000호+α로 계획되었다.

특히 해당 부지 모두 신규 택지지구 지정이 아니라, 대부분 중앙정부와 지자체 소유 토지라는 것도 매우 의미가 있다. 당초 계획된 3기 신도시의 공공분양물량 사전청약도 9000호에서 6만호로 확대하여 공급의 큰 축을 담당하게 될 것이다. 

금번 공급계획은 크게 정부와 지자체가 소유한 공공택지와 민간을 활용한 공공재건축, 공공재개발이 가장 핵심이다. 공공택지를 통한 공급은 가장 확실한 방법이다. 무엇보다 중요한 것은 지자체와의 의견조율인데, 보도자료 발표 이후 매끄럽지 않은 지자체와의 의견충돌 모습은 매우 안타까웠다. 향후 지자체와의 협의, 해당 주민들과의 원만한 합의를 통해 공급 가시화를 더욱 앞당길 수 있어야 할 것이다.

민간차원에서는 공공참여 시 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘공공참여형 고밀재건축’을 도입하여 기존 세대수보다 2배나 많은 공급물량을 제시하고, 개발이익은 기부채납으로 환수하는 계획을 제시했다. 또 정비예정구역 해제구역에서의 공공재개발 활성화는 주거환경정비가 필요하지만 정비구역으로 지정되지 않은 정비예정구역, 정비해제구역에서도 공공재개발이 가능하도록 허용하면서 동시에 분양가 상한제를 제외하는 등의 인센티브도 제공하고 있다.

실제 민간이 해당 사업을 진행할 때에도 재건축과 재개발의 사업진행 속도 및 온도차가 큰 게 사실이고, 공공 주도하에 민간사업을 진행한다는 것은 쉽지 않을 것이다. 정부와 지자체 소유의 공공택지 내에서의 공급보다 어려울 것이다. 그러나, 현재 서울시에서 15곳 이상이 공공재개발 사업에 관심을 가지고 있다고 하며 정부에서는 9월 내 후보지 공모를 통해 올해 안에 사업지 결정을 계획하고 있다고 하니 지켜보아야 할 것이다.

정부주도의 공급, 민간주도 공급 모두 현재 제시하는 공급물량의 사업준비-착공-사업완료까지는 실질적으로 매우 오랜기간이 소요되며, 빈틈없이 스피디하게 진행되지 않으면 현실화가 어려울 수도 있다.  

금번 공급대책은 사업진행을 얼마나 확실하게 빠른 속도로 진행하여, 기대하고 기다리는 국민들이 8·4대책의 공급계획을 체감할 수 있도록 하느냐가 현 시점에서는 가장 중요할 것이다. 신규택지로 발굴된 3만 3000호의 본격적인 시행을 통해 2021년 하반기에는 일부 착공을 할 수 있도록 스피드를 내는 정책적 의지를 보여주어야 할 것이다.

이 과정에서 잦은 잡음들은 더 줄여나가야 할 것이다. 또한 3기 신도시의 수요가 도시 내 요지에 공급되는 주택대기 수요로 전환되는 과정에서 발생하는 임차수요 증가 및 3기 신도시에 미치는 영향을 고려한 공급스케줄 관리가 필요하다. 

부지 매입 등 택지개발 외에도 도시 및 주거환경정비법 개정 등을 통한 공급대책 진행의 차질없는 시행, 실제 입주까지의 시차를 줄이기 위한 방안 마련, 그리고 부동산 시장 점검회의 등을 통한 시장 모니터링까지 정부가 제시한 안들에 대한 책임감 있는 실행력을 국민들은 요구할 것이다.

이번에 주택용지로 사용하는 서울권역 등 수도권 내 토지는 매우 소중하다는 것을 다시 한번 인식해야 한다. 이 같은 관점에서 정부의 공급대책 및 공급계획은 주거권 확보를 위한 중장기적인 방향성으로 제시되어야 할 것이다.

주거권 보장은 국가의 책무이며, 헌법에 ‘국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다(제35조제3항)’에도 명시되어 있다. 특히, 소중한 토지를 통해 공급되는 공공임대주택이 진정한 주거안정을 꾀하기 위해서는 공공임대주택에 대한 패러다임 전환의 시도, 내 집 근처에 임대주택은 안된다는 생각이 사라질 수 있도록 중산층을 위한 질 좋은 공공임대주택 공급 계획으로 현실화되어야 할 것이다.

기존과 유사한 방식이 아닌, 틀을 바꾸고 패러다임을 바꿀 수 있는 공급을 위한 큰 고민이 금번 8·4대책의 결과로 나타나길 기대해본다.