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집 걱정없는 대한민국 만들기 위한 공급대책, 실효성 거두려면

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 2021.03.02
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원

집 걱정 없는 대한민국을 만들기 위한 정부의 공급정책이 속도를 내고 있다. ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’ 발표를 통해 서울 32만호를 포함해 대도시권에 83만 6000호의 주택이 공급될 예정이다.

그동안 주거복지로드맵, 3기 신도시 등을 통해 발표한 물량을 모두 합치면 200만호 수준에 이른다. 분당·일산 등 1기 신도시를 공급했던 1990년대 200만호 주택공급계획과 유사한 규모다. 정부의 계획대로 주택이 공급되면 주택가격은 하락할 수 있다.

1기 신도시가 공급되기 전에 주택가격은 급등하고 있었다. 국민은행 가격지수를 기준으로 1989년과 1990년, 전국 주택가격은 한 해 동안 15%~20% 상승했다. 30%가 넘게 상승하는 지역도 있었다. 그러나 1기 신도시가 공급되면서 1991년부터 주택가격은 하락하기 시작했다. 1995년까지 5년간 전국적으로 주택가격이 하락했다. 이러한 과거 경험을 토대로 보더라도 이번에 정부가 제시한 공급물량이 계획대로 공급되면 주택가격 하향안정화를 기대해 볼 수 있다.

평균 13년 걸리던 재개발·재건축을 5년 내에 완료할 수 있도록 모든 행정력을 동원하겠다고 했다. 특별건축구역, 민간의 창의적인 설계와 시공, 충분한 생활SOC 공급을 통해 좋은 품질을 보장하고 가격은 시세보다 싸질 수 있도록 공공분양을 하며 3040세대의 실수요자를 위해 청약제도도 개편한다.

역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목한 주거·상업복합지구로 개발하고 기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있는 서울의 준공업지역은 4차 산업전진기지로 탈바꿈한다. 슬럼화가 가속화되고 있는 저층주거지는 보육·헬스·택배·안전시설 등을 갖춘 양질의 주거지로 바꾼다. 달라지는 서울을 기대해볼 만하다.

신규 공공택지로 6번째 3기 신도시도 발표했다. 광명 시흥에 7만호, 부산 대저에 1만 8000호, 광주산정에 1만 3000호 등 3곳에 10만 1000호를 공급하고, 나머지 15만호 신규 공공택지 입지를 추가적으로 4월경 공개하겠다고 밝혔다. 공급대책 추진을 위한 3080+ 통합지원센터도 설치했다.

이번에 정부가 제시한 공급물량이 계획대로 공급되면 주택가격 하향안정화를 기대해 볼 수 있을 것이다.
이번에 정부가 제시한 공급물량이 계획대로 공급되면 주택가격 하향안정화를 기대해 볼 수 있을 것이다.(사진=저작권자 (c) 연합뉴스. 무단전재-재배포금지)


정부가 제시한 공급전략을 두고 실행 가능성과 효과성 논란이 있지만 정책방향의 전환은 환영할만하다. 정부가 대도시권에 주택이 절실히 필요한 상황이라고 인정하고 생각을 전환한 점과 규제완화 시그널이 시작됐다는 점은 긍정적이다.

그러나 여전히 공공주도형 정책이라는 점에 대한 우려의 시선도 간과하기 어렵다. 게다가 공급시차로 당장 시장에 미칠 수 있는 영향이 제한적일 수 밖에 없는 점도 이번 대책이 가지고 있는 한계다.

그럼에도 이번 공급대책이 성공하기를 바라는 이유는 지금 시장에서 벌어지고 있는 현상이 지속되는 것은 그 누구에게도 도움이 되지 않기 때문이다. 공급대책의 성공을 위해 보완해야 할 과제도 많다.

우선 부지확보 기준이 갖는 시차문제를 해결해야 한다. 주택이 실제로 공급되려면 오래 걸리기 때문에 주택마련으로 불안한 사람들의 심리를 잘 관리해야 한다. 신규 주택이 공급될 때까지 기존 재고 주택시장 내 주거이동이 원활히 유지될 수 있도록 주거이동에 걸림돌이 되고 있는 과도한 대출과 조세관련 규제를 걷어내야 한다. 보유과세 인상속도를 조절하고 주택가액 기준 대출제약을 점검해야 한다.

또한 시작은 공공주도로 하더라도 민간참여를 더 확대해야 한다. 공공의 공급능력을 확장하더라도 계획된 물량을 모두 공공주도로 이끌어가는 것은 어렵다. 지금까지 주택공급 대부분을 민간이 담당해왔을 뿐만 아니라 공공이 공급해주는 주택을 원하는 사람도 있지만, 품질이 꽤 괜찮은 민간의 고급브랜드 아파트를 선호하는 사람도 많기 때문이다.

필요한 지역은 공공주도로 하더라도 그렇지 않은 지역은 민간이 직접 시행 참여할 수 있도록 환경을 조성해주는 규제완화 작업과 유인책이 필요하다. 공공주도, 민간주도, 민관협력의 모든 모델이 공존해야 한다. 하나의 모델만으로는 원하는 성과를 달성하기 어렵다.

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