김태섭 주택산업연구원 정책연구실장

박근혜 정부의 대표적인 주택 정책인 ‘행복주택’ 프로젝트가 어느 정도 궤도에 오르고 있다. 초기의 극심한 입지갈등을 극복하고 14만호를 공급하기 위해 순항을 하고 있다. 작년에 약 2만 6000호를 공급한데 이어 올해도 약 3만 8000호가 공급될 예정이다.

행복주택은 주된 정책대상을 대학생과 사회초년생, 그리고 신혼부부로 정하고 있다. 젊은층의 주거문제는 과거에도 있었지만 이번 정부에 들어서 주된 이슈가 되고 있다. 청년층은 고용문제와 주거문제가 겹쳐 新주거빈곤계층이 되어 가고 있다. 지금 청년층은 사회인으로 성장하기도 전에 주거문제로 삶의 고통을 겪고 있는 것이다. 주거문제로 인한 고통의 뿌리가 우리가 상상하는 것보다 깊게 뿌리를 내리고 있다.

서울지역 저소득층 청년층의 주거실태조사에 따르면 대부분이 다가구주택이나 고시원, 원룸 등에서 살고 있다. 주택규모는 평균 33㎡(10평) 정도로 협소하고, 임대유형은 약 50%이상이 보증부 월세로 거주하고 있다. 월소득 대비 임대료 부담비율은 평균 32.8%(보증부월세 거주자는 36.3%)로 전체 임차가구의 임대료 부담비율 약 20% 보다 매우 높다. 이들의 월평균 소득은 약 136만원이며 이중에서 44만6천원을 임대료로 내는 셈이다. 여기에다 전기, 가스, 수도료 등 기타 주거비까지 포함할 경우 주거비 부담은 더욱 늘어나게 된다. 청년층 가구의 약 80%가 임대료 부담을 느끼고 있다고 한다.

신혼부부 가구는 어떠한가? 이들 가구도 미혼 청년층과 다를 게 없다. 2014년 국토부 신혼부부가구 주거실태조사에 따르면 신혼부부 가구의 약 85%가 내집마련을 원하고 있으나 하지 못하고 있다. 내집을 마련한다고 하더라도 대출금 의존도가 높고, 원리금 상환으로 월소득의 약 19%에 해당하는 72만원을 지출하는 것으로 나타난다.

또한 한국감정원 자료에 따르면 2030세대가 한 푼도 쓰지 않고 내 집마련을 위해 걸리는 기간은 약 8년이라고 한다. 가격이 비싼 아파트의 경우 약 11년 이상 걸린다고 한다. 젊은층이 빚을 내지 않고 저축을 해서 집을 마련한다는 것은 거의 불가능에 가깝다.  이러한 상황을 볼 때 현 정부가 행복주택을 공급하면서 핵심 정책대상을 젊은층으로 정한 것은 커다란 의미가 있으며 기대감을 가질 수 밖에 없다. 젊은층이 체감하고 있는 주거비 부담의 무게는 생각보다 심각하기 때문이다.

지난달 27∼28일 서울 강남구 무역전시장(SETEC)에서 열린 결혼박람회의 행복주택 홍보부스에 관람객이 찾아와 설명을 듣고 있다. (사진=국토교통부)

행복주택은 지난 정부의 보금자리주택과는 달리 지속가능한 창조적 주거공간을 조성한다는 계획을 가지고 추진하고 있다. 젊은층이 사는 활력이 넘치는 주거공간을 조성하고 지역경제 활성화와 연계하여 도시활력을 증진시키며 소통·문화·복지가 어우러진 커뮤니티 공간으로 조성하고 있다. 임대기간은 최장 6년으로 하고 월임대료는 시세의 80%이하로 정하고 있다.

행복주택이 행복을 가져다 주는 주거공간이 되기 위해서는 몇 가지 갖추어야 할 조건이 필요할 듯 싶다. 우선 주택이 살고 싶은 마음이 들도록 깨끗하고 안전해야 한다. 특성에 따라 차이는 있지만 집이 조금은 좁더라도 안전하지 못한 주택은 아니어야 한다는 것이다.

둘째, 화합과 소통이 있어 행복한 주택이어야 한다. 소통은 이웃이나 자연, 나아가 주변의 커뮤니티와 소통하는 주거공간이어야 한다. 여기에 더하여 지역경제활동이 유지되거나 활성화 되면 더욱 좋을 것이다.

셋째, 생활이나 활동하기에 편리한 주택이어야 한다. 편의시설이나 공공시설, 문화시설 이용이 편리해야 하며, 주택단지 내부 또는 근거리에 이러한 시설이 있으면 더욱 좋을 것이다.

또한 주택단지 내에서도 이동에 장애가 없어야 한다.

다섯째, 통근 통학이 용이한 주택이어야 한다. 직주불일치에 따른 낭비교통이 적어야 한다.

여섯째, 지불가능한 임대료 수준 이어야 한다. 경제적으로 부담을 느끼며 거주하는 주택은 행복한 주택이 아니기 때문이다.

일곱째, 물리적 안전과 함께 사회적 안전과 보호가 있는 주택이어야 행복한 주택이라고 할 수 있다.

여기서 가장 중요한 요소는 행복주택이 젊은층의 지속가능한 주거안정에 기여해야 한다는 것이다. 무엇보다도 저렴한 임대료와 행복주택 거주 후 주거안정의 지속성을 유지할 수 있도록 주거사다리 역할을 담당해야 한다.

최근 입주자 모집공고를 낸 서울 송파 산전지구의 행복주택 임대료 조건을 보면 대학생의 경우 41.5㎡ 규모가 임대보증금 660만원에 월세 24만 6000원이며, 사회초년생은 동일규모가 임대보증금 648만원에 월세 26만2000원으로 서울 저소득층 청년층의 평균 주택규모인 33㎡, 임대보증금 1375만원에 월세 42만8000원과 비교하여 매우 저렴한 것으로 나타난다. 행복주택이 주거사다리 역할을 담당할 수 있는 가장 중요한 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있다.

따라서 행복주택에 거주하는 젊은층은 행복주택에 최대 6년간 거주할 수 있으므로 이 기간동안 행복주택을 주거사다리로 이용할 필요가 있다. 행복주택 거주기간을 보다 나은 주택으로 이동할 수 있는 준비기간으로 활용해야 할 것이다. 만약 입주자가 저렴한 행복주택에 거주하는 것 만으로 안주하고 미래를 준비하지 않는다면 4~6년후에는 지금보다 더 빈곤가구로 전락할 수 있음으로 알아야 한다.

정부에서도 이러한 문제가 발생할 가능성에 대비하여 임대기간동안 소득규모에 따라 매월 일정액의 저축형 임대보증금을 추가로 적립한 후 계약 만료후 일정금액의 이자형태의 자립지원금을 함께 수령할 수 있는 ‘주거사다리 임대보증금적립제도’를 도입할 필요가 있다. 행복주택이 청년층을 위한 진정한 주거사다리 역할을 할 수 있도록 융합적 정책사고가 필요하다.