경기침체와 금융위기 등을 겪으면서 집에 대한 인식이 바뀌고 있다. 집을 ‘소유해야 한다’는 인식보다 ‘거주한다’는 개념으로 바뀌고 있는 것. 자가 점유의 비중이 2008년 56.4%에서 2014년 53.5%로 감소하고 있는 것만 봐도 쉽게 짐작할 수 있다. 대신 전세금은 치솟고 있으며, 더불어 월세의 비중도 점점 높아지고 있다. 실제로 2012년 월세 비중이 49.9%였던 데 반해 2014년에는 55%로 상승한 것으로 나타났다. 월세 시대에 진입하면서 주거비 부담은 증가했고, 잦은 이사로 서민과 중산층의 주거 불안도 커지고 있는 상황이다.

정부는 이러한 주거 불안을 해소하기 위해 민간 자본의 참여를 통해 쾌적하고 다양한 임대주택 공급을 늘리겠다는 방안을 내놓았다. 특히 중산층을 대상으로 하는 민간 임대주택을 확대할 계획이다. 그동안은 중산층을 대상으로 하는 민간 임대주택의 재고도 부족했고, 각종 규제 때문에 품질이 떨어져 중산층이 기피해왔던 게 사실이다. 이에 정부는 수준 높은 주거 서비스를 제공하는 ‘기업형 임대주택 사업’을 대안으로 제시했다.

기업형 임대주택은 분양주택과 비슷한 품질의 임대주택에서 육아, 청소, 세탁, 이사 등 차별화된 주거 서비스를 받을 수 있는 장점이 있다. 집주인과 갈등 없이 시설물 하자 보수 등을 받을 수 있고, 보증금도 연 5% 이내 상승으로 적정 수준에서 관리된다. 보증금을 못 받을 위험도 줄일 수 있으며, 본인이 희망할 경우 최소한 8년 동안 안정적으로 거주할 수 있다.

특별법 제정으로 ‘규제’ 줄이고 ‘지원’ 늘려

정부는 기업형 임대주택이 활성화될 수 있도록 특별법 등을 제정해 민간 임대사업에 대한 규제를 완화할 방침이다. 그동안 민간 건설업체가 기금을 지원받거나 공공 택지에서 임대주택을 지을 경우, 한국토지주택공사(이하 LH)가 짓는 것과 같이 공공 임대주택으로 간주해 임차인 자격이 무주택자로 제한되고, 임차인 선정 및 분양 전환에 시·군·구 승인을 받는 등 과도한 규제가 적용됐다. 이 때문에 유주택자나 고품질 주거공간을 원하는 중산층에 대한 임대주택 공급이 이뤄지기 어려웠고, 민간에서 주택 임대사업 진출을 기피해왔다.

정부는 이런 문제들을 근본적으로 해결하기 위해 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’을 제정해 민간 임대사업자를 육성하기 위한 ‘규제’를 최소화하고, 주택도시기금과 세제 등 ‘지원’을 강화한다는 계획이다.

우선 6개 핵심 규제 중 임차인의 주거 안정과 관계가 적은 ‘분양 전환 의무’, ‘임차인 자격’, ‘초기 임대료’, ‘담보권 설정제한 폐지’ 등 4개의 규제가 적용되지 않도록 했다. 또한 민간 임대주택 건설 시 용적률을 법정 상한까지 적용할 수 있도록 했고, 300가구 이상 기업형 임대주택에 대해서는 ‘기업형 임대주택 공급 촉진지구’를 도입해 복합 개발을 허용하고, 사업 절차를 간소화하며, 건축 규제를 추가적으로 완화할 수 있도록 했다. 덧붙여 임대사업자 및 주택임대관리업자에 대한 세제·금융 지원 및 택지 우선공급 등 국가와 지방자치단체의 지원 근거를 마련했다. 또한 도심 내 공공 부지와 LH 보유 토지, 수도권 내 그린벨트 지역 등을 민간 임대주택 용지로 공급한다는 방침이다.

기업형 임대주택 활성화 방안을 담은 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’은 지난 1월 30일 국회에 제출됐다. 국토교통부(이하 국토부)는 “법안 국회 제출을 계기로 공공 임대주택 1만 가구를 지을 수 있는 LH 택지 부지를 기업형 임대리츠(부동산투자회사)에 공개하고, 정부 자체적으로 추진 가능한 하위 법령 개정도 속도를 낼 것”이라고 밝혔다. 이에 정부는 2월 4일 기업형 임대주택 활성화를 위해 주택도시기금과 공공 택지를 지원받아도 공공 임대가 아닌 민간 임대로 간주해 공공 임대 시 적용되는 규제를 배제하도록 하는 임대주택법 시행령 시행규칙 개정안 등을 입법 예고했다.

아울러 3월 18일 기업형 임대사업자에게 장기간 저리로 건설 및 임대 운영 자금을 융자할 수 있도록 지원하는 ‘종합금융보증’도 출시했다. 임대사업 종합금융보증은 착공할 때 프로젝트 파이낸싱 대출과 기금 건설자금 대출, 준공 뒤의 모기지 보증 등 금융 보증을 연계한 결합 상품으로 총 사업비의 최대 70%까지 보증해준다.

정부는 “기업형 임대주택 확대로 주거 불안에 노출되어 있는 중산층에게 분양주택과 유사한 품질의 주택을 제공해 편안하고 오래 거주할 수 있는 새로운 개념의 주거 형태를 제공해나갈 계획”이라며 “이번 정책을 ‘중산층 주거 혁신, 뉴 스테이(New Stay) 정책’으로 브랜드화해서 추진하겠다”고 밝혔다.

이와 함께 정부는 서민층을 위한 공공 임대주택 공급 확대 등을 통해 무주택 서민층의 주거 안정을 강화한다는 방침이다. 정부는 공공 임대주택의 입주 물량을 기존 2014년 11만 가구에서 2015년 12만 가구로 늘리고, 2016년에도 지속적으로 확대할 계획이다.

뉴 스테이 지원센터 통해 충분한 정책 공감 유도

정부는 2월 11일 서울 여의도에 ‘수도권 뉴 스테이 지원센터’를 열고 관련 정책 홍보에 적극 나섰다. 수도권 뉴 스테이 지원센터는 수도권 소재 건설업체나 개인사업자 등에게 기업형 임대주택 사업 참여에 필요한 다양한 정보를 제공한다. 또한 LH 보유 택지, 국공유지, 그린벨트 등 기업형 임대로 개발 가능한 택지 정보도 제공한다. 지방에 위치한 건설업체나 개인사업자 등은 세종시 국토부에 설치된 ‘뉴 스테이 지원센터’에서 동일한 상담을 받을 수 있다.

국토부는 기업형 임대주택 정책에 대한 정보 제공과 국민의견 수렴을 위해 ‘New Stay 정책블로그(blog.naver.com/newstay)’도 개설해 운영한다. 블로그에는 뉴 스테이 추진 배경이 소개되고, 기본이 되는 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’ 제정안의 주요 내용 및 규제개혁, 택지 지원, 자금 지원 사항 등에 대한 자세한 정보가 제공된다. 또한 민간 임대사업자들의 궁금증을 해결해줄 수 있는 주요 문의사항 및 답변도 게시한다.

국토부 주택정책과 김목진 사무관은 “뉴 스테이 사업은 민간의 역량과 창의성을 활용해 중산층의 새로운 주거 선택권을 제공하고, 전월세 시장의 안정을 유도하는 정책”이라며 “충분한 정책 공감을 통해 국민이 필요로 하는 뉴 스테이 사업을 추진해나가겠다”고 밝혔다.

1. 기업형 임대주택의 비교적 높은 월세가 시장으로부터 호응을 받을 수 있는지.

기업형 임대주택은 2년마다 가격 변동이 큰 전세에 비해 최소 8년간 큰 폭(연 5% 이내)의 가격 인상 없이 안정적으로 거주할 수 있다. 또한 세탁과 청소, 이사 등 주거 관련 서비스를 체계적으로 지원받을 수 있다는 점에서 입주자들이 선호할 것으로 기대한다.

2. 월세보다 전세 대책이 필요한 것은 아닌가.

서민층을 위한 전세자금 대출은 예년 수준으로 지원돼 전세 등 보증금 마련 지원을 지속해나갈 계획이다. 기업형 임대사업 육성으로 기존의 전세시장 압력이 줄어들 경우 전세금 안정에도 기여할 것으로 전망된다.

3. 예상 임대료의 현실성이 떨어지는 것은 아닌지.
(수도권 : 보증금 8000만 원, 월세 53만 원, 서울 : 보증금 1억400만 원, 보증금 70만 원)

이번 정책은 3~8분위 중산층을 대상으로 하고 있어 전국 주택의 중위 전세금 기준으로 예상 임대료를 예시한 것이다. 지역별, 유형별로 임대료는 달라질 수 있다.

4. 도심 내에 중산층 임대주택을 지을 만한 부지가 많지 않을 것으로 보이는데.

LH 보유 택지, 국공유지, 공공기관 지방 이전 종전 부지 등 우선 사용 가능한 공공 부지를 모두 공급할 계획이다. 또한 기업형 임대주택 공급 촉진지구 지정 등 민간 보유 부지 개발을 위한 지원 방안을 마련해 다양한 토지가 공급될 수 있을 것으로 기대한다.

5. 그린벨트가 무분별하게 개발되는 것은 아닌가.

이미 계획된 개발제한구역 해제 총량 범위 내에서 주민 의견을 수렴하고, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 계획적으로 개발할 계획이다.

6. 기금을 중산층에게 쓰는 이유는 무엇인지.

주택기금을 서민에게 우선 지원한다는 원칙에는 변함이 없다. 다만 최근 월세 전환 등으로 중산층의 주거비 부담이 증가하고 있고, 중산층도 주택 청약 등 기금 재원 조성에 기여하는 점을 감안해 여유자금을 통해 보완적으로 지원할 계획이다.

7. 정부가 강조해온 매매 활성화와 이번 임대 활성화는 상충되는 게 아닌지.

건설사 등 기업형 주택임대 활성화는 공급 과잉 우려가 있는 분양 물량을 임대로 전환하는 것으로 분양 물량이 줄어들면 기존 주택 매매도 활성화될 수 있다.

8. 기업형 임대사업자를 육성하는 이유는.

중산층 주거 안정을 위한 가장 근본적인 대책은 양질의 민간 임대주택 공급을 확대하는 것이다. 개인 위주의 임대시장이 발달한 우리나라의 경우 주거 불안 등에 노출될 위험이 높아 임대사업을 전문적으로 하는 기업형 사업자를 육성할 필요가 있다.

9. 대기업 등 민간 사업자에 대한 과도한 특혜가 아닌지.

기업형 민간 임대는 정부가 직접 재정 지원을 하는 공공 임대와 달리 최소한의 수익성(5∼6%)을 확보하는 수준에서 택지, 세제, 금융 등을 지원하는 것으로 과도한 특혜라고 보기 어렵다. 오히려 중산층 거주 가능 주택의 공급이 늘어나 중산층 주거 혁신 및 전월세 시장 안정에 기여하는 효과가 더 클 것으로 기대한다.

10. 선진국들도 민간 임대주택 공급 활성화를 위해 사업자들을 지원하고 있는지.

프랑스의 경우 임대주택에 대한 투자 금액의 18%에 해당하는 금액에 대해 9년간 소득세를 감면해주고 있다. 또 국책은행에서 임대용 주택 건설을 목적으로 토지를 매수하거나 공사를 하려는 개인, 법인에게 대출을 제공한다. 일본은 민간이 임대주택을 건설하는 경우 정부가 건설비의 6분의 1을 보조하고, 개량의 경우 공용 부분 건설비를 3분의 2를 지원하며, 임대주택 건설자금 저리 융자, 우량 임대주택에 대한 법인세와 소득세 감면 등 금융·세제 지원을 하고 있다.

뉴 스테이 사업 사례
인천 도화지구 약 2000가구 공급

인천도시공사가 보유하고 있는 도화지구 임대용지 및 분양용지에 각각 공공 임대주택 505가구와 민간 임대주택 1960가구를 공급할 예정이다.(사진=인천도시공사)

뉴 스테이 정책 사업장은 인천 ‘도화지구’다. 인천도시공사가 보유하고 있던 인천 도화동 도화지구에 주택기금, 인천도시공사, 대림산업이 공동으로 출자해 임대주택 약 2000가구를 공급하기로 한 것.

주택기금은 우선주로 참여해 보통주 출자자와 타인 자본을 연결해주고, 인천도시공사는 토지를 매각하고 보통주로 참여해 민간 보통주와 위험을 분담한다. 대림산업은 건설 투자자로서 시공을 담당하고, 보통주 출자 및 임대주택의 관리와 운영을 맡게 된다.

현재 인천도시공사와 대림산업이 사업 추진을 위한 협약을 체결했고, 4월 중 리츠를 설립하고 주택기금의 출자를 받아 인천도시공사로부터 부지를 매입한 후 9월에 착공하고 입주자를 모집한다. 준공 및 임대 운영은 2017년 12월 실시할 계획이다. 임대료는 확정되지 않았으나, 면적에 따라 보증금 5000만~9000만 원, 월 임대료는 40만~60만 원 초·중반이 될 예정이다.

인천 도화지구 뉴 스테이 사업 진행에 힘입어 정부는 기업형 임대주택을 더욱 활성화할 수 있도록 지난 1월 말 LH 보유 택지 중 1만 가구를 지을 수 있는 부지를 공개했다. 정부에서 공개한 부지는 연내에 즉시 착공이 가능하며, 입지 여건이 좋은 곳으로 화성 동탄2, 화성 향남2, 김포 한강, 김포 양곡, 충북 혁신, 수원 호매실, 남양주 별내, 안산 신길, 파주출판문화, 위례, 성남 도촌, 용인 동백, 용인 죽전 등이 꼽히고 있다.

공개된 부지는 뉴 스테이 지원센터 등의 상담을 통해 수요가 많은 부지부터 공모를 진행할 예정이다. 1차 공모는 4월 중 약 3000가구 규모로 진행하고, 2차는 6월 중, 3차는 9월 중 실시할 예정이다. 공모 절차는 기업형 임대리츠에 한정돼 경쟁 입찰 방식으로 진행되며 사업 구조, 자본조달 구조, 임대 운영 전략 등을 종합적으로 평가해 가장 점수가 높은 사업자를 우선협상 대상자로 선정한다.

공개된 택지에 대해서는 민간 수요, 사업성 등에 따라 1~5년간 무이자 할부 혜택이 주어지며, 특히 1차 공모 대상이 되는 택지에 대해서는 국민주택 기금이 50% 이상 출자하게 된다. 또한 세부 사업 협상 과정에서 잔금 비율 상향, 선납 할인 등의 추가적인 혜택도 받을 수 있다. 다만 국토교통부는 “공개된 택지 중 민간의 수요가 충분치 못한 택지에 대해서는 올 10월 이후 기업형 임대주택 용지에서 제외할 예정”이라고 밝혔다.

[위클리공감]