주택을 매입해 임대사업자로 등록하고 임대한 경우에는 취·등록세 면제 등 다양한 혜택을 받는 만큼 임대사업자로서의 의무도 많다. 표준임대계약서 양식을 사용해 계약하고 임대료 증액 제한, 임대 의무기간 준수, 임대차 계약 유지, 임대보증금 보증보험 가입 의무 등을 지고 위반 시 과태료를 부과받는다.

이러한 방지책에도 불구하고 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 길거리에 나앉게 된 사연들을 접할 때가 있다. 임차인에게는 이 돈이 평생 모은 피눈물 같은 돈임에도 제대로 된 보호 장치가 없어 발생하는 일이다.

내 집이 없어 세를 살아야 하는 서민들을 우선으로 보호하는 정책이 많아야 한다.

이에 정부에서는 이런 임차인의 어려움과 고통이 반복되지 않도록 지난 8월 18일부터 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화한 제도를 전면 시행하고 있다. 이 제도는 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증보험에서 대신 받을 수 있도록 하는 제도다. 나도 임대사업자 입장이라 보증보험에 가입해야 하는지 인근 공인중개사를 찾아 자세히 알아봤다.

임대보증금 보증보험 의무가입 제도에 따르면 모든 임대사업자가 보증보험에 들어야 해 소액 임대인의 경우 불만이 많았다. 이에 ‘민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)’ 일부개정법률안이 지난 9월 14일 공포됐다. 개정된 법에 의하면 규정을 다소 완화, 임대보증금 보증보험에 가입하지 않아도 되는 경우를 규정했다.

임차인의 보증금을 우선으로 보호해주는 최소한의 장치가 임대보증금 보증보험 의무가입 제도다.

보증보험에 가입하지 않아도 되는 대상은 임대보증금이 주택임대차 보호법상 최우선변제 금액 이하이면서, 임차인이 보증에 들지 않아도 된다고 동의한 경우다. 최우선변제금 이하일 경우 법으로 이미 보장받을 수 있는 점을 고려한 조치다.

확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매 신청 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 게 소액임차인 최우선변제다. 

법적 최우선변제 금액은 지역별로 다른데 서울 5000만 원 이하, 수도권 과밀억제권역과 용인·세종·화성·김포 등 4300만 원 이하, 기타 지역은 2000만 원 이하다. 다만 임대사업을 하는 주택에 근저당권이 설정돼 있으면, 현재 시점이 아니라 근저당권이 설정된 때를 기준으로 최우선변제 금액을 적용한다. 

임대사업자가 LH나 SH에게 임차하고 이들 기관이 보증금 보험에 가입한 때에도 가입이 면제된다. 임차인이 전세금 반환보증보험에 가입했고, 임대사업자가 보증 수수료를 모두 지급한 경우에도 가입하지 않아도 된다.

법적 최우선변제금 이하의 보증금이라면 임차인의 보증보험 미가입 동의서를 제출하면 된다.

보증보험 가입 면제 사유에 해당하지 않는데도 불구하고 보증보험 미가입 시는 과태료를 부과한다. 과태료는 임대보증금의 10% 이하이면서 상한선은 3000만 원 이하지만, 임대사업자가 부채 과다로 보증보험 가입이 거부되는 경우 시장과 군수, 구청장 직권으로 임대사업자 등록을 말소할 수 있다.

이번에 나도 임차인을 새로 받았는데 보증금이 1000만 원으로 경기도 법적 최우선변제 금액 4300만 원 이하라 임차인의 보증보험 미가입 동의서를 받아 제출했더니 보증보험 가입 의무가 사라졌다.

임대 보증보험은 HUG 주택도시보증공사나 SGI서울보증에서 온라인으로 쉽게 가입할 수 있다.(사진=HUG 홈페이지 캡처)

임대차 보증보험은 HUG 주택도시보증공사(http://www.khug.or.kr)나 SGI서울보증(https://www.sgic.co.kr)에서 온라인으로 가입할 수 있어 번거롭지 않다.

정책기자단|최병용
softman01@hanmail.net

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