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해외 주요국, 계약갱신청구권·임대료 통제제도 오래전부터 운영

국토교통부 2020.08.12

국토교통부는 “독일·프랑스 등 해외 주요국은 계약갱신청구권과 임대료 통제제도를 오래전부터 운영해오고 있다”고 밝혔습니다. 그러면서 “우리도 오랜 논의 끝에 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입했다”며 “임차인과 임대인의 권리가 균형 잡힌 임대차 시장이 되도록 최선의 노력을 다하겠다”고 덧붙였습니다.

8월 11일 매일경제 <해외선 표준임대료가 대세?…대부분 없앤다>에 대한 국토교통부의 설명입니다

[국토교통부 설명]

□ 독일·프랑스 등 해외 주요국은 계약갱신청구권과 임대료 통제제도를 오래전부터 운영해오고 있습니다.

① 계약갱신청구권은 주요국별로 임대차 존속기간 등 정의와 세부적인 내용은 차이가 있으나 사실상 무제한 형태로 운영 중인 경우가 많습니다.

ㅇ 독일은 기한이 없는 임대차계약이 일반적이고, 프랑스는 원칙은 3년이나 양 국가 모두 정당한 사유* 없이 계약해지가 불가능하여 사실상 무제한의 형태로 운영하여 거주안전성을 제고하고 있습니다.
 
 * 본인이 주택을 사용 또는 매각하는 경우, 임차인의 채무 불이행 등

ㅇ 미국 뉴욕은 임대료안정화법에 따라 계약갱신청구권을 인정하고 있으며, 영국은 규제 완화로 인해 임차인의 주거안정성이 크게 악화되어 사회적 문제가 대두됨에 따라 런던 중심으로 임차인이 원하는 기간동안 거주할 수 있도록 하는 방안을 논의 중입니다.

② 임대료 상한제의 경우 서구 선진국은 계약을 갱신하는 경우뿐만 아니라 초기임대료도 제한하는 사례가 많아, 임차인이 바뀌어도 임대료 인상을 제한하고 있습니다.
 
ㅇ 독일과 프랑스는 임대료 상한제도(임대료 증액 상한률 제한)를 운영하면서, 베를린 등 5개 도시 및 파리의 경우 초기임대료도 제한하고 있습니다.

 - 독일은 베를린, 쾰른 등 대도시 중심 임대료가 급등하자, 주변 시세의 10%를 초과할 수 없도록 규정하는 초기임대료 규제제도를 운영 중이고(‘15.3월∼),

<  독일 베를린 시 5년간 임대료 동결(‘20.1∼) >

ㅇ 베를린시는 임대료를 ‘20.1월부터 5년간 임대료 동결하는 법안을 시행하고, 임차료 폭등을 막기 위해 ‘19.6.18일부터 계약을 체결하는 건에 대해 소급 적용(신축건물의 첫 임차인과 공공 주택은 제외)

 - 프랑스는 임대료 기준지수 제도*를 도입(’05년)하여 계약 갱신 시 지수 한도 내에서 임대료 인상을 제한하고 있으며, ’15년부터 파리 지역은 신규임대차 임대료도 규제하는 법을 시행 중입니다.

 < 프랑스 임대료 기준지수(IRL) >

ㅇ 새로운 임대료를 계산하기 위해서는 ① 기존임대료 ② 가장최근 IRL 지수, ③ 1년전 IRL 지수가 필요

ㅇ 계산식 : 기존임대료 × 최근 IRL 지수 / 1년전 IRL 지수 = 새로운 임대료

ㅇ 미국 뉴욕은 주택 건축시점 별로 임대료 통제*(’47년이전 건축)와 임대료 안정**(’47년∼’74년 건축)으로 이원화된 임대료 규제를 운영 중입니다.

 * 주택의 부동산세, 건물 유지비 등을 고려하여 2년마다 뉴욕시에서 임대료를 개정
 ** 임대료 가이드라인 위원회가 매년 고시하는 인상율 이내 제한

 - 또한, ’19년 주택안정 및 세입자 보호법*을 통해 세입자가 거주하는 동안 처음의 선호 임대료를 계속 유지하도록 하는 등 규제 내용을 강화하였습니다.

 * 켈리포니아주 내 15개 시(LA, SF 등)에서도 임대료 인상 규제를 시행 중

< 주거 안정 및 세입자 보호법」주요내용 >
① 빈집 보너스 폐지 : 기존에 규제 아파트에 새로운 세입자가 입주하는 경우 건물주에게 20%까지 보너스(임대료 인상) 허용을 폐지

② 빈집 자유 임대료 폐지 : 기존에는 렌트비가 2774.76불 도달 후 빈집이 되는 경우 신규 세입자에게 시장가격으로 렌트비가 부과되었는데 이를 폐지함

③ 시설물 수리 후 임대료 인상 허용 폐지 : 수리비용 등 주요 자본적 지출이나 개별 수선을 통해 임대료를 인상시킬 수 있었으나, 이에 따른 임대료 인상에 일정 한도를 부과

④ 선호 임대료 영구화 : 해당 세입자가 거주하는 동안 처음의 선호 임대료를 계속 유지토록 함

□ 우리도 오랜 논의 끝에 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하였습니다.

ㅇ 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나며,

 - 계약갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 벗어날 수 있게 되었습니다.

ㅇ 이와 함께 집주인이 직접 거주하려는 경우 등 일정한 사유가 있을 때에는 계약갱신을 거절할 수 있는 제도를 도입하여, 유연한 제도 기반을 마련하였습니다.

< 갱신거절사유(주임법 제6조의3 제1항) >

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

ㅇ 참고로, 표준임대료 제도는 해외 선진사례 등을 참고하여 도입 필요성 등을 검토 중에 있으나, 정부 방침이 확정된 바는 없습니다.

□ 정부는 임차인과 임대인의 권리가 균형 잡힌 임대차 시장이 되도록 최선의 노력을 다하겠습니다.

문의: 국토교통부 주택정책과(044-201-4177)

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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