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주택임대차보호법, 선진국형 주거정책으로 나아가는 길

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 2020.09.07

정부 부동산 정책의 목표는 우리 국민이 집 걱정 없이 안심하고 사는 주거 환경을 조성하는 것이다. 이에 따라 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기별·소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에서 주택시장 안정책과 실수요자 중심의 다양한 지원·공급책을 추진하 있다. 과연, 정부의 부동산 정책은 어떻게 나아가야 할까. 어떤 정책이 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절할 수 있을까. 정책브리핑이 관련 분야 전문가들의 목소리를 전한다.(편집자 주)

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수
한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수

‘임대차 3법’ 무주택 국민 주거복지안정의 큰 발걸음 

2020년 7월 31일은 진정한 임차인 주거복지정책의 첫발을 뗀 역사적인 날이다. 1981년 유명무실한 주택임대차보호법이 제정된 후 무려 39년만의 일이다. 이번에 통과된 임대차 3법은 ‘2년+2년 총 4년 거주 권리를 보장하는 계약갱신청구권, 전월세 임대료 5% 상한제, 전월세 신고제’가 그 주요 내용으로 향후 무주택서민의 주거복지 안정에 큰 기여를 할 것이다. 

특히 개정법 부칙에 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다”고 명문화하여 혼란스러웠던 소급 적용여부에 대해 분명하고 정확하게 한 것은 시장의 혼돈을 최소화 시킨 시의적절하고 선명한 정책이었다. 1989년에는 임차기간을 1년에서 2년으로 개정하면서 소급적용을 하지 않아 전국에 전세난민, 전세 대란사태가 발생하기도 했다. 정부와 집권여당이 이러한 사태를 인지하고 사전에 철저히 예방한 것은 국민의 입장에 선 진정한 공익을 위한 정책결정이었다.

국민을 위한 진정한 정치

1981년 처음 제정된 주택임대차보호법은 실효적인 임차인 보호에는 역부족이었다. ‘임대차보호법 있으나마나’, ‘ YMCA·학계 등 개정안 촉구’, ‘전세입자 피해자속출’ 1988년 당시 언론에 보도된 기사들의 제목이다. 매년 몇 천건의 임대차관련 분쟁소송 등이 이어지고 사회문제로 심화되고 여론이 들끓자 결국 1989년 임차기간을 1년에서 2년으로 하는 개정안이 통과돼 1990년 1월 1일부터 시행되었다.

그러나 대한민국의 주택임대차보호법은 여전히 임대인의 권리에 치중되었고 임차인의 주거안정이라는 목표에는 한계가 드러날 수밖에 없는 주택임대차 보호법이었다. 국내 2000만 가구 중 45%인 845만 가구가 허울만 임차인 보호라는 법 테두리에서 임대차계약후 1년이 지나면 다음 이사를 걱정해야 하고 인상된 보증금을 마련해야 하는 등 여전히 취약한 주거환경에 노출된 채로 31년이 흘러온 것이다.

그동안 이에 대한 개정논의는 여야 할 것없이 수없이 논의되어 왔다. 2011년부터는 이번 개정된 내용과 유사한 수많은 주택임대차보호법 관련법안이 발의되고 충분히 토론되었으나 보수정권은 이를 철저히 외면하여 왔었다. UN 경제 사회 문화적 권리 위원회(The Committee on Economic, Social and Cultural Rights)는 임대료 인상제한 부분과 임대차 갱신권제도의 이행을 2013년부터 촉구하여 왔다.

임대차3법의 시행으로 진정한 사회주거복지정책의 큰 걸음을 내딛은 것이다. ‘최소 4년 안정적 거주와 임대료 인상 5% 제한’이라는 두 수레바퀴는 해당 경제주체들의 주거에 대한 심리적 안정은 물론 향후 경제활동에 대한 미래예측 가능성이 확보하게 하여 발전적 경제활동을 이끌 것이다. 더불어 주거안정과 주거비 부담감소는 가처분 소득증가로 이어지고 이는 경제활동에 긍정적 기제로 작용하여 대한민국 경제의 선순환적 촉매제가 될 것이다.

지난 1981년 주택임대차보호법이 제정된 후 무려 39년 만에 ‘임대차 3법’이 시행돼 무주택 국민 주거복지안정의 큰 발걸음을 내딛게 됐다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)
지난 1981년 주택임대차보호법이 제정된 후 무려 39년 만에 ‘임대차 3법’이 시행돼 무주택 국민 주거복지안정의 큰 발걸음을 내딛게 됐다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)


이제 진정한 임차보호정책의 첫걸음일 뿐, 국격에 맞는 정책 필요

우리나라는 2008년 G20 참여, 지난해 3월에는 전 세계에 단 7개국뿐인 ‘30-50클럽’(인구 5000만에 1인당 국민소득 3만 달러 이상인 나라)의 대열에 들어섰다. 지난 6월에는 트럼프 미국 대통령이 G7에 한국 호주 인도 등을 포함하는 G10, 혹은 G11을 제안하기도 했다. G20 국격 상승 이후 12년만에 대한민국은 세계를 선도하는 선진국 대열에 당당히 자리잡은 것이다.

그런데 기쁘고 뿌듯한 마음을 잠시 접어야겠다. 이제서야 임대차보호법의 2+2년 갱신, 전월세 임대료 5% 상한제가 시행되었기 때문이다. 그동안 국가 수준과 ‘국격’에 맞는 사회복지정책을 펼쳐 왔었는가 반문하지 않을 수 없다. 물론 이제라도 제대로 된 첫걸음을 내딛었다는 것은 그나마 위안이 된다. 하지만 정부와 여당은 혹시라도 이번 임대차 3법 통과로 모든 것이 해결된 것으로 착각해서는 안된다. 앞으로 발전시키고 완비하여야 할 부분이 많기 때문이다

미국, 독일, 프랑스, 이탈리아, 캐나다, 스웨덴, 일본 등 대부분의 선진국은 임대료 인상과 계약갱신에 대해 특별한 사유를 제외하고 과도한 임대료 인상과 계약갱신 거절을 못하게 하는 포지티브 정책규제를 해오고 있다. UN이 권고한 임대차보호를 통한 주거권추구 개념은 2+2 갱신권을 말한 것이 아니다. 특별한 사유를 제외하고 무제한적 갱신의 권리부여와 표준임대료 상한제도를 통해 일부 자본주의 기득권의 약탈적 경제행위를 규제하고 사회적 약자인 임차인의 주거권을 보장하여 사회 경제 전반적으로 긍정적 사회를 유지 발전시켜 나가는 것이다.

정부는 이제 표준임대료 제도의 도입과 2+2가 아닌 연속적 계약 갱신제도의 도입에 박차를 가할 때이다. 대부분의 여론조사에서 자본주의 논리라면 반대할 것이라고 예측되는 유주택자의 약 40%가 임대차 3법을 찬성하였다. 우리 국민은 이미 더불어 사는 세상인 선진국 국민의식을 가지고 있음을 알 수 있다.

이제 시장경제주의를 훼손하지 않고 임대인의 적정한 시장논리를 침해하지 않는 수준에서 과감한 정책을 펼쳐 나갈 때이다. 행여라도 정치적 논리로 우물쭈물 하다가는 2년뒤에 어줍지 않은 이유로 역풍과 비난을 맞게 될지도 모른다. 조속한 시일내에 표준임대료(공정임대료) 정책을 도입하고 나아가 최소 3년+3년, 아니 무제한적 계약갱신권제도가 정착되기를 기대한다.

이와 함께 정부의 서울 수도권 127만호 공급확대 정책이 한치의 실수없이 진행되길 바란다. 공급확대정책이 차질없이 진행되면 청년들과 신혼부부를 포함한 모든 국민은 분명히 긍정적인 화답을 할 것이고 주거시장은 안정될 것이다. 주택임대차 보호법의 정책효과는 여실히 나타날 것이며 대한민국은 제2의 경제성장 도약기를 맞이할 것이다. 

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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