과열지역에 투기수요 차단 ▶ 주택담보대출, 전세자금대출 규제 강화

1. 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역)에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우
- 무주택자 : 주택가격과 관계없이 대출 실행일로부터 6개월 내 전입을 해야 함
- 1주택자 : 대출 시행일로부터 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입을 해야 함
★ 2020년 7월 1일 이후 신규대출 신청 분부터 적용
다만 ① 2020.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주 ② 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨

Q. “6개월” 산정시점은 어떻게 되나요?
주택담보대출 실행일로부터 6개월
※ 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월

Q. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되나요?
주택 구입목적 주택담보대출을 받는 경우에 적용되며 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음
* 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함
* 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출

Q. 전입하지 않는 경우 어떻게 되나요?
대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 즉시 대출을 상환해야 하며, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한됨


2. 주택 구입을 위해 보금자리론을 받는 경우
주택담보대출 실행일로부터 3개월 내 전입을 하고, 1년 이상 실제로 거주해야 함. 의무 위반시 대출금 회수
★ 2020년 7월 1일 이후 보금자리론 신청 분부터 적용

Q. 전입 및 실거주요건의 확인 방법이 있을까요?
(전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출
(실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영. 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치


3. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화
⑴ 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규 구입 → 전세대출 보증 제한
⑵ 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 구입 → 전세대출 즉시 회수
* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

★ 보증기관 내규 개정 시행일 이후 신규 구입 및 신청 분부터 적용
※ 시행일 전 전세계약을 이미 체결한 경우 종전 규정 적용 (입증 필요)
※ 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)

Q. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없나요?
12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획
① 직장이동·자녀교육·부모봉양 등 실수요로
② 시·군간 이동할 경우(서울시·광역시 내 이동은 불인정)
③ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용
정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 막지 않는 일부 추가적인 예외도 인정할 계획
(예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등

Q. 규제 위반하면 불이익이 있나요?
이번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과. 또한 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한

① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)
② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)


4. 전세자금대출을 이용한 갭투자 NO! 주택도시보증공사 전세대출 보증한도 축소

< 보증기관별 전세대출보증 취급 현황 >
- 주택금융공사(HF)
· 주택보유수 : 다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한
· 임차보증금 한도 : 수도권 5억원, 지방 : 3억원
· 최대 보증한도 : 2억원(임차보증금 80% 이내)
- 주택도시보증공사(HUG)
· 주택보유수 : 다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한
· 임차보증금 한도 : 수도권 5억원, 지방 : 4억원
· 최대 보증한도 : 수도권 4억원, 지방 3.2억원(임차보증금 80% 이내)
  * 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상, 전세대출 보증한도를 2억으로 인하

★ 보증기관 내규 개정 시행일 이후 신규 신청 분부터 적용


법인을 활용한 투기수요 근절 ▶ 주택 매매·임대사업자 대출규제 강화

5. 주택 매매·임대사업자는 모든 지역에서 주택담보대출 금지
모든 지역* 주택 매매·임대 사업자**에 대하여 주택담보대출 금지
* 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함
※ 주택 매매·임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능

★ 2020년 7월 1일 이후 신규대출 신청 분부터 적용
다만 ① 2020.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주 ② 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨

Q. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되나요?
주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면, 조치 시행일(2020.7.1.) 이후에는 금융권에서 주택 매매·임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없음

Q. 주택매매·임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?
임차인 보호를 위해 주택 매매·임대업자가 2020.7.1. 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용