얼마 전 부동산 가격이 폭등한 서울 강남지역에서 부동산 보유세 논란이 벌어진 적이 있다. 일반인들의 관점에서 볼 때 논란의 핵심은 부동산 보유에 따른 세금이 늘고 있는 게 아니냐는 것이다.

전체적으로 집을 소유한 사람들은 여러 채의 집을 갖고 있는 것은 몰라도 한 채를 지닌 사람은 부동산 가격이 올라도 별로 나아질 것은 없다고 입을 모은다. 세금만 올라가는 것 아니냐는 푸념이다.

결론부터 얘기하면 우리나라 사람들은 주택 보유에 따른 세금이 미국보다 훨씬 적게 낸다는 사실이다.

부동산 특별세 등 다른 준조세를 빼고 단순 계산할 경우, 한국인들이 주택을 보유하는 데 따라 내는 세금은 미국인의 4분의 1정도에서 심지어 8분의 1정도에 이를 정도로 덜 낸다. 주마다 약간의 차이는 있지만 미국은 보유세로 거둬들인 세금으로 교육비와 지방 공무원 인건비 등으로 쓰고 있다. 일반 국민으로서 내는 국세, 지방세를 모두 내놓고 계산해 보아야 미국과 한국인의 세금 과소여부 판정이 가능하다. 하지만 대체적으로 우리나라 부동산 보유세는 선진국에 비해 아직까지 매우 적다는 게 세제 전문가들의 지적이다.


‘호화주택’군에 들어가는 공지시가 9억원 이하와 9억원이상 두 부류로 보유세(재산세와 종합부동산세)를 계산 해보자.

먼저 기준시가가 3억6000만원 짜리의 아파트를 사서 보유한다고 치자. 우리나라에서는 최근 세율 구간을 6~9단계에서 3단계로 단순화, 과세표준액을 기준으로 4000만원까지는 0.15%, 4000만원부터 1억원까지는 0.3%, 1억원을 넘으면 0.5%의 세금이 부과된다. 이경우 과표는 기준시가의 절반인 1억8000만원이다. 4000만원까지 0.15%의 세율을 적용하면 6만원이 나오고, 0.3% 세율 구간에서는 18만원, 1억원을 넘는 구간(8000만원)에는 0.5%의 세율이 적용돼 40만원이 나온다. 올해 내야할 재산세는 모두 64만원이 된다. 이 아파트의 지난해 보유세가 40만원이었다면, 세금인상 상한선이 50%까지만 올릴 수 있으므로, 올해 60만원을 내게 된다.

미국은 공시지가 개념보다는 세금을 낼 때 절대적으로 실거래가가 적용된다. 지방정부인 카운티마다 특별 준조세가 있어 다소 보유에 따른 세율이 다르지만 대체로 1.25%~1.5%의 보유세를 낸다. 공채 본드도 구입해야하고 본인이 거주할 경우 홈오너 공제 7천달러가 있긴 하다. 하지만 3억6000만원 짜리 아파트를 미국에서 구입한다면 세금은 최저선인 1.25%를 적용하더라도 450만원의 재산세를 내야 한다. 한국의 60만원과 비교할 때 미국인은 7배를 더 낸다.


‘호화주택’군에 해당되는 주택 보유세를 계산해보자. 우리나라에서는 구입한 주택이 9억원을 넘으면 국세인 종합부동산세가 추가된다. 세율은 1~3%로 높은 편이다. 과표 4억5000만원 (기준시가 9억원)부터 10억원까지는 1%, 10억원부터 50억원까지 2%, 50억원을 넘는 구간에는 3%의 세율이 적용된다. 1

3억4000만원 짜리 단독주택을 최근 구입했다고 치자. 위의 경우를 적용하면, 한국에서는 과표에 대한 세금이 67만원, 재산세가 309만원, 종합부동산세가 110만원이어서 보유세가 403만5000원에 이른다. 하지만 미국의 세율을 적용하면 13억4000만원짜리를 샀을 때, 별도의 준조세가 없다고 가정할 경우, 보유세는 1675만원에 이른다. 한국보다 4배 가까이 세금을 더 낸다는 얘기다. 다만 미국의 경우는 공시지가의 개념을 적용하지 않아 부동산을 새롭게 사지 않을 경우, 과표는 최초의 실거래가가 되는 점이 다르다.

로스앤젤레스 카운티의 경우 똑 같은 집이라도 언제 구입했느냐에 따라 재산세가 다른 것은 이 때문이다. 미국은 최근 부동산 가격이 폭등하면서 부동산 보유세를 올릴 것을 검토하고 있는데, 예컨대 신개발지역의 경우, ‘학교 공채’, ‘멜로-루스세금’ 식의 지역 개발을 위한 준조세를 강화하고 있어 사실상 부동산 보유세를 올리고 있다.


미국의 경우 보유세가 올라가는 것은 증·개축 주택에 대한 세금을 철저히 집행하는 데서도 알 수 있다. 주택 소유주들은 리모델링을 하고 난 뒤 지방정부 재산세 평가국으로부터 적게는 수 백 달러, 많게는 수 천 달러 인상된 재산세 고지서를 받고 깜짝 놀란다.

부엌 조리대가 대리석으로 리모델링된 미국 가정의 한 부엌 모습.

캘리포니아의 경우, 주법에 따라 주택 소유주는 리모델링에 따른 건축허가를 시 정부에 제출해야 한다. 각 시정부는 이를 카운티 재산세 평가국에 넘긴다. 재산세 평가국은 리모델링 건축허가를 검토한 후 사안에 따라 개별적으로 재산세를 상향 조정한다. 기본적으로 리모델링을 통해 실내 공간, 즉 건평이 늘어나면 재산세가 인상된다.

LA카운티 재산세 평가국의 한 관계자는 “증개축시 건평이 조금만 늘어나도 재산세도 인상 된다”고 한다. 일반적으로 부엌이나 방 등 기존 골격을 그대로 유지하면서 벽지나 카펫을 바꾸는 식의 간단한 리모델링의 경우 재산세는 인상되지 않는다. 그러나 건평이 늘지 않더라도 실내 용도를 바꾸거나 방을 추가로 증축할 경우, 신규 건축으로 인정돼 재산세가 인상된다. 벽장을 헐고 방을 증축했더라도 재산세가 인상된다. 10만달러를 들여 방을 완전히 부순 다음 바닥 벽과 천장까지 뜯어고칠 경우, 새로운 방을 더하는 것과 같은 판정을 받기도 한다.

대체로 리모델링의 경우 재산세 인상은 공사비에 예상치 못한 추가 경비분 25%를 더한 다음 이 액수를 현 재산세와 곱하면 된다. 예를 들어 LA카운티의 경우, 주택 증축비가 20만 달러라면, 25%인 5만달러를 더해 25만달러에 재산세 비율인 1.25%를 곱하면 3125달러의 재산세가 더 나오는 셈이다.


양도 소득세의 경우, 미국은 2년 미만 거주할 경우의 주택에 대해서는 소득세에 준하는 세금을 내야하는 반면, 2년 이상 거주한다면 양도소득세 공제율이 크다. 싱글인 경우 양도 차액이 2억6000만원, 부부인 경우 5억2000만까지 공제를 받을 수 있는 것으로 알려져 있다. 미국의 부동산 세재가 꼭 합리적인 부분만 있는 것은 아니다. 하지만 재산세 하나만 따져보아도 부동산 투기를 원천적으로 봉쇄하는 장치가 되어 있는 것 같다. 부동산 가격이 올라 팔고 다른 주택을 구입할 경우, 과표를 현 시세로 해 세금을 부과하기 때문에 세 주택구입에는 그만큼 세금을 더 내야하는 부담이 있기 때문이다.


<로스앤젤레스=유민 홍보관>