국토교통부 주택토지실장입니다.

2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표하겠습니다.

공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되면서 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반입니다만, 그간 낮은 현실화율, 고가-중저가 부동산 간 현실화율 역전문제, 공시가격 산정과정에서의 오류문제 등으로 인해 부동산 가격공시의 신뢰성을 높여야 한다는 비판이 있었습니다.

특히 공시가격 현실화의 경우 지난 2019년 가격공시 결과, 초고가 단독주택의 현실화율이 크게 개선되는 등 일부 성과가 있었으나, 고가주택의 현실화율은 여전히 저조한 수준에 머물고 있어 보다 과감한 개선이 요구되는 실정입니다.

국토교통부는 공시가격 전반의 문제점들을 해소하기 위해 공시가격 현실화율 제고, 불균형성 해소, 신뢰강화에 중점을 두어 2020년 공시부터 일관성 있게 실천해 나갈 계획입니다.

먼저, 내년도 부동산 가격공시 방안에 대해 말씀드리겠습니다.

2020년 공시가격은 엄밀한 시세평가를 토대로 고가공동주택을 중심으로 공시가격을 조기 현실화하여 전반적인 공시가격의 현실화율을 제고하면서, 고가-중저가 간 공시가격 역전현상을 보다 과감하게 해소해 나갈 계획입니다.

무엇보다 현실화율을 제고함에 있어 해당 부동산의 가격과 현재의 시세 반영수준을 고르게 고려하여 균형 있는 공시가격 산정이 이루어질 수 있도록 하였습니다.

부동산 유형과 가격대별 공시가격 현실화율 산정방식은 다음과 같습니다.

첫째, 공동주택에 대해서는 중저가에 비해 현실화율이 낮은 시세 9억 원 이상 주택 중 시세 반영수준이 일정한 기준에 미달하는 경우 시세변동분에 현실화율 제고분을 더하는 방식으로 현실화율을 조정토록 하였습니다.

시세가 9억 원 이상 15억 원 미만은 공시가격의 현실화율이 70% 미만인 경우 현실화율 제고 대상이며, 15억 원에서 30억 원 미만은 현실화율이 75% 미만인 경우, 30억 원 이상은 현실화율이 80% 미만인 경우 현실화율이 제고됩니다.

현실화율 제고폭은 해당 공동주택의 가격이 높고 현행 현실화율이 낮을수록 높이 제고하여 각각 70%, 75%, 80% 수준까지 끌어올리겠습니다.

둘째, 단독주택의 경우도 공동주택과 같이 시세 9억 원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되, 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우입니다.

단독주택의 현실화율 제고폭은 공동주택과 동일한 방식으로 55% 수준으로 할 계획입니다.

주택 공시가격 산정에 대한 보다 자세한 내용은 배포해 드린 보도자료를 참고해 주시기 바랍니다.

셋째, 토지는 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 현실화율이 앞으로 7년 내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영하여 공시가격을 산정할 계획입니다.

이 같은 현실화율 제고방식을 적용하게 되면 2020년 가격공시를 통한 부동산 유형별 현실화율은 2019년 대비해서 공동주택은 0.9%p 증가한 69%, 표준단독주택은 0.6%p 증가한 53.6%, 표준지는 0.7%p가 증가한 65.5% 수준이 될 전망입니다.

다음으로, 공시가격 산정·평가 과정에서 제기된 문제점들을 개선하고, 공시가격에 대한 신뢰성을 확보하기 위한 방안에 대해 말씀드리겠습니다.

첫째, 표준주택과 개별주택 간 변동률 격차가 과다하고, 단독주택 공시가격 역전현상 등 지적된 문제를 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 합리적으로 개선하겠습니다.

개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화하여 시·군·구 담당자가 임의적으로 낮은 가격의 표준지를 선정하지 못하도록 기준을 개선하고, 공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 구체적으로 공개하도록 하겠습니다.

주택에만 적용되던 공시비율은 2020년 공시부터 폐지하여 주택과 토지의 공시가격 역전현상도 단계적으로 해소해 나가겠습니다.

둘째, 공시가격 산정·평가과정의 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화하겠습니다.

주택공시를 담당하는 한국감정원은 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 표준지를 조사하는 감정평가법인은 법인 차원의 검증 절차를 의무화하면서 엄격한 성과평가를 토대로 공시물량을 차등 배정하고, 중대한 오류를 발생시키는 감정평가법인은 다음 연도 공시업무에서 배제토록 하겠습니다.

아울러 지자체가 산정을 담당하는 개별주택과 개별토지 공시가격에 대해서도 검증과 지도·점검을 강화하여 표준부동산 공시가격과의 정합성을 높이겠습니다.

셋째, 공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 사전에 예방하기 위해서 공시가격 산정시스템을 개선하였습니다.

부동산 특성조사 시 GIS 정보를 자동으로 연계하여 가격산정의 정확성을 제고하면서, 오류가 자동으로 걸러질 수 있도록 공시가격 산정시스템의 기능도 보강하겠습니다.

넷째, ‘깜깜이 공시’ 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개를 적극 확대해 나가겠습니다.

2020년 공시가격이 확정되는 내년 4월 이후 가격대별 현실화율 관련 통계를 공개하는 등 공시관련 정보공개 범위를 지속적으로 확대할 예정입니다.

또한, 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료를 공개하는 시범사업에 내년부터 착수할 예정입니다. 향후 시범사업 결과를 토대로 공개항목과 지역을 순차적으로 늘려나가고, 이의신청 검토내역, 중앙부동산가격공시위원회 회의록도 적극 공개하여 공시가격의 투명성을 획기적으로 높여나가겠습니다.

다음은 공시가격 현실화 로드맵 수립에 대해 말씀드리겠습니다.

로드맵에는 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등을 종합적으로 담을 예정이며, 전문기관의 연구용역, 관계부처 협의, 공청회, 그리고 중앙부동산가격공시위원회 심의 등 충분한 사회적 공론화 과정을 거쳐 수립을 하고, 2021년 공시부터 적용할 계획입니다.

2020년 가격공시 방안에 따라 산정된 공시가격은 이달 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차를 시작으로 해서 순차적으로 결정 공시될 예정입니다.

18일부터 열람 가능한 2020년 표준단독주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계되었습니다.

공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3월 12일부터 시작될 계획이며, 결정공시는 4월 29일에 이루어질 계획입니다.

오늘 발표한 방안들을 차질 없이 추진하여 공시가격 현실화율을 흔들림 없이 높여 나가면서 정확하고 투명한 공시제도 운영으로, 가격공시 전반의 신뢰성을 강화하겠습니다.

감사합니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 공동주택 현실화율 목표가 제시된 게 70%, 75%, 80%인데요. 이게 공시가격 인상을 추진하고 했던 것이 형평성을 확보하기 위한 거라고 했는데 형평성을 확보하면 현실화율은 똑같은 현실화율을 목표로 제시하고 거기에 맞춰야 되는 것 아닌가요? 고가주택만 이렇게 차등으로 해서 더 많이 올리는 것은 어떤 취지인지요?

<답변> (김영한 토지정책관) 이번에 공시가격 기준 현실화율을 제시하면서 저희가 중점을 두었던 부분이 전반적으로 공동주택을 포함한 모든 부동산 유형에서 현실화율이 낮은 부분이 있겠고, 그다음에 두 번째로 중저가 부동산에 비해서 고가 부동산이 현실화율이 더 낮았던 역전현상이 문제가 됐습니다.

그래서 이 두 가지 문제를 해결하는 데 방점을 두고 고가주택을 중심으로 현실화율을 좀 제고를 하는 방안을, 방침을 정했고요. 고가주택에 대해서 기자님께서 말씀하신 것처럼 똑같은 수준으로 맞추는 게 균형성과 형평성에 맞는 게 아니냐, 라는 지적이 있을 수 있는데 이 부분은 지금 현재 부동산의 현실화율이 전반적으로 저희가 최종적인 목표치로 생각하고 있는 현실화율보다는 많이 낮은 수준에 머무르고 있고, 상당한 기간을 거쳐서 그런 목표 현실화율에 도달해야 되는 로드맵이 내년에 제시될 예정이지만 그 로드맵을 제시하지 못하고 있는 상황에서는 부담능력이나 자산의 가치나 여러 가지를 고려해서 고가 부동산부터 우선적으로 제고를 하는 것이 필요하다는 판단을 했습니다.

<질문> 같은 맥락의 질문인데 지금 고가주택 현실화율을 최고 80% 수준까지 올리겠다고 하시는 것 같은데 지금 평균적으로 보면 공동주택 현실화율이 한 1% 정도 오르는 걸로 나오잖아요. 그러면 전반적으로 이게 많이 개선됐다고 볼 수 있는 건지가 일단 의문이고.

두 번째는 내년도에 공시가격 현실화 로드맵이 나오면 그러면 9억 원 이하의 주택에 대한 공시가격 상승에 대한 이야기도 언급이 될 수 있다, 이렇게 이해하면 되는 건지 그것도.

<답변> (김영한 토지정책관) 전반적인 현실화율은 공동주택 같은 경우에 2019년에 68.1%에서 69.1%로 1%p가 올랐습니다. 이게 얼마나 높은 수준이냐, 이렇게 단정적으로 말씀드리기는 어렵습니다만 상당히 많은 중저가 부분에 대해서 현실화 조정을 하지 않기 때문에 전체적인 현실화율을 끌어올리는 데는 좀 한계가 있다, 라고 말씀을 드리고요.

기자님 말씀하신 것처럼 이제 로드맵이 제시되면 9억 원 이하에 대해서도 현실화율 제고가 들어가야 되는 것이냐? 라는 문제인데, 저희가 2019년 공시에서는 이전에 밝혀 드린 대로 대략 15억 원 이상의 고가주택에 대해서 현실화율을 제고를 한 바가 있고, 2020년 공시에서는 이제 9억 원 이상의 주택으로 현실화율 제고범위를 넓혀가고 있습니다.

로드맵은 최종적인 현실화율 목표치를 제시하고 전반적으로 현실화율을 제고하는 만큼 9억 원 이하에 대해서도 일정한 수준의 현실화율 제고가 들어갈 것으로 보고 있습니다.

<질문> 일단 두 가지 여쭤보고 싶은데 공동주택 공시가격 계산할 때 층별·호별 효용비 구체적인 기준 계산하는 방법이 참고자료에 나와 있는데 조금 더 구체적으로 설명해 주셨으면 좋겠고요. 그다음에 표준단독주택 관련해서 데이터들이 나와 있는데 예년에 비해서 좀 많이 부실하거든요. 서울 구별 데이터도 없고 그다음에 가격별로의 작년에 대비해서 호수가 어떻게 변동됐는지 이런 데이터가 없는데 추가적으로 요청 가능한지 여쭤보고 싶습니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 첫 번째 질문은 부동산평가과장이 답변을 드리도록 하겠습니다. 두 번째 질문은 표준단독주택 같은 경우에 지금 의견청취기간에 저희가 이 대책을 발표하면서 참고하실 수 있도록 통계자료를 제시하고 통상 기자님께서 말씀하시는 그런 상세한 자료는 결정공시 때 공개를 해왔습니다. 그래서 지금 의견청취기간에는 일단 이 정도 수준의 소략한 통계만 제공을 해드릴 수밖에 없는 점을 양해를 해주셨으면 좋겠고.

층별·호별 효용비 격차 그 부분에 대한 상세한 설명은 평가과장이 설명을 드리도록 하겠습니다.

<답변> (신광호 부동산평가과장) 부동산평가과장입니다. 공동주택에 대해서는 기본적으로 가격을 산정을 할 때 저희가 개별공동주택 단지별로 기준이 되는 단지, 층, 호수를 정해서 먼저 산정을 하고 그 기준가격을 기준으로 해서 다른 전체적인 개별호수의 가격을 산정하는 방식을 취하게 됩니다. 그럴 경우 기준 층에 대해서 저희가 층별 효용비 기준이 있습니다. 그래서 그 부분을 저희 조사 산정기준에 전체적으로 다 나와 있습니다. 그래서 층수에 따라서 2층이면 2단계로 구분을 해서 하고 일반적인 경우에는 6단계로 구분을 해서 각 층별로 기본 효용비가 정해지고, 그래서 기준 층 가격을 기준으로 해서 효용비를 배분하는 방식을 취하게 됩니다.

또한, 개별 호별로는 이게 조향별로 이게 남향인지 동향인지에 따라서 가격을 차등배분을 하고, 또한 그게 위치별로 또 배정을 해줍니다. 그래서 그런 부분들을 다 고려를 해서 하는데, 호별 효용비는 기본적으로는 시세 차이를 기준으로 해서 산정을 하고요. 시세 차이가 없는 경우에는 1.1, 1.0 이렇게 저희가 기준 가격대별로 배분하는 방식이 산정기준에 자세하게 나와 있으니 그 부분은 저희가 산정기준은 다 공개를 하고 있으니까 참고를 하시면 될 것 같습니다.

<질문> 9억 이상 단독주택에 대해서 목표 현실화율이 55%인데 이게 공동주택에 비해서는 어쨌든 가격은 같은 수준인데 많이 낮다고 느껴지거든요. 이거를 더 올리지는 않는 건지, 계속 공동주택과 단독주택 이렇게 차등을 두는 건지 궁금합니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 네, 답변드리겠습니다. 보도자료 2페이지 보시면 지금 2018년하고 2019년 공시결과 가격대별 현실화율을 저희가 부동산별로 표시를 해드렸습니다. 보시면 아시겠습니다만, 공동주택 같은 경우에는 중저가에 비해서 고가의 현실화율이 낮거나 거의 비슷한 수준으로 형성이 돼 있고, 단독주택은 지난해 고가 단독주택을 중심으로 현실화 조치를 좀 폭넓게 시행을 해서 기자님들 보시기에도 아시겠습니다만, 초고가에 대한 현실화율 반영이 굉장히 중저가에 비해서 높아졌습니다.

그래서 올해는 이런 상황을 고려해서 작년에 현실화율 제고가 거의 이루어지지 않았던 고가 공동주택에 중심을 맞추어서 현실화율을 제고를 했고요. 단독주택에 대해서는 내년에 저희가 로드맵을 제시를 하게 되면 부동산의 유형이나 가격대별로 최종적으로 도달해야 될 목표치를 제시를 하고 이게 일정한 기간의 현실화율을 제고를 해서 목표치에 도달할 수 있도록 조정을 해 나갈 것이기 때문에 단독주택에 대해서도 별도의 조정이 있을 예정입니다.

<질문> 주택가격별로 제고 목표치를 제시해주셨는데요. 이게 지금 70%, 75%, 80% 이런 게 내년도에 대한 공시가격 목표치인지 아니면 이게 내후년까지 계속 가는 목표치인지 궁금해요. 이게 만약에 내년에, 그러니까 내년에 예상됐던 것들이 조금 목표치보다 미달할 거라고 예상을 하셨는데 내년에는 더 높은 목표치를 두고서 거기만큼 끌어올리는 것인지, 아니면 70%라는 수준까지 올라가면 그 이후로는 또 제고작업이나 이런 것들을 완료됐다고 보시는 건지 궁금하고요.

만약에 내년에 이 목표치들 이상 넘어갔던 주택 같은 경우에는 공시가격을 오히려 그 목표치만큼 안 올릴 수 있는 건지 아니면 추가적으로 더 올리는 작업을 진행하는 건지 궁금합니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 첫 번째 질문 답변을 드리겠습니다. 이 70, 75, 80 공동주택에 대해서 제시한 기준이나 55% 단독주택에 대해서 기준 현실화율을 제시를 해서 그 정도 수준으로 제고를 하겠다는 것은 2020년 공시에 적용되는 방식입니다. 그리고 2021년 공시부터는 2020년 중에 중장기 현실화 로드맵을 수립을 해서 중장기 로드맵 수립에 따라 예를 들면 10년, 뭐 15년 이러한 기간 동안 최종적인 목표 현실화율에 어떤 식으로 도달하는지를 저희가 발표할 예정이고요.

2021년 공시부터는 로드맵에 따라서 적용이 되어집니다. 그래서 2021년 이후에 공시에 대해서는 로드맵에 구체적인 내용이 담길 거기 때문에 두 번째 말씀하신 대로 이후에 공시가격조정이 어떻게 될 것이냐, 이런 부분은 수립되는 로드맵에 따라서 결정이 될 거라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

<질문> 내년에 발표하는 로드맵 있잖아요. 10년이나 15년이라고 말씀하셨는데 어떻게 몇 년으로 할 건지는 아직 안 정해졌나요? 뭐 10년 계획, 아니면 15년 계획. 그리고 만약에 예를 들어 10년 계획으로 했다, 그러면 10년 후에는 하나의 현실화율로 이렇게 가는 거죠? 그러니까. 예를 들어서 아파트 같은 경우에는 80%다, 그러면 가격... 내년에 이렇게 70%, 75%, 80% 이렇게 한 게 아니라 그러니까 10년 후에는 하나의 목표로 간다, 그런 거죠?

<답변> (김영한 토지정책관) 로드맵에 대해서 10년, 15년 말씀을 드린 것은 이제 단순하게 예시를 들어서 이해하시기 편하기 위해서 말씀을 드린 거고. 로드맵은 앞서서 브리핑에서도 말씀을 드렸습니다만 최종적인 목표치, 그게 85%가 될 수도 있고 여러 가지 숫자가 나올 수가 있겠습니다만 최종적인 목표치, 최종적인 목표에 도달하기 위한 기간 그리고 최종적인 목표에 도달하는 여러 가지 방식들이 있을 수가 있습니다. 그것은 대책과 보도자료에 저희가 상세히 담아놨는데 그런 것들이 이제 로드맵에 담기게 되고요.

로드맵이라는 건 기본적으로 부동산의 유형이나 가격대별로 차등을 두지 않고 최종적인 목표치를 제시해서 공시가격의 근본적인 균형성을 맞추는 것이기 때문에 현재로서는 어떤 단일한 목표치를 제시하는 게 바람직하지 않을까, 라고 생각하고 있습니다만 이것은 전문기관의 연구용역이나 사회적인 공론화 절차를 거치는 과정에서 또 여러 의견이 있으면 그 부분을 반영해서 최종적으로 결정을 할 예정입니다.

<질문> 똑같은 질문인데요. 그러니까 국토부의 최종목표치가 궁극적으로 현실화율 100%를 이야기하는 건지 아니면 그때 시장상황에 따라서 그 사이에서 80~100% 사이에서 조정이 될 수 있는 건지 정확하게 어떤 입장이신지 궁금합니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 그것에 대해서는 아직 구체적인 방침이 정해지지 않았습니다. 다만, 이번 2020년 공시를 하면서 30억 이상의 공동주택에 대해서 80%라는 기준 현실화율을 제시한 만큼 로드맵 같은 경우에는 80%를 넘는 선에서 최종목표치가 제시되지 않을까, 라고 예상하고 있습니다.

<질문> *** 보면 가격대별로 이렇게 공시, 현실화율 목표치가 다른데 지금 우리나라 아파트 총 가구수와 그 가격대에 속하는 아파트의 비중이랄까요? 호수 같은 게 어느 정도 되는지 궁금하고요.

그리고 로드맵 발표하실 때 방금 용역도 하시고 뭐 한다고 했는데 그러면 국토부라든지 기재부라든지 참여주체가 어떻게 되고 어떤 방식으로 결정이 되고 그것 하는데 법률을 바꾸거나 이래야 될 필요는 없는 거예요?

<답변> (김영한 토지정책관) 예, 답변 드리겠습니다. 이번 2020년 공시에서 기준 현실화율로 제시한 70, 75, 80은 2020년에 쓰는 목표치고 이것은 2021년 이후 로드맵에서는 이런 목표치를 그대로 가져가는 것은 아니라는 점 말씀드리고요.

제고수를 말씀을 하셨는데 저희가 이번에 현실화율 제고대상이 되는 9억 원 이상 주택은 총주택 제고의 한 4% 정도로 예상을 하고 있습니다. 가격대별 제고수는 별도로 통계를 제공해드리겠습니다.

그리고 두 번째로 질문하신 로드맵에 관계부처가 참여하는지 여부에 대해서 말씀드리면, 기본적으로 로드맵은 국토부 주관으로 공시제도를 저희가 담당을 하고 있기 때문에 추진을 하게 되고, 지금 지난해 공시부터 공시제도에 영향을 받는 기재부라든지 복지부 등으로 구성된 관계부처 T/F를 가동 중에 있습니다. 로드맵 수립의 계획이 구체적으로 나오게 되면 당연히 관계부처 T/F를 가동을 해서 공시제도를 활용하고 있는 부처들의 의견도 폭넓게 수렴을 해 나가도록 하겠습니다.

<질문> 좀 불명확한 부분이 있어서 질문드리는데, 시세 부분 있잖아요. 어제 대책 발표 때는 이게 KB 부동산 중심으로 시세를 본다고 말씀하셨는데 기재부하고 금융위에서. 그런데 지금 보면 감정원에 산정한다고 설명이 돼 있거든요. 이 2개가 다를 수 있는 건지 아니면 어제 설명과 미흡한 부분이 있어서 그런지, 시세 부분에 대한 명확한 설명 부탁드리고요.

또 하나는 개별주택 부분, 지금 올해 문제가 됐던 게 표준주택에 비해서 개별단독주택들이 지자체에서 지정을 좀... 가격상승이 급하게 일어날 것을 우려해서 좀 더 먼 곳에 위치한다거나 이런 것을 지정했다, 라고 국토부에서 얘기했는데 이것에 대한 해소하겠다는 방안은 담았는데 구체적으로 어떻게 해소할 건지, 이게 조사자의 주관성이 좀 개입되는 부분이잖아요. 이 부분을 어떻게 해결할 건지 설명 부탁드릴게요.

<답변> (김영한 토지정책관) 첫 번째 질문 답변드리겠습니다. 시세는 어제는 아마 금융관련해서 KB시세가 언급이 된 것 같고요. 감정원에서 공시가격을 산정하기 위해서 기초가 되는 시세 산정작업을 하고 있습니다. 그런데 이 시세는 KB시세도 되겠고 실거래가도 되겠고 또 실거래가가 없는 경우에는 감정평가기법을 활용할 수도 있고 다양한 기법을 활용해서 시세를 산정을 하고 있습니다. 그래서 객관적인 데이터와 전문적인 판단을 통해서 시세가 산정되기 때문에 반드시 감정원에서 공시가격 산정이 기초가 되는 시세가 KB시세와 일치한다거나 유사한 것은 아니고요. KB시세라든지 여러 가지 시세분석기관에서 낸 시세를 참고해서 다양한 데이터들을 통해서 산정을 한다고 답변을 드릴 수가 있겠습니다.

두 번째로 작년에 표준주택하고 개별주택의 정합성 문제가 많이 문제가 돼서 이번에 저희가 대책을 발표하면서 여러 가지 개선방안들을 담았습니다. 개별주택하고 표준주택을 연결할 수 있는 비교표준표라는 게 있는데 그 비교표준표가 지난해 너무 소략하게 돼 있어서 그런 부분들에 있어서 지자체 담당자들의 재량이 많이 작용할 수가 있는 부분이 있었습니다. 그래서 기자님이 지금 말씀하신 것처럼 낮은 표준주택을 무리하게 당겨서 개별주택 공시가격을 산정하는 준거로 쓴다거나 그런 문제가 있었기 때문에 비교표준기준표를 굉장히 구체화해서 지자체 담당자의 재량을 최대한 축소하는 방향으로 개선을 했고.

또 산정된 개별 공시가격과 관련해서 여러 가지 부동산 특성이 변화되거나 중요한 공시가격의 변동이 있는 경우에는 감정평가사의 검증을 의무적으로 거치도록 하고 있는데 이러한 검증이 형식적으로 운영이 되고 검증 결과를 반영하는 검토기간도 짧았습니다. 그래서 그런 검토기간도 늘려주는 방향으로 해서 가급적이면 주관적 재량의 여지를 많이 축소를 하고 표준주택과 개별주택, 표준지와 개별지 간의 정합성을 높이는 방향으로 공시제도를 운영할 계획에 있습니다.

<질문> 추가로 시세 부분 명확하지가 않아서요. 지금 결국은 은행들이 시세 기준으로 대출을 재는 건데, 은행들이 보는 시세와 지금 국토부에서 설명하신 시세와 서로 그럼 정보를 공유해서 정확하게 일치하도록 하는 건지 아니면 국토부는 국토부로 따로 하고 은행은 KB자료를 기초로 해서 별도로 하는 건지, 어떻게 되는 겁니까?

<답변> (김영한 토지정책관) 앞서서 말씀드린 대로 감정원에서 공시가격을 매기기 위해서 시세를 산정하는데 지금 말씀하신 시세분석기관들이 내놓고 있는 시세도 중요한 참고자료가 됩니다. KB시세라든지 여러 시세분석기관에서 공개적으로 시세를 내고 있기 때문에 그런 부분들도 참고를 하고요.

실거래가도 참고를 하게 되고 또 기타 다양한 여러 가지 기준들을 가지고 시세를 산정을 하게 됩니다. 그래서 반복해서 말씀드립니다만, KB시세하고 감정원 시세가 똑같이 일치한다, 그런 것은 아니고요. 중요한 참고자료의 하나로서 고려가 되어진다고 말씀드리겠습니다.

<질문> 준비하신다고 고생 많으셨는데요. 이게 계속해서 비슷한 얘기하고 또 하나 추가자료 요청을 하나 드려야 될 것 같은 게 아까 이 시세 부분 있지 않습니까? 그러면 감정원에서 지금 평가하는 시세와 KB에서 평가하고 있는 시세 이 부분에 있어서 오차가 어느 정도 발생하고 있는 건지. 왜냐하면 금융위든 국토부든 부동산 관련돼서 정책을 시행을 하는 데 있어서 기준점을 시세라고 했는데 그게 각각의 다른 기준이 오차 범위가 크게 나게 된다고 하면 국민들 입장에서는 상당히 혼란스러울 것 같거든요. 그래서 그럼 오차범위가 대략 어느 정도 발생을 하고 있는 건지 확인해서 말씀해 주시면 좋을 것 같고요.

그리고 두 번째로 해서 아까 가격대별로 해서 개별 아파트에 대한 공시가격을 알려주실 수가 없기 때문에 얼마에서 얼마가 오른다, 라고 얘기는 하실 수 없지만 예를 들어서 예시는 좀 시뮬레이션에 대한 예시를 좀 들어 주실 수 있는 자료로 제공해 주실 수는 있을 것 같거든요. 예를 들어서 9억에서 15억 사이에 있는 아파트라고 했을 때 13억짜리 아파트가 있고 이게 실제적으로 감정원 시세든 이게 얼마에서 얼마로 올랐다고 하면 얼마 정도 오르게 되는 건지 예시가 좀 필요할 것 같거든요. 국민들 입장에서는 이게 퍼센티지라든지 일부는 수학이라고 하고 일부는 산수라고 얘기하지만 이런 것들에 대해서 그렇게 정확하게 받아들이기가 쉽지가 않으니까 그 부분에서 A, B, C 이 정도로 해서 그냥 가설로 해서 A아파트가 이만큼일 때 얼마로 바뀌게 될 것이다, 라고 하는 것에 대한 가이드라인 정도의 센터를 제공해 주셨으면 감사하겠습니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 오차범위를 말씀하셨는데요. 이게 오차라기보다는 기관별로 여러 가지 판단하는 요소라든지 기준이 다르기 때문에 시세 간에 경미한 격차가 난다고 해서 그걸 오차라거나 특정기관이 잘못 평가하고 있다거나 이렇게 볼 것은 아니라고 보고요.

공시가격 시세 같은 경우에는 실거래가나 감정평가 선례나 다양한 시세정보, 매매가격 동향 통계 이런 것들을 종합해서 최종적으로는 감정원이 전문기관으로서 판단한 것을 시세로 쓰고 있습니다. 그래서 이것이 KB시세와 얼마가 차이가 나느냐 또는 차이가 없이 근사한 값이냐? 이런 것은 일률적으로 어느 정도 차이난다고 말씀드릴 수는... 곤란한 부분이고요.

두 번째로 지금 개별 아파트에 대해서 공시가격 변동률이 얼마로 변화되는지까지는 아니겠습니다만, 예시로 들어드린 것은 저희가 보도자료 11페이지에 '주요 아파트단지 공시가격 및 보유세 추정'을 뽑아놨습니다. 이게 현실화율하고 시세변동률을 예측치입니다만, 예측을 해서 공시가격 변동률을 어느 정도 뽑아준 것이기 때문에 이게 강남권이라든지 이런 주요 단지의 공시가격 변동률은 11페이지 하단의 표 정도 수준으로 변화된다고 이해하시면 될 것 같습니다.

<답변> 시세 관련해서 지금 말씀 주신 부분에 대해서 보완해서 설명드리겠습니다. 어제 저희가 대책발표 할 때 대출, 금융 부분에서 시세라는 표현이 나왔습니다. 그 시세는 앞서 지금 우리 토지정책관 설명드린 것처럼 은행에서 금융, 금융건전성을 염두에 두고 계속 활용해 왔던 부분이 되겠고요. 그게 은행권에서는 통상 KB시세를 쓰고 있습니다. 담보 가치를 어떻게 하느냐에 대한 문제고 결국은 임대차 같은 경우에는 방 수 공제라든지 이런 게 들어간 상태에서 또 산정가격이, 담보가치가 나오게 되고 그걸 이제 시세로 보고 있는 거고요.

저희가 공시가격에서 말하는 시세하고 그거하고 전혀 다릅니다. 배포해 드린 보도자료 3쪽을 보시면 상단 부분에 산식이 하나 나옵니다. 2020년 공시가격 = 2019년 말 시세 × 2019년 현실화율 제고분 + α를 더한 것. 결국 현실화율을 곱하는 그 대상이 되는 게 2019년 말 시세인데 이 시세라는 것은 KB시세처럼 그때그때 담보평가를 해서 산출하는 가격이 아니고 1년간의, 저희가 매년 2020년 공시가격이면 1월 1일을 기준으로 해서 산정 공시를 하게 됩니다. 그러면 결국 전년도인 2019년 말 시세, 1년간의 시세를 뽑아야 되고 그 시세변동분을 반영한 시세가 나오게 됩니다. 그걸 저희가 산정가격이라고 하고 그 산정가격을 주택이면 감정원에서, 토지면 감정평가사가 산정을 하게 되겠습니다.

그리고 이 산정되는 과정에 실거래가라든지 아니면 각종 민간에서 나오는 KB시세나 부동산114시세 그런 것들이 없을 때면 감정평가 선례라든가 그런 선례까지 감안을 해서 시세를 산정하게 되겠습니다.

그래서 결론적으로 말씀드리면, 은행권에서 대출에 사용되는 시세와 공시가격에서 사용되는 시세는 전혀 별개의 거다, 이렇게 생각을 하시면 되겠습니다.

<질문> 이번에 고가주택 중심으로 아파트와 단독주택 전부 다 현실화율 높이신다고 했는데 이게 근본 원인이 중저가 주택과의 역전현상 때문이라고 하셨는데 이렇게 내년에 단계적으로 높이게 되면 중저가 주택과의 역전현상은 해소가 되는 건지 궁금합니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 이번에 고가주택, 9억 원 이상의 주택에 대해서 현실화율을 많이 높이게 되면 역전현상은 상당 부분 해소가 될 걸로 보고 있습니다. 저희가 기준 현실화율을 70%, 75%, 80%로 제시를 했고, 9억 이상에 대해서는 각각 기준 현실화율에 근접하는 수준으로 2020년 현실화율이 나올 것으로 예상을 하고 있기 때문에 지금 6억 원 이하 공동주택 같은 경우에 현실화율이 68.6%로 동결이 되기 때문에 좀 더 확실하게 역전현상이 해소가 돼서, 고가는 상대적으로 현실화율이 높고 중저가는 상대적으로 현실화율이 좀 낮은 수준에 머무르는 형태로 현실화 역전현상은 좀 큰 폭으로 개선될 것으로 보고 있습니다.

<질문> 공시비율 80%가 폐지된다고 했는데, 이게 2019년 공시부터 시세를 산정한 뒤에 현실화율을 적용해서 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문에 공시비율이 폐지돼도 급등하는 일은 없다고 지금 이렇게 설명이 돼 있는데, 2019년 공시가를 적용할 때는 할인비율, 그러니까 이 공시비율을 적용을 안 한 건가요?

<답변> (김영한 토지정책관) 주택에만 규정된 공시비율 80%는 이게 2019년 공시를 기준으로 공시가격 산정하는 방식이 좀 변화가 생겼습니다. 이전에는 그 전해 공시가격에서 변동률을 계산하는 방식으로 공시가격을 산정을 했기 때문에 과거에 공시비율 80%가 주택공시가격을 산정하기 위한 기초가격에 공시비율을 마치 또 곱해서 더 낮춰야 되는 게 아니냐? 이런 게 관행적으로 존재를 하다 보니 주택에 대해서 상대적으로 공시가격이 낮게 책정되는 문제가 있었고요.

219년부터는 시세를 아까 실장님께서 말씀하신 것처럼 한 해분의 시세변동분을 반영해서 시세를 산정을 하고 그 시세에 현실화율을 곱해서 공시가격을 산정하는 방식으로 변화가 됐기 때문에 이제는 공시비율 80% 규정이 필요가 없어져서 폐지를 하는 것이고요. 2020년 공시, 2019년 공시 모두 공시비율 적용 없이 현실화율을 토대로 시세를 산정해서 현실화율을 곱한분을 그 당해연도의 공시가격으로 결정공시를 했다고 말씀드리겠습니다.

<질문> 시세 산정방식이 정확하게 지금 KB시세도 아니고 감정원 시세도 아니고 종합적으로 판단을 하겠다고 했는데 오늘 나온 이 공시가격 산정하는 방식처럼 그러니까 시세를 산정하는 그 정확한 산식을 좀 주셨으면 좋겠는데요.

<답변> (김영한 토지정책관) 현실화율 같은 경우에는 정책적인 여러 가지 고려에 따라서 결정이 되기 때문에 저희가 이번에 현실화율 제고를 어떤 방식으로 하는지에 대해서 구체적인 산식을 통해서 다 공개를 해 드린 거고요.

시세는 여러 가지 자료들을 활용을 해서 산정을 합니다만, 그것은 실거래 사례가 있는지 없는지, 또 여러 가지 객관적인 시세분석기관의 시세정보가 충분한지, 충분하지 않은지. 어떠한 기법을 산정하는지에 따라서 개별 부동산 유형이라든지 지역이라든지 이런 것에 따라서 상이할 수가 있기 때문에 일관된 산식으로 이렇게 시세를 산정한다고 제시하기는 좀 어려운 점을 이해해 주셨으면 좋겠습니다.

<질문> 추가로 여쭤보면 시세는 한국감정원이 산정하는 것 아닌가요?

<답변> (김영한 토지정책관) 네, 그렇습니다. 표준주택하고 공동주택에 대해서는 감정원이 시세를 산정하고 있고, 표준지에 대해서는 지금 감정평가사가 산정을 하고 있습니다.

<질문> 2020년 공시가격 정할 때 2019년 말 시세라고 했잖아요. 연말 시세라고 하는 게 연말시점 기준 시세예요? 아니면 연말 전체적으로 봐서 흐름상의 평균값을 잡아서 전년도 말 시세로 보는 거예요?

<답변> (김영한 토지정책관) 2019년 1월부터 시작해서 12월 말까지의 시세변동률을 그 전 시세에 더한 값이 시세가 되겠습니다. 그러니까 1년간의 변동분을 그 전년도 시세에 반영한다고 보시면 되겠습니다.

<질문> 내년 중에 나온다는 로드맵이 내년 상반기, 하반기인지 구체적인 시기가 있나요?

<답변> (김영한 토지정책관) 시기는 확정해서 지금 단계에서 말씀드리기 어렵습니다만, 저희가 공청회라든지 공론화 절차를 충분히 거치겠다고 했기 때문에 연말에 수립이 된다고 해서 연말에 공개를 하는 것은 아니고 어느 정도 성안이 되면 적정한 시점에서 충분한 공론화의 기회를 가질 수 있도록 공개를 할 예정에 있습니다. 시기는 지금 단계로서는 말씀드리기 좀 어렵습니다.

<질문> 공론화 과정 말씀하셨는데요. 예전에 원전공론화위원회 같은 것도 운영했잖아요. 이번에 공시가격도 그런 식으로 운영되는 건지, 아니면 단순히 국토부 차원에서 간담회를 여는 식으로 공청회나 이런 것들을 거치고 나서 공론화 작업이 끝났다고 판단하시는 건지, 여론조사나 이런 것들 따로 진행하시는지 궁금합니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 아직 구체적으로 공론화를 어떻게 할지에 대해서는 정해진 게 없습니다만, 지금 국회에서 가격공시법 개정안이 국회 심의 중에 있습니다. 가격공시법에 따라서 중장기 현실화 로드맵 현실화계획을 정부가 법정계획으로 수립을 하도록 하는 안을 가격공시법 개정안이 담고 있고요. 동법에서 공청회를 거치도록 하고 있기 때문에 만약에 그 법이 통과가 되면 당연히 법정 절차로서 공청회는 거쳐야 될 것이고, 또 최종적으로 로드맵 결정을 하기 위해서는 중앙부동산 가격공시위원회가 민관합동위원회로 구성이 되어 있습니다. 그래서 그 위원회를 통한 심의·의결도 거쳐야 되는 상황이기 때문에 여러 단계에 거쳐서 충분한 공론화 절차가 진행이 될 것으로 보고 있습니다.

<질문> 혹시 공시지가하고 실거래가 괴리 좁히기 위해서 표준지 개수 늘려야 한다는 지적도 있는데 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.

<답변> (김영한 토지정책관) 정확성을 높이기 위해서 표준지를 늘려야 된다는 그런 지적을 하시는 분들도 있고, 다만 이 부분은 공시지가 예산과 관련된 부분이기 때문에 공시지가의 정확도 제고에 어느 정도 도움이 되는지에 대한 분석을 거쳐서 재정당국하고 협의를 해야 될 사항이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

<끝>

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