안녕하세요, 와주셔서 감사합니다. 저는 KDI 연구위원 오지윤입니다.

오늘 제가 말씀드릴 내용은 ‘임대 주거비 변화와 주택공급’이라는 부분입니다.

2020년 이후에 전세가격이 급등함에 따라서 임대 주거비 부담에 대한 우려가 높아지고 있으나, 전월세 임대계약을 포괄하는 통합적인 주거비에 대한 체계적인 논의가 부족한 실정입니다.

예컨대, 전국 아파트 전세지수는 2020년과 2021년에 각각 7.3%, 9.6%의 높은 상승률을 기록한 반면, 월세통합지수는 1.8%, 3.9% 상승하며 격차를 보였습니다.

전세와 월세 계약 형태의 주택이 아주 똑같지 않기 때문에 일률적인 비교가 어렵습니다.

또한, 전세보증금은 계약 종료 후에 임차인에게 반환되기 때문에 그 자체를 주거비로 보기 어려우며, 금리 등을 반영한 조달비용 관점에서 기회비용으로서의 주거비가 측정될 필요가 있습니다.

전세라는 계약은 우리나라에만 있는 유일한 임대차 계약이고요. 따라서 본고에서는 다양한 임대차계약을 월세로 환산하여 실질 통합주거비를 산정하고, 지난 10여 년간 실질 임대 주거비용의 변화와 그 원인을 분석하고자 합니다.

국토교통부 실거래가 아파트 임대차계약 전월세전환율을 이용해서 월세 계약 형태로 환산을 하고, 전체 임대계약을 포괄하는 통합주거비지수를 산정하였습니다.

그리고 이 통합주거비지수의 변화를 수요·공급 요인으로 나누어 살펴보고, 신규 주택공급이 임대 주거비 변화에 미치는 영향을 파악하고자 합니다.

2페이지 보시겠습니다.

우리나라 실질 통합주거비는 2012년부터 2019년 상반기까지 아주 장기간 하락하였고요. 그러다가 2020년부터 빠르게 상승하고 있습니다.

그림을 보시면 전세 수도권, 전세 비수도권의 모양과 통합주거비 수도권, 비수도권의 모양이 다르다는 것을 아실 수 있습니다. 특히, 2019년까지 장기간 다른 모양을 보이다가 2020년부터 같이 올라가는 모습을 보이는데요.

일단 통합주거비는 전국적으로 2012년부터 2019년까지 큰 폭으로 하락하였습니다. 2011년 12월과 대비해서 2019년 12월 기준으로 수도권은 -19.3%, 비수도권은 -27.1%로 크게 하락한 모습입니다.

그렇지만 전세지수는 통합주거비지수와 달리 분석기간 중 대체로 상승하는 모습을 보이죠. 수도권의 실질 전세지수는 분석기간 중에 하락하지 않았고요. 2019년 잠깐 하락했고요. 비수도권의 실질 전세지수는 2017년, 2019년에만 한시적으로 하락을 하면서 실질 통합주거비지수와의 이격이 심화되는 모습을 보입니다.

2021년 말 현재 통합주거비는 2011년 대비 여전히 낮은 수준이기는 하나, 2020년부터는 주거비, 전세가격이 동시에 빠른 속도로 증가를 하고 있습니다.

2021년 말 실질 통합주거비는 2011년 대비 여전히 낮은 수준입니다. 그러나 전국적으로 실질 통합주거비가 2011년 말 대비 2020년은 3.9%, 2021년 7.3% 상승하고, 실질 전세지수는 각각 8.1%, 9.6% 상승하는 등 최근에 증가 속도가 상당히 가파른 모습입니다.

한편 통합주거, 3장입니다. 3페이지, 한편 통합주거비가 그럼 왜 이렇게 전세가격과 괴리를 보일까요? 이것은 금리 변동하고 연관되는 바, 향후 금리 변동기에도 전세가격 자체가 아닌 기회비용으로 평가한 주거비용을 고려할 필요가 있습니다.

분석기간 중에 전세지수가 상승함에도 불구하고 통합주거비가 하락했던 기간은 2012년부터 2015년 정도가 하이라이트인데요. 이때 보면 금리가 추세적으로 하락함에 따라서 전세 기회비용이 축소되고, 따라서 통합주거비와 또 전세가격 간의 이격현상이 확대되는 모습을 보였습니다.

한편, 앞으로는 금리 상승기가 기조가 있는데요. 이 금리 상승기에는 금리 하락기와는 달리 주거비 자체가 상승해도 전세가격의 하방압력이 또 나타날 수 있습니다. 이격현상이 줄어들 수 있습니다. 따라서 가게의 주거비 부담을 실질적으로 파악하기 위해서는 전세가격 자체보다는 월세화된 기회비용을 고려할 필요가 있습니다.

4장 보시겠습니다.

관련된 함의를 소비자물가지수와 연관해서 잠시 말씀을 따로 드려보겠습니다.

박스를 보시면 우리나라 소비자물가지수 주택임차료는 전세가격을 그대로 반영함에 따라 주거 기회비용이 적절하게 반영되지 않은 것으로 보입니다.

일단 CPI 주거임차비 상승률은 전세가격과 월세가격 변동의 가중평균 합으로 산출되는데요. 비중은 전세가 약 4, 월세가 6 정도 됩니다.

그런데 주택임차료 조사 시 전세의 조달비용을 반영하는 것이 아니라 전셋값 자체를 마치 소비처럼 간주해서 집어넣기 때문에, 이제 전세가격은 금리의 변동에 탄력적으로 반영하는 편인데, 이 금리에 따른 CPI 변동성을 높이는 결과를 야기할 수 있습니다.

예컨대, 금리 상승으로 전세가격이 낮아지면 주택임차료가 낮게 책정되면서 CPI 상승률을 낮추고요. 금리 하락으로 전세가격이 상승하면 임차료가 높게 책정되면서 CPI 상승률을 높일 수 있습니다.

소비자물가지수에서 주택 임차료가 차지하는 비중을 고려할 때 임대차계약 형태에 따라서 적절한 기회비용을 반영할 수 있도록 따라서 고민할 필요가 있습니다.

특히, 향후 자가소유주택 기회비용을 반영하면 CPI에서 주거 서비스 비중이 높아지는데요. 이때 적절한 임대가격을 반영하는 것이 물가변동의 주요 요인으로 작용할 수 있습니다.

5페이지 보시겠습니다.

제가 앞의 부분에서는 주거비가 장기적으로 2019년까지 내렸다가 최근 들어 많이 오르고 있다, 이런 말씀을 드렸는데요. 지금부터는 왜 이런 일이 일어났는지 수요·공급 측면에서 한번 방향적으로 한번 분석을 해서 보여드리고요. 두 번째는 공급 측면에서 분석을 해서 보여드릴 예정입니다.

가 번, 수요와 공급.

상대적으로 수요 곡선이 주 이동 유인이라면 가격과 거래량이 같은 방향으로 움직입니다. 그런데 공급 곡선이 주 요인이면 가격과 거래량이 다른 방향을 나타냅니다.

따라서 임대가격과 거래량을 동시에 고려하면 수요와 공급 측 원인에 대한 어떤 방향성에 대해서 알 수가 있습니다.

그림을 한번 보시겠습니다. 먼저 밑의 그림을 보시면, 수도권과 비수도권이 있는데요. x축이 Q, 거래량, y축이 P인데요. 원론 같아서 죄송합니다. 아무튼 그런데 여기 보시면 수도권이, 수도권은 P·Q가 약간 돌아가면서 방향이 나타나고요. 그다음에 비수도권은 대각선 모양으로 나타나서 P·Q가 다른 방향으로 많이 움직이는 그런 모습을 보이게 됩니다.

그래서 수요공급 측면에서 살펴본 결과, 2017년 이후 주거비 변화는 2020년을 제외하면 상대적으로 임대공급 측 변화에 더 큰 영향을 받은 것으로 사료됩니다.

전국적으로 2017년부터 2019년 중에 보시면 수도권도 P는 낮아지고 Q는 높아지죠. 비수도권도 P는 낮아지고 Q는 높아지죠. 2017년, 2018년, 2019년. 이것을 보면 임대공급이 점점 증가하면서 주거비가 하락했고 거래량은 증가하는 그런 모습을 볼 수 있습니다.

2021년에는 반대로 임대공급이 감소하면서 Q가 감소하고 P가 올라가는 그런 모습이 수도권과 비수도권에 모두 나타나고 있는데요. 이건 이제 말하자면 임대공급 자체가 왼쪽으로 이동하면서 P가 올라가고 Q가 감소하는 그런 모습으로 판단하실 수 있습니다.

분석기간 중에 비수도권을 보시면 수도권의 모양과 다르죠. 이것은 가격과 거래량의 역관계가 주로 비수도권에서 많이 관찰되는데요. 이것은 비수도권이 주로 공급 측 요인에 의해서 주거비 변화가 일어난 것으로 파악이 되는 근거입니다.

반면에 수도권에서는 양 전세 관계가 일정하지 않게 나타나서 수요와 공급이 시기별로 다양하게 영향을 미친 시장으로 보입니다.

다음 장 보시겠습니다. 6페이지 보시겠습니다.

그럼 이 신규 주택공급과 주거비가 구체적으로 어떤 식으로 관련되는지 설명을 드려보겠습니다.

신규 주택공급, 즉 입주는 전체 주택 수를 증가시켜서 자가공급뿐만 아니라 임대공급을 확대시키기 때문에 임대료 하방압력으로 작용합니다.

분석기간 중에 1년 미만 아파트 임대거래를 실거래가에서 원자료에서 추출을 다 해 봤습니다. 이 결과 당해 아파트 입주물량이 약 17~26%가 자가거주... 그러니까 자가소유자가, 소유자가 거주하는 것이 아니라 소유자가 임대를 놔서 임대공급 물량으로 초래된 것으로 나타났습니다. 그게 한 17~26%고요.

신규, 이런 신규 아파트 물량에서 임대로 공급되는 정도는 2018년, 2019년 이런 식으로 입주물량이 많을수록 비중이 더 컸고요.

지역별로는 서울에서 입주물량 중에 임대시장으로 초래되는 비중이 22~42%로 가장 높았습니다. 높은 편이었습니다.

그리고 이런 신규 주택은 당해뿐만 아니라 멸실 이전까지 지속적으로 임대시장에 남아 있습니다. 왜냐하면 주택은 한 번 지어진 다음에 다음에 없어지는 게 아니라 평균 수명이 30~50년 이상으로 길기 때문이죠.

따라서 이 주택공급의 주거비 안정화 효과도 장기간 지속될 것으로 예상이 되는데요. 그림을 보시면 이게 그림이 조금... 2018년 임대거래주택의 분포를 제가 찍어봤고요. 2012년 임대거래주택의 분포를 찍어봤는데요. 2012년 분포가 오른쪽으로 밀리면서 2018년 분포를 형성하고, 그다음에 이제 2018년 분포 중에 0~6살 정도까지의 신규 분포는 이때 새로 들어왔던 신규 아파트들이 임대차 거래에서 계약을 맺은 건수입니다.

따라서 신규 아파트 많았던 2018년에는 지금 보시면 2012년 대비 1년 미만 아파트 임대차 거래가 아주 크게 증가하는 모습이 보이죠. 파란색 선을 보시면요.

그다음에 향후에도 이 기간 물량이 앞으로도 계속 임대시장에 지속적으로 초래될 것으로 예상할 수 있습니다. 왜냐하면 2012년의 분포를 보시면 그게 6년 정도 이렇게 오른쪽으로 이동해서 형성된 분포가 2018년임을 보실 수 있습니다.

따라서, 그리고 실제로 15개 시도별 지역패널을 분석해 본 결과, 지역별 아파트 공급이 1%p 증가하면 약 9분기 동안 1.7~2.5%가량 통합주거비를 하락시키는 것으로 나타나 지역별 신규 주택공급이 약 2년간 시차별로 해당 지역의 실질 통합주거비를 하락시키는 것으로 나타났습니다.

다음 장 보시겠습니다.

첫 번째 파트 기억해보시면 2019년 초·중·하반까지 지역별로 좀 다르지만 실질 통합주거비가 밑으로 쭉 내려갔다가 최근 2020년부터 가파르게 상승하는 모습을 기억하실 겁니다.

그럼 왜 이런 일이 일어났을까? 일단 실질 통합주거비가 2019년 초중반까지 하락하였다가 빠르게 상승하고 있는 모습도 주로 신규 아파트 공급에 기인하는 것으로 나타납니다. 전국적으로 신규 아파트 입주 물량이 2018년까지 증가하였다가 감소하는 추세입니다.

그림을, 첫 번째 그림을 보시면 수도권과 비수도권의 신규 아파트 입주 물량입니다. 보시면 수도권 같은 경우에는 2016, 2017, 2018, 2019... 2018까지 쫙 가파르게 증가했다가 그다음에 2019년까지도 괜찮은데 그다음부터는 쭉 내려가는 모습을 보이고요.

비수도권 같은 경우는 증가하는 속도, 증가 시점이 수도권보다는 좀 빠른 편입니다. 그래서 2014년 정도부터 증가가 많이 일어났고요. 역시 비수도권도 수도권과 마찬가지로 2018년에 피크를 찍고 좀 내려가는 모습을 보이고 있습니다.

그리고 이 부분, 이런 실질 통합주거비와 신규 주택 공급 간의 관련성은 회귀분석을 통해서도 잘 드러나는데요. 두 번째 동그라미를 보시면 수도권 로그 실질 주거비를 수도권 신규 아파트 공급량에 회귀한 결과, 공급량 자체만으로도 수도권은 주거비 추이의 약 46%, 비수도권은 주거비 추이의 약 79%를 설명하는 것으로 나타났습니다.

그림을 보시면 수도권, 비수도권 파란색이 아까 제가 앞에서 보여드렸던 수도권 주거비 그다음에 비수도권 통합주거비입니다.

근데 여기서 회색 선은 이 공급 물량에 당 분기하고 시차 변수만을 넣고 수도권 주거비나 또는 비수도권 주거비를 설명하고자 한 적합값입니다. fitted value인데요. 보시면 굉장히 잘 따라가죠, 이렇게.

비수도권은 설명력이 아주 높고요. 이 비수도권 설명력이 높은 것은 사실 이 6장에서 제가 보여드린 바와 같이 수도권은 P·Q가 이렇게 돌아가는 모습을 보이는데 비수도권은 P·Q가 다른 방향으로 계속 움직이면서 대각선 모양을 그리죠. 그것은 비수도권의 모습이 굉장히 공급 측 요인에, 비수도권 주거비가 공급 측 요인에 많이 기인한다, 라는 거죠. 사실 매매도 그렇고요, 비수도권은.

그래서 수도권은 2018년 4분기까지, 비수도권은 2019년 1분기까지 아파트 입주 물량이 크게 증가하다가... 증가해서 실질 주거비가 많이 하락했는데, 그 이후로는 물량 자체가 서서히 감소하면서 주거비가 재상승하는 모습을... 상승하는 것으로 분석이 되었습니다.

마지막 8장 보시겠... 8페이지 보시겠습니다.

그래서 결론 및 시사점에 대해서 말씀을 드리겠습니다.

우리나라 주거비가 2012년부터 2019년까지 장기간 하락을 하였다가 2020년부터 상승을 했습니다. 다만, 실질 통합주거비 수준 자체는 2011년 대비 2021년 말은 전국적으로는 약 14.5% 낮은 수준이어서 아직까지는 장기간 하락한 데 따른 효과가 지속이 되고 있습니다.

그리고 우리가 주거비 자체를 생각할 때 전세 가격 자체와 좀 분리해서 생각할 필요가 있는데요. 전세 가격 지수는 실질 주거비가 하락하더라도 금리하락 기간에는 상승하거나 그 수준을 유지했는데요. 이는 주거비용의 산정 시 전체 전세 금액 자체보다는 이것을 조달한 금액, 즉 월세화된 금액 등 기회비용 측면에 대한 고려가 필요함을 의미합니다.

이처럼 통합주거비가 장기간 하락하였다가 최근 상승하는 것은 공급 변화와 밀접한 연관이 있습니다.

수도권, 비수도권 모두 2018년부터 2019년까지 주택 건설이 상당히 증가하면서 실질 주거비가 하락하였다가 이후 입주 물량이 감소하면서 낮아졌던 주거비 수준이 상승했습니다.

신규 주택 공급량 이 자체만으로도 수도권 주거비 추이의 약 46%, 비수도권 주거비 추이의 약 79%가 설명되는 것으로 나타났고요. 따라서 최근 건설 관련 비용 증가로 주택 공급이 지연될 가능성이 좀 있는데요. 장기적으로는 시장 여건 변화에 따라서 주택 공급이 조정될 수 있도록 공급 관련 규제를 완화할 필요가 있다고 생각합니다.

마지막으로, 장기적으로 수요 변화에 따라서 자율적으로 주택 공급이 이루어질 수 있도록 인위적인 공급 규제를 지양하고요. 공공 주도 공급이 어려운 도심지에 신규 공급이 원활하게 이루어질 수 있도록 정비사업 관련 규제를 점진적으로 완화할 필요가 있다고 생각합니다.

장기적으로 보면 주택시장이라는 게 수요가 막 올라가면 그에 따라서 공급이 서서히 늘게 되고, 또 공급이 어느 정도 늘면 가격이 하락하면서 수요가 감소하고, 그러면 또다시 공급이 줄고, 이러한 사이클적인 모습을 보이는데 여기에 대해서 공급 규제가 많이 걸려 있는 상황이면 그런 부분이 원활하게 작동하지 않아서 문제가 생길 수 있으므로 어떤 인위적인 공급 규제는 지양하는 게 좋을 것 같고요.

그다음에 공공 주도 공급이 어려운 도심지에서는 신규 공급이 일어나기가 조금 어려운 편이 있기 때문에 이런 부분과 관련해서 규제를 점진적으로 완화할 필요가 있다고 생각을 하고 있습니다.

이상입니다.

궁금하신 부분 질문 주세요.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 두 가지만 짧게 여쭙겠습니다. 통합주거비가 임대주택 공급 영향을 많이 받는 것으로 나오잖아요. 그런데 임대주택 공급에 영향을 미치는 요소가 신규 주택 공급량 외에도 다른 어떤 게 있을지, 그리고 이 중에서 가장 크게 영향을 미치는 요소가 뭔지, 비율 분석이 된 게 있을지 좀 궁금하고요.

그리고 향후 금리 인상 흐름이 지속될 것으로 예상이 되는데, 이 때문에 통합주거비 상승 흐름도 같이 지속이 될 것으로 보시는지, 그것도 묻습니다.

<답변> 지금 기자님 첫 번째 질문이 수요와 공급 측 요인 각각이 어떤 건지 조금 더 알고 싶다는 말씀이신가요? 왜냐하면 제가 공급 측 요인은 말하자면 일종의 서플라이 사기라고 생각하는 것은 신규 공급량입니다. 왜냐하면 우리가 주택 수가 있죠. 주택 수가 있는데 그 주택 수는 어떻게 변하느냐. 오늘, 어제 있었던 주택에다 오늘 새로 들어온 신규 주택이 오고, 그다음에 오늘 멸실 된 주택을 뺀 것, 그것이 오늘 전체 주택량, 주택의 공급인데요. 그중에서 전체 주택량을 바꾸는 가장 중요한 팩터가 오늘 얼마큼이 들어왔는지이기 때문에 그것을 분석 변수로 사용을 하게 되었습니다.

<질문> 그러면 신규 주택 공급량과 임대주택 공급량이 거의 동일하게 간다고 보면 되는 건가요?

<답변> 그렇지는 않습니다. 이 부분도 제가 페이지 6페이지를 한번 보시겠습니다. 6페이지 보시면 첫 번째 동그라미가 있습니다. 지금 국토부 실거래가 임대거래를 제가 원자료를 분석을 해서 쓴 건데요.

여기 보면 임대된 아파트들의 나이가 있습니다, 이게 언제 준공됐는지. 그래서 1년 미만 아파트를 조사해 보면 1년 미만 아파트는 올해 새로 들어온 아파트라는 말이죠. 그러면 올해 새로 들어온 아파트는 그 아파트의 주인인 내가 직접 들어가서 살 수 있고, 또는 임대를 놓을 수 있죠.

이 임대되는 비중이 보니까 계산을 해 보니까 약 17~26%, 서울 같은 경우는 22~42% 정도 됩니다. 따라서 신규 주택량 자체가 모두 임대 공급량은 아니지만 이 정도의 범위에서는 신규 임대 공급으로 추가적으로 나오는 거죠. 그래서 그게 시장에서 소화가 돼야 되는 거죠. 그렇기 때문에 소화가 안 되면 가격이 내려가는 거죠.

<질문> 무슨 말씀인지 알겠는데 제가 궁금한 게 임대주택량을 기준으로 봤을 때 그중에서 가장 크게 영향을 미치는 게 신규 주택 공급이라고 볼 수 있는 건가 싶어서요.

<답변> 예. 그리고 두 번째는 금리에 대해서 여쭤보셨는데요. 금리가 상승하면 전세가격은 하방압력을 받고요. 금리가 내려가면 전세가격은 상방압력을 받는데 전세가격 자체는 어떤 것의 함수냐 하면 실질적으로 월세와 이자율의 함수입니다.

그래서 임대료가 똑같다, 그러면 이자 변화에 대해서는 전세가격이 그런 방향으로 나타나고요. 그러면 임대료는 어떤 것에 영향을 받느냐?

그래서 제가 통합주거비를 만든 건데, 그것은 수요와 공급에 의해서 영향을 많이 받죠. 그래서 공급이 많이 늘어난다 그러면 이제 가격이 떨어지고, 생각보다 수요가 갑자기 어느 지역, 특정 지역에 많이 몰린다 그러면 그 지역의 주거비는 올라가는 거죠.

그래서 이 2개의 힘, 임대료가 얼마큼 움직이는지, 또 이자가 얼마큼 움직이는지에 따라서 전세가격은 설정될 수 있고, 그러면 전세가격과 임대료는 어떤 식으로 되느냐, 만약에 얘네... 임대료 자체가 변하지 않고 똑같다, 그러면 금리가 인상되면 이격이 줄어들고, 금리가 내려가면 이격이 커지는 게 발생하죠.

하지만 임대료 자체도 계속 시간에 따라 변하고 공급 여건도 달라지고 수요 여건도 달라지기 때문에요. 그래서 그게 또다시 전세가격에 영향을 미치기 때문에 일방적으로 올해나 내년에 어떻게 될 거다, 그렇게는 말씀드리기가 조금 어려울 것 같습니다.

<질문> 몇 가지 여쭤보고 싶은 게 여러 개 있습니다. 여러 개 있는데, 우선 팩트부터 한 가지 여쭙겠습니다. 먼저, 2페이지의 맨 마지막을 보시면, 2페이지 그래프 맨 마지막 그래프 위에 보면 여기에 전국적으로 실질 통합주거비는 2011년 말 대비...

<답변> 아, 이게 2011년 말 대비, 여기 잘못됐습니다, 죄송합니다. 이게 제가 어제 수정을 하다가 잘못...

<질문> 어떻게 바꿔야 되는 거죠?

<답변> 없어져야 돼요. 그냥 2020년에 연평균 3.9%, 2021년에 연평균 7.3%.

<질문> 그러니까 전년대비 상승률이 2020년에 3.9%, 2021년 7.3%이고,

<답변> 그렇죠. 예.

<질문> 그러면 2000... 제가 이걸 여쭙는 게 8페이지 결론 부분에 있는 내용이, 결론 부분에 첫 번째 동그라미에 짝대기 부분에 2011년 대비 2021년 말은 여전히 통합주거비가 14.5% 낮은 수준이라고 했는데, 조금 전에 말씀해 주셨듯이 연간단위로 보면 2020년, 2021년 각각 3%, 7%씩 올랐고, 10년 단위로 보면 14.5% 여전히 낮은 수준이라고 보는 게 맞습니까?

<답변> 맞아요, 예.

<질문> 알겠습니다. 그러면 이것은 좀 해결이 된 것 같고요. 수도권과 비수도권의 2020년과 2021년의 통합주거비, 실질 통합주거비의 각각의 상승률을 여쭤볼 수 있을까요? 여기 2페이지를 보면 전국적으로만 2020년 3.9%, 2021년 7.3%라고 되어 있는데 이게 2020년, 2021년 각각 전년대비로 수도권과 비수도권 상승률이 어떻게 되는지 그것 여쭤볼 수 있을까요?

<답변> 제가 지금 통계를 가지고 있지 않아서 나중에 문자를... 따로 전화를 드려보겠습니다.

<질문> 예, 그거 그럼 제가 이거 끝나고, 브리핑 끝나고 따로 여쭙도록 하겠습니다.

<답변> 예.

<질문> 팩트에 대한 건 다 여쭤봤고요. 저는 사실 이 보고서를 읽고 사실 잘 납득이 안 갔습니다. 이게 결국에 당시 금리를 고려한, 과거의 금리를 고려한 임대료를 월세로 환산한 통합주거비라는 개념을 만드셨고, 이 지표가 2011년보다 2021년이 낮다는 건 국민들이 체감하는 그 주거비 수준이 사실은 2021년이 2011년보다, 10년 전보다 낮다는 의미지 않습니까?

<답변> 예, 그렇습니다.

<질문> 그런데 사실 납득이 어려운데, 이게 단순히 금리와 물가를 고려한 주거비의 부담이 아니라 그 당시 10년 전과 현재의 그런 국민의 소득 수준이라든지 이런 것을 종합적으로 고려해야 실질적으로 국민이 주거비 부담이 얼마나 높다, 낮다, 이것을 느낄 수 있는 것 아닙니까? 과거 10년 전보다 지금 주거비 부담이, 임대료 부담이 낮다는 게 잘 납득이 안 됩니다.

<답변> 이게 실질 개념이고요. 2011년 물가로 생각했을 때 우리가 냈던, 말하자면 전체 주거비의 기회비용, 이 기회비용이라는 말이 조금 어려울 수 있는데요. 그 기회비용보다는 사실 지금이 낮다는, 2021년 말 낮다는 뜻입니다.

따라서, 그런데 이제 생각해 보시면 '말도 안 돼, 전세가격 많이 올라서 난리 났는데.' 이렇게 생각하실 수 있거든요. 그런데 제가 주장하는, 제가 말씀드리고 싶은 포인트 하나가 또 뭐냐면 전세가격 자체가 문제가 되는 게 아니라 임대인 입장에서는 전세가격을, 그 전세금을 받아서 은행에 넣었을 때 얼마가 나오냐, 그게 실제 나한테 이득이 되는 거고, 임차인 입장에서는 전세자금은 어차피 2년 뒤에 돌려받잖아요. 2년 또는 4년 뒤에. 그것 자체가 문제가 아니라 그거를 내가 조달할 때 사실은 얼마를 내가 매달 쓰고 있느냐, 사실은 그게 문제거든요. 그 부분을 계산한 게 사실은 통합주거비고요.

계산할 때는 금리 자체만 사용한 게 아니라 보시면 이게 매 시도별로 전월세 전환율이라는 게 한국감정원... 한국부동산원에서 매달 나오고요. 또 시도별로 아파트의 평형, 세 가지 타입의 평형별로도 따로 나옵니다. 이게 조금씩 다르고요.

이 전월세 전환율이라는 게 장기적으로는 금리 모습을 따라가고 있고 그게 3페이지에 잘 나와 있는데요. 그 전월세 전환율이 쭉 내려갑니다. 즉, 말하자면 1억에 월세 50 냈던 게 이제 30 내고 이런 식으로 변했기 때문에 그 오른 전셋값보다 사실은 이자하락으로 인해서 조달비용 자체가 감소한 게 더 크다는 의미고요.

그다음에 지금 이 통합주거비가 그럼 왜 내려갔느냐, 통합주거비 자체는 금리의 영향을... 금리 자체, 주거비 자체는 말하자면 금리의 영향을 받는다기보다는 수요와 공급에 의해서 결정이 많이 나는데요. 전세가격은 임대료와 금리의 함수, 임대료는 수요와 공급의 함수, 근데 이 수요와 공급 측 요인을 보니까 공급이 2018년까지 굉장히 쭉 올라갔다 내려갔는데요. 사실 이 2018년까지 올라갔다 내려간 공급이 사실 역대급입니다.

지금 보면 수도권 같은 경우는 2017, 2018, 2019 이 정도 물량이 1기 신도시 경기도 입주물량 거의 2배 이상 나왔었거든요.

<질문> ***

<답변> 예, 그래서 이 역대급 물량이 쏟아졌기 때문에 이 주거비가, 비수도권도 마찬가지고요. 그렇기 때문에 이 임대료가 실질적으로 많이 낮아졌던 거예요. 근데 금리가 계속 내려가니까 전세가격은 그대로 머물러있거나 또는 올라가는 것처럼 보였던 거죠, 임대료가 낮아짐에도 불구하고.

그래서 실질, 이 체감이 다를 수는 있지만 전세가격 자체만 보면 5억 원이었던 게 10억 원이 돼서 굉장히 부담을 많이 느끼는 것처럼 생각될 수 있지만 그것의 조달비용 측면에서, 또 그다음에 그 조달비용뿐만 아니라 공급이 많이 되면서 시장에서 실제로 임대, 월세 가격이 내려갔던 부분들을 감안하면 '지금 2011년 대비 2021년 말은 그렇게 주거비가 높은 수준은 아니다. 오히려 낮은 수준이다, 특히 물가상승까지 고려하면.' 그런 결과입니다.

<질문> 방금 말씀하신 부분이 사실 은행이나 이런 금융기관 등을 통해서 자금을 조달할 때 완벽하게 조달할 수 있을 때 어떻게 보면 성립을 하는 것 아닙니까? 우리가 사실 여러 정책적인 규제도 있어서,

<답변> 예를 들어서 10억 원 전세를 자기 자본 5억 원과 나머지 타인 자본 5억 원이라고 가정을 한 번 해볼게요. 근데 이 5억 원을 은행에서 빌린다, 그땐 당연히 금리가 중요하죠.

그러면 나의 자본 5억 원, 이것의 기회비용은 뭘까요? 내가 그것을 맡길 때 나오는 이자소득 같은 것, 내가 다른 데 투자하면 나올 수 있는 그런 이자소득 같은 건데요. 그것도 마찬가지로 금리라고 생각을 한다면 전체적으로 기회비용은 금리에 의존한다, 이렇게 생각하셔도 괜찮을 것 같습니다.

<질문> 저도 앞에서 질문하신 분하고 좀 동의하는 입장인데, 통합주거비가 10년 동안 14.5%가 저렴해졌다고 하는 말에 대해서 도대체 몇 % 국민이 동의할 수 있을지 저는 좀 의문인데요.

<답변> 이게 수도권과 비수도권이 좀 다른데요. 수도권은 거의 올라왔고요. 비수도권은 여전히 낮은 수준이기 때문에 전국적으로는 이런 모습을 보이고 있습니다.

<질문> 저는 임차인에게 반환되기 때문에 전세보증금을 주거비로 보기 어렵다는 그 가정이 잘 이해가 안 되는데, 주거비, 이 전세보증금이라는 게 사실상 매몰비용 성격이잖아요. 그러니까 한 번 들어가면 그 돈이 내가 어딘가에는 계속 살아야 되기 때문에 그 비용에 대한 금리만 비용으로 계산한다는 게 이해가 잘 안 되거든요.

<답변> 매몰비용은 2년 동안 매몰비용은 맞고요. 그다음에,

<질문> 다른 데에 가서 또 살아야 되지 않습니까?

<답변> 다른 데서 사니까 내가 그 돈은 계속 필요하다, 그런 입장이신 것은 저도 이해가 됐고요. 보통 그렇게 생각을 많이 하죠.

<질문> 제가 또 하나 말씀드리고 싶은 것은 서민들 같은 경우에는 전셋값 인상을, 인상된 그 비용을 아예 감당을 못하는 상황이잖아요. 그러니까 아까도 말씀드렸지만 이건 조달이 매우 용이한 환경이라면 당연히 금리가 중요하겠지만 조달을 아예 못하는 사람들도 많이 있는데 그런 개념까지 다 포함을 하고 계신가요?

<답변> 예, 왜냐면 이 통합주거비가 전체 임대차 계약을 다 포괄하는 부분입니다. 즉 월세, 반전세, 준전세 그다음에 전세, 그래서 말씀하신 바와 같이 지금 전세 비중이 1페이지 보시면 전국 아파트 임대차 계약 중에 전세 계약이 2011년에 74%였는데요. 2021년에는 10%p 낮아진 64%로 내려왔습니다. 따라서 이 중의 아주 일부는, 조금 일부는 전세가격이 많이 올라가면 그것을 다 조달을 할 수가 없는 부분이 있잖아요, 자기 자본 플러스 은행 규제 등등도 있고 해서. 그러면 차액 부분을 월세로 하잖아요. 그래서 이런 부분... 전세 자체만의 계약 비중이 내려가는 모습도 어떻게 보면 그런 부분이 일부 있을 수 있습니다.

그리고 매몰비용에 대해서 말씀드릴게요. 예를 들어서 내가 5억 원 전세를 살고 있는데, 계속 내가 어딘가에 전세를 살려면 이 5억 원이 필요하죠. 그래서 이 5억 원이 내 손에 없어졌기 때문에 이것 자체를 주거비로 생각할 수 있습니다, 그것을 많은 사람들이 그렇게 하고요.

그런데 내가 이 5억 원 대신에 나는 전세 말고 이번에 월세로 살아볼래, 이랬을 때 월세를 얼마 내느냐? 그게 사실은 그 5억 원에 대한 기회비용이라는 거죠. 그러면 나는 그 5억 원을 찾을 수 있고 월세로 돈을 내는 거죠.

그 전세금을 빼서 내가 다른 곳에 쓸 수 있고, 다른 투자를 할 수 있고 이렇기 때문에 5억 원 자체가 말하자면 코스트로 점점 닳아 없어지는, 허물어지는 돈이 아니라 5억 원 자체는 남아 있고 거기에 따른 어떤 기회비용이 실질적으로 내가 부담하는 주거비다, 이렇게 경제학적으로는 그런 식으로 해석이 되기 때문에 그런 관점에서 통합주거비를 산출을 하게 된 것입니다.

그리고 전세라는 게 우리나라밖에 없어요. 굉장히 독특한 임대차계약 중의 하나입니다.

<질문> 먼저, 맨 마지막 결론 부분에 있는 것을 여쭤볼게요. 결론 부분에 보면 '인위적인 공급 규제를 지양해야 한다.'라는 부분이 있습니다. 여기서 말씀해 주신 '인위적인 공급 규제'란 무엇을 의미하는지, 지난 10년, 2021년 동안... 2011년부터 2021년까지 10년 동안 있었던 공급 규제가 뭐가 있었는지 사례를 들어서 설명해 주시면 좋겠습니다.

<답변> 알겠습니다. 주로 이것은 도심지 정비사업 규제와 관련이 있는데요. 그 정비사업은 원래 있는 집을 허물고 새로운 집을 짓는 데 따른 사업을 말하는데요. 재건축·재개발이 있을 수 있고요. 그 사업 자체는 어떤 지자체의 가이드라인이 없어도 새 집이 되기가 상당히 어렵습니다. 왜냐하면 조합원들 간에 항상 이견이 있고 갈등이 있기 때문에 그런 부분들이 있고, 또 시장이 어떤 상황이냐에 따라서도 사업을 할 수 있고, 없고 하는 게 있습니다.

그래서 따라서 시장의 여건이 매우 좋으면 정비사업이 진행이 되고, 그다음에 시장의 여건이 좋을 때 정비사업에 공급이 되면서 또 그것이 전체 전세나 매매가격의 하방압력으로 작용하고, 그러다가 또 시장이 또 주택경기가 내려가면 정비사업이 안 되고, 그런 식으로 해서 어떤 순환이 있습니다. 수요와 공급의 순환들이 있는데, 이제 규제를 많이 하게 되면 안전진단이라든지 재건축 초과이익 환수제라든지 이런 사전적인 규제가 오면 사전적으로는 일단 그 해당 재건축이나 아니면 재개발 지역에 가격상승 압력을 일시적으로 막을 수는 있는데, 대신에 이게 사후적으로는 신규 공급이 억제되기 때문에 이게 장기적으로 보면 오히려 주거비 측면에서는 바람직하지 않을 수 있다, 생각이 됩니다.

그리고 특히 재건축 관련해서는 제가 새 집이 되기 이전, 즉 말하자면 정비사업 단계에 대해서 요즘에 연구를 하고 있기 때문에 또 이 정비사업 단계별로 과연 얼마큼 가격 불안이 나타날 수 있는지 등등에 대한 부분은 따로 연구를 해서 또 발표를 추후에 할 예정입니다.

<질문> 아까 말씀해 주셨던 실질 통합주거비의 개념에 대해서 여쭙고 싶은데요. 이게 사실 원룸도 아니고 이게 아파트를 대상으로 한 것이지 않습니까? 아파트를 대상으로 사실 모두가 현금 박치기를 하는 경우는 거의 드물고, 거의 대부분 금융기관에서 자금을 조달을 할 텐데, 이게 사실 이미 주담대라든지 아니면 이자비용이라는 게 이미 다 있는 상황에서 가정에 가정을 매우, 전월세 환산율 이런 가정에 가정을 넣은 월세환산액 통합주거비라는 개념을 굳이 또 따로 만든 이유가 있을까요? 이미 이자비용 지출 이런 게 다 있지 않습니까?

<답변> 이자비용 지출을...

<질문> 저는 이게 기회비용이라는 것 자체도 약간 좀 이해가 안 됩니다. 이미...

<답변> 이자비용 지출이라는 건 어떤 걸 말씀하시는 거예요?

<질문> 그러니까 대출이자를 지급하지 않습니까? 사람들이 실질적으로 이게 월세로 환산을 했을 때 가격이 아니라...

<답변> 그렇죠. 이제 전세를 얻었을 때 만약에 전세자금 대출을 받았다 그럼 해당 부분만큼 이자를 내는 거죠.

<질문> ***

<답변> 실제로 내죠.

<질문> ***

<답변> 예. 그게 바로 기회비용이죠. 그리고 내가 자기 자본에 대해서 또 내가 추가적으로 이게 이 비용을 지출하지 않았었더라면 내가 얻을 수 있는 이자나 아니면 투자이익이나 이런 게 또 나의 기회비용이 되는 거죠. 두 가지가 합쳐서. 그런데 이제 말씀하신 바와 같이 이자율을 얼마 내는 건 있는데요. 그것 자체가 지수화 돼서 나오거나 이런 부분은 아니기 때문에.

<질문> ***

<답변> 지금 보시면 3페이지 한번 보시면요. 통합주거비를 전세로 나눈 이 비율이요. 사실은 전국적인 전월세 전환율과 거의 똑같습니다. 똑같기... 왜냐하면 이것, 전세를 전월세 전환율 또는 반전세 보증금, 준전세 보증금을 전월세 전환율로 환산을 해서 월세화를 했기 때문이죠.

그런데 이게 보시면 이 전월세 전환율이 쭉 내려가는 게 결국은 주담대 또는 전체적인 어떤 시장금리가 내려가는 것과 맥을 같이하고 있습니다. 좀 반응이 느리죠, 대신에. 전월세 전환율이. 하지만 장기적으로는 같이 가게 되는 모습이고, 앞으로도 금리가 많이 상승하게 된다면 이것도 올라가는 모습을 보일 거라고 생각을 합니다.

감사합니다.

<끝>

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