안녕하십니까? 국토교통부 1차관 이상경입니다.

지금부터 외국인 투기거래 방지를 위한 토지거래허가구역 지정 방안에 대해 말씀드리겠습니다.

정부는 그간 부동산 시장 안정을 위해 외국인의 주택 투기거래 가능성에 대해서도 면밀히 모니터링해 왔습니다. 부동산 거래 신고 내용을 분석한 결과 2022년 이후로 외국인의 주택거래가 빠르게 증가하고 있고 수도권에 집중돼 있음을 확인하였습니다.

또한, 실거주 목적이 아닌 비거주 외국인의 국내 주택 매입이 2023년 8월 집계 이후로 지속적으로 증가하고 있습니다. 특히, 자금 조달 내역이 불분명한 고가 주택 거래 등 투기성 거래로 의심되는 사례가 다수 발생하고 있습니다. 아울러, 최근 6.27 대출규제와 맞물려 해외 자금 차입 등을 통한 외국인의 투기성 거래가 증가할 우려가 커지고 있는 상황입니다.

이에 정부는 외국인의 주택투기를 사전에 차단하고 실거주 중심의 주택 거래 질서를 확립하기 위해 부동산거래신고법에 따라 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 외국인 토지거래허가구역을 지정하고자 합니다.

허가구역 지정 범위는 외국인의 주택거래 동향 및 투기 가능성 등을 고려하여 정했습니다.

서울시는 전 지역이고 경기도는 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천 8개 시군을 제외한 23개 시군이며, 인천시는 동구, 강화군, 옹진군을 제외한 7개 자치구입니다. 지정 기간은 1년으로 하되 부동산 시장 상황을 보아가며 향후 기간 연장을 검토할 계획입니다.

이번 허가구역 지정으로 해당 주택에서 주택을 취득한 후 2년간 실거주할 수 없는 외국인은 허가를 받을 수 없기 때문에 투기 목적의 거래는 사실상 차단됩니다. 그리고 정부는 외국인의 실거주 의무 이행 여부를 현장점검을 통해 철저하게 단속할 계획입니다.

실거주 의무를 위반한 외국인에 대해서는 이행강제금을 부과하거나 위반 사항이 심각한 경우에는 허가 취소까지 할 계획입니다.

또한, 해외 자금 유입을 통한 외국인의 주택 투기를 효과적으로 차단하기 위해 자금조달계획서 및 증빙서류 제출 의무를 확대할 예정입니다.

투기과열지구 내 주택 거래 시에만 부과되던 제출 의무를 토지거래허가구역 내 허가 대상 거래에 대해서도 적용할 계획입니다.

그리고 자금조달계획서 내용에 비자 유형을 기재하도록 하고 해외 차입금 및 송금 내역과 함께 해외 금융기관명을 명시토록 할 계획입니다.

이러한 정보를 활용하여 외국인의 거래 신고 내역에 대한 기획조사를 더욱 강화하여 불법거래를 차단해 나갈 계획입니다.

특히, 자금세탁과 같은 불법 해외 자금 조달이나 탈세 혐의가 의심되는 경우에는 금융정보분석원과 국세청과 협력하여 사안에 따라 해당 거래 정보를 해외 금융정보분석원 및 해외 과세당국에 전달할 계획입니다.

정부는 이번 대책을 통해 해외 자금 유입을 통한 외국인의 주택 투기 거래 차단에 만전을 기하고 지속적으로 외국인의 거래 동향을 모니터링해서 최선을 다해 필요한 조치를 취해 나갈 계획입니다.

감사합니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 이런 결정을 하시기까지는 어쨌든 외국인의 우리 토지나 주택 취득에 대한 자금거래를 한번 들여다보셨을 것 같은데요. 혹시 이런 과정에서 뭔가 자국에서 빌려오는 자금 자체가 되게 과도하다거나 6.27 대출규제에서 우리 내국인이 규제받는 거와 달리 조금 뭔가 과도하게 자국에서 이득을 볼 수 있다는 어떤 판단이 있으셨는지 궁금합니다.

<답변> 저희가 주로 근거를 한 거는 외국인들의 주택거래 현황 자료들입니다. 특히, 거래 규모라든지 거래량에 대한... 거래량 부분 그리고 외국인들이 어느 지역에 거주하시는 분인가 이런 객관적 자료를 베이스로 해서 저희가 이번 조처를 나왔고요.

지금 투기성이 의심되는 자금 동향이라든지 지금 말씀하신 어떤 그런 자금 거래 내역에 대한 부분은 저희가 사실 그런 몇몇 케이스를 봤었습니다. 그러니까 예금을 동원하거나 현금을 이용해서 고가의 신고가 거래를 한 사례들은 여럿 저희가 목격을 했지만 저희가 어떤 특별한 지금 수단을 국토부가 갖고 있진 않아서 사실 그 부분을 깊이 있게 조사하기가 어려웠습니다. 그런데 이번 조처를 통해서 국세청이나 금융정보분석원의 도움을 받으면 그런 쪽에 대해서는 충분히 접근할 수 있지 않을까, 그렇게 생각하고 있습니다.

<질문> 차관님, 브리핑 잘 들었습니다. 일단 두 가지 여쭤보고 싶은데 하나는 경기와 인천 제외 지역들은 왜 제외된 건지가 하나 궁금하고요.

나머지 하나는 부동산 투기 외국인 막기 위해서 다양한 논의가 검토됐던 걸로 알고 있는데 그 토허구역 지정이라는 걸 꺼내 드신, 선택한 배경이 궁금합니다.

<답변> 지금 제외된 지역이 경기도 같은 경우는 8개 시군이 제외됐습니다. 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천인데 아시겠지만 이 지역들은 도농지구들입니다. 그래서 도농복합지역으로 사실 도시화된 정도가 약하고 상대적으로 저희가 자료를 봤을 때도 외국인 거래가 빈도가 낮은 지역들이었습니다.

그리고 인천 지역은 동구나 강화군, 옹진군인데 강화군이나 옹진군은 여러분이 잘 아시는 도서지역이고 동구도 상대적으로 외국인 거래 빈도가 낮아서 이번에 제외를 하게 됐습니다.

그리고 토지거래허가구역은 실거주 조건을 전제로 합니다. 여러분 아시겠지만 외국인들은 우리나라에 실거주하지 않고 부동산을 취득할 수 있는 그런 상황이 충분히 있을 수 있습니다. 그래서 저희가 차단할 수 있는 다른 투기과열지구라든지 아니면 조정대상지역 같은 수단도 있지만 그건 내국인들의 어떤 투기성 거래에 대해서는 효과적이지만 실거래 거주가 외국인 투자에 있어서, 투기에 있어서 굉장히 중요한 부문의 요소가 될 수 있기 때문에 그런 외국인 투기를 차단하는 효과로 쓸 수 있는 데는 토지거래허가구역이 가장 효과적이라고 생각을 했고요.

다만, 토지거래허가구역의 약점이 될 수 있는 부분이 이런 자금 조달 내역이나 이런 관련되는 증빙을 투기과열지구처럼 저희가 자료를 법적으로는 시행령상이나 시행규칙이 미비하기 때문에 받을 수 없는 부분이 있었는데 그 부분은 이번 발표를 통해서 토지거래허가구역에 대해서도 자금 조달 내역이라든지 그런 외국인의 투기성 자금의 원천을 추적할 수 있는 부분을 이제 시행령과 시행규칙 개정을 통해서 저희가 추가할 예정입니다. 그래서 토지거래허가구역 제도의 약점을 외국인에 한해서는 보강할 수 있는 그런 계기가 되지 않을까, 그렇게 보고 있습니다.

<질문> 말씀 잘 들었습니다. 두 가지 질문드리는데요. 토지거래허가구역도 결국 지자체에서 어떤 기준에 따라서 판단을 해주는 것으로 알고 있습니다. 과거에도 토지거래허가구역 국내인에 대해서도 어떤 주택이라든지 구체적인 가이드라인이 통일되지 않아서 문제가 있었던 적이 있었는데 그럼 외국인의 경우에는 국내에 영주권이 있으신 분이라든지 국내 회사에서 오래 기간 재직하는 기준이라든지 구체적인 가이드라인이 일괄적으로 지자체나 그 허가권자한테 전달이 되는 건지 궁금하고요.

그리고 두 번째는 해외에서는 조금 더 강력하게 세금이나 아예 매수 금지라는 그런 카드들도 있었는데 그런 것도 추가로 고려하실 여지가 있는지 여쭙습니다.

<답변> 첫 번째, 외국인이라고 돼 있는 경우는 저희가 개인, 법인, 단체를 의미하는데 이건 부동산거래신고법 제2조 4호에 정의돼 있습니다. 그래서 4호를 보면 '외국인 등'이라고 이야기할 때 크게 가 목부터 사 목까지 있게 되는데 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 개인이라든지 외국인의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체도 해당되고요. 그리고 외국 정부나 대통령령으로 정한 국제기구까지도 명기가 돼 있습니다.

그래서 지금 말씀하시는 상당 부분에 대한 외국인에 대한 판단 기준은 그런 법적인 외국인에 대한 정의 부분을 참고를 하면 될 것 같고요.

그리고 말씀하신 내용 중에서 외국인을 판단하는 여부 문제, 그러니까 지자체가 어느 정도 그런 부분에 대한 판단 정도는 있지만 이게 단순하게 외국인 정도에 대한 판단만 이루어진다 그러면 그런, 이전의 토지거래허가구역에서 해당 사항에 대한 유무를 판단하는 데 대한 어려움은 상대적으로 적지 않을까 그렇게 보고 있습니다.

그리고 두 번째 질문은 잠깐 다시 한번만,

<질문> 추가적으로 이번에 토지거래허가구역 지정 외에도 세금 문제라든지 아니면 아예 전면 금지라든... 전면 매수 금지라든지 추가 방안도 내부적으로 논의를 하시는지 궁금해서요.

<답변> 그래서 앞서 말씀드렸듯이 토지거래허가구역이 실거주 조건을 2년으로 하는 부분밖에 실용적으로 쓸 수 없는 한계가 있기 때문에 그 부분을 보완하기 위해서 투기과열지구에서 적용되는 자금 조달 내역을 제출하는 부분을 시행령하고 시행규칙에 보강을 해서 개정... 시행령·시행규칙을 개정할 예정입니다.

그래서 그거는 아시겠지만 시행령이나 시행규칙은 정부 국무회의를 통해서 처리할 수 있는 부분인데 그 과정에서 저희가 규제와 관련된 내용이 추가되기 때문에 그런 약간의 시간적인 규제와 관련된 심의를 별도로 또 받아야 되는 부분이 있어서 바로 이렇게 하는 건 아니고 심의를, 절차를 거치면서 아마 처리가 될 거로 보이고 늦어도 연말이나 연초, 내년 초에는 되지 않을까 그렇게 보고 있습니다.

<답변> (사회자) 후속 일정상 마지막 질문받겠습니다. 이 브리핑 끝나고 담당 과장들이 추가 질문에 대해서는 답변을 드리겠습니다.

<질문> 저도 두 가지 질문드리겠습니다. 먼저, 이 수도권 내 외국인 주택거래 건수가 늘고 있다고 하셨는데 이게 수도권 국내 주택거래 건수 가운데 한 몇 퍼센트 비중이 되는지 궁금하고요. 실제로 집값을 끌어올린 것 같은 의심되는 사례가 있다고 했는데 외국인들의 거래가 국내의 주택 가격을 영향을 미칠 정도라고 판단하셨는지 여쭙고 싶습니다.

그리고 두 번째로는 말씀하신 것처럼 외국인들의 실거주 여부, 이게 투기 목적 거래인지 아닌지가 핵심적으로 중요할 것 같은데 실제 외국인 임대차 계약이 늘어나고 있거나 이런 징후가 있는지도 궁금합니다.

<답변> 이게 어떤 면에서 보면 통계적 근거를 저희가 확인하기 위해서 2021년, 그러니까 2020년 1월부터 2025년 6월까지 일단 한번 추세를 저희가 살펴봤습니다. 그래서 시계열 자료를 보니까 2020년부터 2022년까지는 감소하다가 2023년부터 다시 증가하는 추세를 보였고요.

저희가 국적별로 이렇게 보니까 중국인이 72% 정도, 미국인이 한 14%, 캐나다인이 3.7% 정도 된 거로 나와 있습니다. 그런데 이게 가격대가 중요한 부분이 될 수 있는데 그게 투기적인 요소가 많이 나타나고 있는 부분이 볼 수 있는 게 9억 원 이하가 93%로 대부분을 차지하고 있고, 9~12억 이하가 한 2.6%, 그리고 고가인 12~20억 아파트도, 주택도 2.6% 정도입니다.

그래서 이 추세를 보면 전반적으로 저가, 9억 이하의 아파... 주택이 대부분을 차지하고 있지만 9억 이상에서도 어느 정도 거래가 있고, 또 그리고 이게 중요한 유형을 저희가 봤을 때 아파트가 59% 정도로 특히 내국인뿐만 아니라 외국인도 아파트에 대한 부분이 꽤 있지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

그리고 이번에 외국인 거래가 주택이라고 저희가 정의 내렸는데, 지난번 3.19 토지거래허가구역에서는 사실 아파트만 대상이었는데 저희가 주택이 되기 때문에 주택에는 단독도 있고 다가구도 있고 다세대 있고 그리고 연립과 아파트가 포함됩니다. 그래서 아파트를, 뿐만 아니라 단독과 다세대, 다가구, 연립이 포함되기 때문에, 특히 저희가 봤을 때 다세대나 다가구는 서울 외곽지역이나 안산이라든지 경기도 산업도시들에서 많이 있게 되는 유형인데 이런 경우를 보면 상대적으로 중국인들이 많이 거래를 하고 있는 경향이 있고, 아파트 강남이라든지 이런 아파트 쪽 거래는 상대적으로 미국 교포라든지 아니면 국적이 캐나다라든지 호주 이런 쪽이 좀 더 높아지고 있는 추세인 것 같습니다.

그리고 개별 건을 아까 말씀드렸듯이 저희가 검토를 해봤는데 개별 주택 사례를 일일이 다 들기는 뭐하지만 현금으로 외국인이 100억대 이상의 고가 주택을 거래를, 매입을 한 사례라든지 이런 걸 봤을 때는 사실 내국인이 그렇게 쉽게 거래하기 힘든 거를 외국인이 그렇게 한다고 봤을 때는 저희가 접근하지 못하는 금융적인 어떤 약간 그런 수단들을 동원해서 거래를 하지 않았겠나, 이런 생각도 하고 있습니다.

그래서 이번 기회를 통해서 그런 자금의 원천수단에 대해서 저희가 조사를 해보고, 그게 만약에 문제가 되면 해외 금융·과세당국이나 해외 금융정보분석원으로 저희가 또 자료를 공유할 수 있기 때문에 그런 부분에 있어서는 저희가 들여다보는 것 이상으로 또 효과적으로 차단하는 수단도 되지 않을까, 그렇게 보고 있습니다.

<답변> (사회자) 이상으로 브리핑을 모두 마치겠습니다. 참석해 주신 기자분께 감사드립니다.

<답변> 그리고 오늘 자세한, 제가 자세한 거에 대해서는 오늘 여기 국세청 분하고 저희 쪽의 토지정책국장님 그리고 금융정보분석원에서 나와 계시니까 한번 궁금한 건 물어보고 그렇게 하시면 될 것 같습니다. 감사합니다, 여러분.

<끝>

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