- 재개발·재건축 입주권이란.
▲ 재개발사업 또는 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위로서, 기존 건물과 토지 대신에 새로운 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 말한다.

- 재개발·재건축사업과 관련된 모든 입주권이 주택수 계산에 포함되나.
▲ 재개발·재건축사업과 관련된 입주권은 조합원이 기존 건물과 토지 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 조합원이 아닌 일반 개인이 신규분양절차를 통하여 취득하는 분양권(일반 분양권)이 있다.

앞으로 양도소득세 과세시 주택수 계산에 포함되는 입주권은 조합원이 기존 주택대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 제3자가 조합원 또는 다른 제3자로부터 취득하는 조합원 입주권이다.

- 언제부터 적용되나.
▲ 이번 개정내용은 원칙적으로 내년 이후에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용하되, 올 연말 이전에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 내년 1월1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용된다.

- 입주권 자체를 양도할 경우 양도소득세 과세방법은.
▲ 재개발·재건축 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이다. 양도세가 실거래가로 과세되고, 양도세 과세시 적용되는 세율은 일반 부동산과 같이 보유기간이 1년미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, 2년 이상인 경우 9～36%이다.

- 일반분양권(신규주택 분양권)은 어떻게 과세되나.
▲ 일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도시 양도세가 실거래가로 과세되며 일반부동산과 같은 세율이 적용되나, 1세대1주택 비과세와 1세대 3주택 양도세 중과세 규정을 적용할 때 주택수 계산에 포함되지 않는다.

재개발·재건축 입주권은 사업시행지역의 기존 주택 보유자가 재개발·재건축 사업시행으로 인해 기존 주택에 갈음해 재개발·재건축되는 주택의 입주권을 갖는 것인데 반해, 일반 분양권은 사업시행지역의 기존주택 보유를 전제하지 않고 누구나 청약해 당첨되는 경우 갖게 되는 권리이다.

- 주택 2채(1채는 1995년 취득, 1채는 2001년 취득)중 95년에 취득한 주택 1채가 재건축사업 시행으로 내년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환됐다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나.
▲ 현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 다른 주택이 1세대 1주택에 해당돼 일정한 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받는다.

그러나 내년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함돼 1세대 2주택에 해당되므로, 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으며 실거래가로 과세된다.

또 2007년부터는 1세대 2주택자도 양도세 세율이 50%로 중과되며 장기보유특별공제에서도 배제된다.

- 1가구1주택자가 내년 1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다가 세대전원이 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나.
▲ 현재는 1주택을 보유하던 재건축조합원이 그 주택재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득해 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공 후 세대전원이 새로운 재건축주택으로 이사하는 경우 다른 주택을 1년 이내에 양도하는 때에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 이같은 현행 제도를 계속 유지해 1세대 1주택자가 재건축으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 아무런 불이익을 받지 않도록 할 것이다.

- 1세대1주택자가 재건축·재개발입주권을 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 종전주택을 양도한 경우 양도소득세가 어떻게 과세되나.
▲ 현재는 1세대 1주택자가 재건축·재개발입주권을 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 1년 이내에 종전 주택을 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 현재와 같이 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받도록 할 계획이다.

그러나 재개발·재건축 주택이 완공되고 1년이 경과한 후 종전 주택을 양도하는 경우는 1세대 2주택에 해당해 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다.

- 주택 3채 중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년에 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환됐다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나.
▲ 현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로, 1세대 2주택에 해당돼 1세대 3주택 양도세 중과세를 적용받지 않았다.

내년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함돼 1세대 3주택에 해당되므로, 양도세 과세시 60% 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다.

- 재건축 입주권만 3개 보유하고 있다가 그 입주권중 하나가 완공된 후 그 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나.
▲ 1세대 3주택 보유자에 해당하므로, 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 60% 세율로 중과세되고 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

다만, 재건축 입주권 3개를 보유하다가 그 입주권중 하나를 양도하는 경우에는 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도세가 실거래가로 과세되고 1세대3주택 중과세 규정은 적용되지 않는다.

- 2년간 보유하고 거주한 주택이 재건축 사업 시행으로 입주권으로 전환되고 다시 2년이 경과한 후 그 입주권을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나.
▲ 현재 재건축사업의 조합원 입주권 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우는 주택이 재건축 조합원 입주권으로 전환되는 시점 이전에 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고 그 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한정된다.

따라서 1세대1주택 비과세 요건이 충족되지 않은 주택이 입주권으로 전환된 후 그 입주권을 양도하는 경우는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않는다.

- 주택 1채와 토지를 소유한 상태에서 그 토지 1필지가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득할 수 있는 조합원 입주권으로 전환된 후 기존 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나.
▲ 재개발사업으로 기존의 토지가 주택을 취득할 수 있는 조합원입주권으로 전환된 경우 그 입주권은 주택수 계산에 포함된다.

- 주택 1채 보유자 내년 1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원 입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다가 세대전원이 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 해준다고 하는데 왜 재건축 주택으로 이사해야 비과세를 허용하나.
▲ 1주택자의 주택이 재건축이 되는 경우 재건축 기간동안 거주하기 위해 부득이 대체주택이 필요한 점을 감안한 것이다. 1년 이상 거주한 대체주택을 재건축주택 완공후 1년내에 양도시에는 3년 보유, 2년 거주요건을 충족하지 못해도 1세대1주택 비과세를 허용하고 대신, 세대전원이 재건축주택으로 이사해야 한다는 것이다.

만일, 재건축기간이 길어져서 대체주택을 3년 보유, 2년 거주한 후 양도하는 경우에는 세대전원이 재건축주택으로 이사하지 않더라도 재건축 완공후 1년내에 대체주택을 양도하기만 하면 대체주택은 1세대1주택으로 비과세된다.

- 1세대1주택 비과세요건을 충족한 주택 1채 보유자가 내년 1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원 입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다가 재건축 완공후 완공된 재건축 주택을 양도하는 경우는.
▲ 완공된 재건축 주택을 양도하는 시점에 대체주택도 보유하고 있으므로 1세대2주택자에 해당해 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다.

다만, 대체주택 취득후 1년이내에 완공된 재건축주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 해당해 비과세 된다.