중산층 주거혁신을 위해 1월 13일 발표한 「New Stay 정책」을 구체화하기 위한 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「도시 및 주거환경 정비법」 등 뉴스테이 3법이 8월 11일자로 국회 법사위를 통과하였다.

* 민간임대주택에 관한 특별법(뉴스테이법) (‘15.1.29일, 김성태의원 발의)
* 공공주택 특별법 (‘15.2.3일, 김희국의원 발의)
* 도시 및 주거환경 정비법(기업형 임대 공급, 출구제도 확대 등 16개 개정안)


정부는 최근 전세가 월세로 급격히 전환되는 과정에서, 무주택 서민을 위한 공공임대주택 공급*을 지속적으로 확대해 나가되, 중산층을 위한 민간임대주택 공급을 촉진하기 위해 1월 13일 기업형임대주택 공급 활성화를 위한 「New Stay 정책」을 발표한 바 있다.

* (공공임대주택 입주물량) ‘13년 8만호, ’14년 10만2천호, ‘15년 12만호 등 ’13년부터 ’17년까지 52만2천호 공급(역대 정부 중 최대 물량)


이번 뉴스테이 3법의 국회 통과로, 민간임대주택에 대한 공급체계가 ‘규제’ 중심에서 ‘지원’ 중심으로 전면 전환되는 계기가 마련되어 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 양질의 민간임대주택을 획기적으로 늘리기 위한 법적 토대가 마련되었다.

* ‘84년에 제정된「임대주택건설촉진법」이 ’94년에「임대주택법」으로 개정된 이후 21년 만에 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전면 개편


아울러 공공주택법 개정에 따라 행복주택 등 공공주택 공급이 보다 활성화 되고, 지역 실정에 맞는 다양한 공공주택이 공급되며, 공공주택이 보다 체계적으로 공급·관리될 것으로 예상된다.

또한, 재건축 등 정비구역 내에서도 기업형임대주택 공급이 촉진되고, 출구제도의 확대·개선을 통해 장기간 정체된 정비구역의 원활한 해제가 가능할 것으로 예상된다.

이번 뉴스테이 3법의 주요내용은 다음과 같다.

< 민간임대주택에 관한 특별법 >

(1) 공공임대주택과 민간임대주택의 개념 정비

공공임대주택과 민간임대주택의 구분기준을 일원화하여, 민간사업자가 기금 및 공공택지를 지원받더라도 민간임대주택으로 구분

* 민간사업자가 8년간 100호(매입) 또는 300호(건설) 이상의 임대주택을 운영하는 경우 각각 기업형임대사업자·기업형임대주택으로 등록할 수 있도록 하여 택지조성 등의 권한 부여


(2) 과도한 규제 합리화 그간 민간이 건설하는 임대주택에 대해서 적용되었던 6대 핵심규제 중에서 임대의무기간(4년 또는 8년) 및 임대료 상승률(연간 5%)을 제외한 4대 주요 규제*를 폐지

* 초기임대료, 분양전환의무, 임차인 자격, 담보권 설정 제한 폐지 등 4개


(3) 기업형임대주택 공급촉진지구 신설

기업형임대사업자가 부지의 1/2이상에 8년 이상 임대주택을 건설하려는 경우, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 「기업형임대 주택 공급촉진지구」로 지정하여 사업절차를 대폭 간소화

준공된 사업지구 내 미매각 용지(학교용지 등), 개발제한구역 등을 촉진지구로 지정할 수 있는 근거를 마련하여, 도심지내에서 다양한 유형의 임대주택 공급 추진

보다 원활한 뉴스테이 공급을 위해 공급촉진지구 최소 면적기준을 당초 1만㎡에서 5천㎡로 하향

(4) 택지 지원 및 도시·건축 규제 완화

국가·공공기관 등이 조성한 택지의 일정비율을 민간 임대사업자에게 우선 공급하도록 하여 원활한 택지공급 기반을 마련

특히 공급촉진지구에서는 지자체 조례에도 불구하고 용적률·건폐율을 「국토계획법」에 따른 법정 상한까지 적용, 용도지역에도 불구하고 업무시설 등 복합개발을 허용

< 공공주택 특별법 >

(1) 국유지 활용가능 범위 확대

행복주택 등 공공임대주택을 건설할 때 국유지 활용가능 범위를 기존에 국토부가 관리하는 철도·주차장·유수지로 한정하던 것을 모든 국유지로 확대

(2) 소규모 주택지구 개발 절차 간소화 등

지구지정과 지구계획을 함께 승인할 수 있도록 하는 등 소규모 주택지구의 개발 절차를 간소화

소규모 주택지구 지정과 지역주민 및 지자체가 선호하는 주변지역 정비사업을 연계하여 개발할 수 있는 근거 마련

(3) 공공주택 공급·관리계획의 법적 근거 마련

공공주택 공급·관리를 체계화하기 위하여 5년 단위로 공공주택 공급·관리계획을 법정 계획으로 수립하는 근거 마련

* 기존에 공급 물량 중심으로 주택종합계획에 포함되어 수립되던 공공주택 계획이 효율적인 재고 관리에 대한 계획을 포함한 공공주택 공급·관리계획으로 수립


(4)준주택 공급 근거 마련

1~2인 가구 증가에 맞춰 기숙사, 오피스텔 등 준주택을 공공임대주택으로 공급할 수 있는 근거 마련

< 도시 및 주거환경 정비법 >

(1) 일몰제 확대적용 및 연장제도 도입

‘12.1.31 이전 정비계획 수립구역 중 추진위가 구성된 경우, 법 시행일 이후 4년까지 조합설립신청이 없으면 구역해제

또한 개별사업의 사정을 고려하지 않고 기한도래만으로 정비구역이 해제되는 문제점을 보완하기 위해 「일몰기한 연장제*」 도입

* 30% 이상 토지등소유자(또는 조합원) 신청이 있거나 시·도지사등이 정비구역 존치가 필요하다고 판단 시 2년의 범위에서 일몰기한 연장


(2) 직권해제 기준 조례위임 및 비용지원 근거 마련

직권해제에 대한 구체적 기준을 조례에서 마련할 수 있도록 위임근거 규정을 마련하고, 직권해제할 경우 시·도 조례에 따라 지자체 재정으로 추진위 또는 조합의 사용비용(매몰비용) 지원

(3) 정비사업을 통한 뉴스테이 공급규정 신설

정비사업을 통해 기업형임대가 공급될 수 있도록 정비사업 단계별 법적근거 및 인센티브 조항* 마련

* 복합적인 건축물 용도계획 허용, 용도지역 변경(종상향) 등


(4)공공관리제 개선

공공관리에도 불구하고 조합과 시공사간 공동시행 또는 LH 등이 조합의 업무를 대행하는 경우 시공사 조기선정 허용

아울러 ‘공공관리’를 ‘공공지원’으로 변경 및 정보공개제도 도입

(5) 동의서 재사용 특례규정 신설

조합설립의 변경인가 신청 또는 법원의 무효·취소 확정으로 새로운 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 동의서 재사용 허용

조합설립동의서를 재사용 할 수 있는 경우와 요건* 규정 마련

* (경우/요건) 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소 확정 시 다시 인가를 신청하는 경우 등 / 기존사업 목적과 방식이 동일한 정비사업 등


(6)신탁사의 정비사업 참여확대

신탁업자의 정비사업 참여 활성화를 위해 신탁업자의 사업시행자 지정사유 추가신설 등 관련 조항 마련

(7) 기타 개정 주요내용

안전사고 우려주택 안전진단 재실시, 서면 또는 대리인을 통한 의결권 행사 허용, 정비사업전문관리업체 업무의 위탁금지 등

그간 시범사업으로 추진 중인 사업장은 기존 임대주택법의 적용을 받아 기금지원이 제한적이고 세제지원도 받지 못하였으나, 이번에 특별법 통과로, 우선 특별법 부칙을 통해 법 시행 이후 시중금리보다 최대 1% 저렴하게 기금융자가 가능해지고, 또한 임대소득에 대한 소득세·법인세와 임대기간 만료 후 양도세 감면확대 등 세제지원 혜택을 받을 수 있게 된다.

뉴스테이 3법이 국회를 통과함에 따라 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택특별법」은 공포 후 4개월(금년 12월말 예정)부터 시행되고, 「도시 및 주거환경 정비법」은 공포 후 6개월(내년 2월말 예정)부터 시행되어, 연내에 본격적인 뉴스테이 사업이 진행될 수 있을 것으로 전망된다.

“이 자료는 국토교통부의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다.”

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