국토교통부(장관 노형욱)는 공공재개발·재건축의 요건과 절차, 특례를 구체화하기 위해 「도시 및 주거환경정비법」(이하, 도정법) 시행령 및 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(이하, 고시) 개정안을 입법예고(’21.5.20.~‘21.6.8.)한다고 밝혔다.
이번 도정법 하위법령 개정은 지난 4.13일 공포된 도정법 일부개정안에 대한 후속입법으로, 공포된 개정안의 시행일(7.14일)에 맞추어 하위법령 개정안도 시행될 수 있도록 할 예정이다.
공공재개발·재건축은 「수도권 주택공급 기반 강화방안」(‘20.5.6.)과「서울권역 주택공급 확대방안」(’20.8.4.)에서 도심 주택공급을 확대하기 위해 도입한 정비사업 방식으로, 공공이 정비사업에 참여하여 임대주택(공공재개발) 또는 신축공급(공공재건축)을 확대하면, 통합심의를 통해 행정절차를 간소화하고, 용적률을 완화하여 사업성을 개선함으로써 사업을 촉진하게 된다.
국토교통부는 2.4대책에서 발표한 바와 같이 공공직접시행 정비사업과 공공재개발·재건축 등 공공주도 정비사업으로 ‘25년도까지 총 13.6만호의 도심 내 신축주택을 공급할 계획이다.
이번 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
① 공공재개발사업의 공공임대 공급비율
공공재개발은 전체 세대수의 20%(서울) 또는 10%(서울 외 지역) 이상을 공공임대주택으로 공급하도록 하였다.
단, 시·도지사는 주거지역이 아닌 곳에서는 공공임대 공급비율을10%(서울) 또는 5%(서울 외 지역)까지 낮추어 고시할 수 있으며, 전체 세대수가 200세대 미만인 소규모 사업장이나, 사업성이 낮아 공공임대비율을 준수하기 어려운 사업장에는 지방도시계획위의심의를 거쳐 공공임대 공급의무를 완화 적용할 수 있다.
② 공공재건축사업의 주택공급 규모
공공재건축은 종전 세대수의 1.6배이상을 건축하도록 하였다.
단, 해당단지 또는 인근단지의 여건 등을 고려하여 1.6배 이상건축이 어려운 경우에는 주택공급 규모요건을 완화할 수 있다.
③ 공공재개발사업 예정구역 지정 절차
정비구역의 지정권자는 정비구역의 지정 전 공공재개발을 추진하려는 구역의 개요, 현황, 정비구역 지정시기, 공공재개발 예비시행자 등을 고시하여 공공재개발 예정구역을 지정할 수 있으며, 지정권자는 예정구역 지정에 대한 의견수렴을 위해 고시내용을 주민·지자체에 공람하고, 지방도시계획위의 심의를 거친다.
공공재개발 예정구역으로 지정하면, 해당 구역에 신축행위가제한되며 지분쪼개기로 토지등을 취득한 자에 대해 분양권이부여되지 않아 투기를 방지할 수 있으며, 주민은 LH·SH등을 예비시행자로 하여 공공재개발을 체계적으로 준비하게 된다.
④ 공공재건축사업의 용도지역 상향 및 기부채납주택 운영
공공재건축 정비구역은 시행령에 따라 현행 용도지역에서 1단계 종상향된 것으로 보며, 이를 통해 용적률·층수 등 도시규제가 완화되어 대규모 주택공급 및 사업성 개선이 이루어진다.
한편, 지자체는 종상향으로 늘어난 용적률의 40 ~ 70% 범위에서시·도조례로 정한 비율을 주택으로 인수하고, 이중 50%는 공공분양, 50%는 공공임대로 활용한다.
단, 시·도지사는 임대 및 분양수요를 고려하여 조례를 통해 공공임대 비율을 50% 이상으로 조정할 수 있다.
또한, 지자체는 부속토지를 무상인수하는 공공임대와 달리 공공분양을 인수할 경우 부속토지를 감정평가액의 50%로 인수하여,토지주의 기부채납 부담이 일부 완화된다.
⑤ 공공재개발·재건축의 사업시행계획 통합심의 구성 및 운영
공공정비 사업시행계획 통합심의위원회는 30명으로 구성하며, 통합심의에 참여하는 위원회의 중요도를 고려하여 위원회 별3명 또는 2명 이상의 위원을 통합심의위원으로 둔다.
통합심의를 통해 그간 사업시행인가를 위한 각종 심의절차가한번에 처리될 수 있게 되어 공공재개발·재건축을 신속하게추진할 수 있게 된다.
⑥ 공공재개발에서의 재개발임대주택 입주자격
일반재개발로 사업을 추진하던 기존 정비구역에서 공공재개발로 사업방식을 변경한 경우에는 시행자 지정일 또는 공공재개발을 위한 정비계획 수립일 중 빠른 날 전부터 거주한 자에게 임대주택 입주권을 부여하여, 영세원주민의 재정착을 폭넓게 지원한다.
* 현행은 구역지정일을 이전부터 거주한 세입자 및 청산자에게 입주권 부여
한편, 올해 초 선정하였던 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도사업지 5곳도 연내 정비계획 수립 및 시행자 지정을 목표로주민설명회 등 관련 절차를 차질 없이 진행하고 있다.
지난 1월 공공재개발 후보지로 선정한 신설1, 흑석2, 용두1-6, 강북5 등에서는 주민설명회를 개최하여 개략 정비계획 및 이를 토대로 한 추정분담금을 설명하였으며, 주민들이 제시한 의견을 정비계획안에 반영하는 등 정비계획 수립 절차를 진행하고 있다.
앞으로 정비계획 변경과 공공시행자 지정을 연내 완료하기 위해 주민 동의수렴 및 행정절차를 차질 없이 진행해 나갈 예정이다.
지난 3월 선정한 공공재개발 2차후보지에 대해서는 주민설명회에서 신뢰도 높은 사업계획을 제안하기 위해, 계획한 바와 같이 LH·SH와 부동산원이 개략계획 및 추정분담금을 사전에 검증하는 한편, 검증이 끝나는대로 상반기 내에 모든 후보지에서 주민설명회를 개최하고, 주민의견을 수렴할 예정이다.
또한, 이번 도정법 개정안이 시행되면 2차후보지를 ‘공공재개발 예정구역’으로 지정하여 체계적으로 관리하고, LH·SH와 주민 간 MOU체결 등 협조체계를 구성하는 한편, 하반기부터 정비계획 수립 절차를 진행하여, 연내 정비계획 수립 및 정비구역 지정 사례를 도출할 예정이다.
지난 4월 발표한 공공재건축 선도사업지는 컨설팅 결과에 대해주민이 건의한 의견을 정비계획안에 반영하는 방안을 서울시와검토하고 있으며, 정비계획안이 완료되면, 주민에게 상반기 중 심층컨설팅 결과를 제시하는 한편, 연내 정비계획 수립 및 공공시행자 지정이 이루어질 수 있도록 주민동의를 얻을 예정이다.
국토교통부는 공공재개발·재건축 후보지 발굴도 지속할 예정이다.
공공재개발은 올해에도 서울에서 후보지를 추가 발굴하기 위해 서울시와 차기 공모일정을 조율하는 한편, 경기·인천 등 서울 외 지역에서도 공공재개발 후보지를 발굴하기 위해 지자체와 공모 개최를 협의해나갈 예정이다.
공공재건축은 통합지원센터를 통해 사업추진을 희망하는 단지에 대해 주민대표의 신청을 상시 접수하여 사업 컨설팅을 실시하는 등 주민의 사업추진 방식 결정을 지원하고 있으며, 공공재건축이 경기·인천 등으로 확산될 수 있도록 지자체 대상정책설명회 및 주민 대상 찾아가는 설명회 등을 통해 사업을적극 홍보할 예정이다.
이번 도시정비법 하위법령 일부개정안에 대해 의견이 있는 경우 2021년 6월 8일까지 국민참여입법센터(http://opinion.lawmaking.go.kr),우편, 팩스 등을 통해 의견을 제출할 수 있다.
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