금융위원회·금융감독원은 부동산신탁사의 토지신탁 사업^* 내실화를 위한 「금융투자업규정」개정안 규정변경예고^**를 실시한다. 이번 개정안은 「부동산 PF 제도 개선방안」(’24.11.14. 발표)의 후속조치로, 책임준공형 토지신탁의 실질위험이 반영되도록 시행사·시공사·사업장의 위험별 차등화 적용 등 NCR 산정기준을 정교화하고, 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입하여 건전성 규제를 개선하고자 하는 것이다.

* 부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 건설·분양한 후 수익을 배분하는 신탁사업

** 세부 산정기준 등은 시행세칙 개정안에서 규율(금감원 사전예고 예정)

  그동안 부동산신탁사들이 토지신탁을 적극적으로 수주한 결과 토지신탁의 규모가 빠르게 증가^*하였고, 이에 부동산신탁사의 재무구조 등에서 토지신탁의 비중도 높아지고 있다. 아울러, 최근 토지신탁 중 책임준공형 사업 리스크에 대한 우려가 지속 제기됨에 따라 토지신탁 사업이 내실있게 추진될 수 있도록 제도정비가 필요한 상황이다.

       * 토지신탁 수탁고(조원) : (’19) 70.7 (’20) 77.9 (’21) 93.8 (’22) 101.7 (’23) 99.2 (’24.9월) 98.3 → ‘22.下부터는 신규 수탁 축소로 수탁고 감소 추세로 전환

  토지신탁 사업에서는 신탁사의 신탁계정대가 투입되거나 신탁사가 책임준공 의무를 부담함에 따라 사업장의 분양률·공정률 저하가 신탁사의 재무여건, 유동성 등에 영향을 미칠 수 있다. 이러한 신탁사의 건전성은 다시금 토지신탁 사업 진행에 영향을 끼쳐 토지신탁 사업장이 지연·부실화될 경우 대주단·시공사·수분양자 등 다양한 이해관계자들이 영향을 받게 된다.

  이러한 시장 환경에 대응하여 이미 개별 신탁사들은 자체적으로 사업성 평가를 강화하는 등 내실화 노력을 추진중이며, 책임준공형 토지신탁에 대한 업계의 표준화된 내부통제기준^*도 마련·시행할 예정이다.

       * 「책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준」 (’25.1.31. 신규 계약부터 적용) :
       : 표준 사업성 심의기준 및 절차, 필수 사업비의 100% 사전확보 원칙, 책임준공 의무 미이행시 배상책임의 범위와 시기 명확화 등

  금융당국도 ’22년 하반기부터 부동산신탁사에 대한 모니터링을 실시하는 한편, 지난해부터는 부동산신탁사에 대한 주기적 스트레스 테스트를 통해 관리·감독을 추진중이다. 금번 건전성 제도개선을 통해 보다 근본적·선제적으로 내실있는 토지신탁 사업 관리가 이루어져 앞으로는 부동산 경기변동에 따른 신탁사의 리스크 및 이해관계자 영향 등이 최소화될 것으로 기대된다.

\uDB80\uDEB1 책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화

  첫째, 현행 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되는 책임준공의무에 따른 NCR 위험액 산정이 ‘유형^*에 상관없이’ 책임준공의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대·적용된다. 실질적으로 동일한 계약임에도 서로 다른 기준이 적용되고 있었던 미비점을 보완하는 조치이다.

       * 토지신탁은 (1)관리형과 (2)차입형으로 구분되며, 관리형은 다시 (1-1)책임준공형, (1-2)일반 관리형으로 구분 → 다만, (2)차입형에도 책임준공확약이 결합되는 소위 혼합형 유형도 다수 발생

  둘째, NCR 산정시 시행사·시공사 및 신탁사의 신용리스크 관련 산정기준을 현실에 맞추어 조정한다. 그간 획일적인 기준(고정값 등) 적용으로 시장 변동을 제대로 반영하지 못하였으나, 금번 개정을 통해 모범규준 준수 여부, 시행사·시공사 및 사업장의 실제 위험을 반영한 보다 정교하고 현실적인 관리체계로 개선하는 것이다.

< 참고 : 토지신탁 NCR 산정기준 현행 및 개선안 비교 >

\uDB80\uDEB2 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 도입

  부동산신탁사가 영위하는 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액(총 예상위험액)이 자기자본을 초과하지 않도록 관리할 계획이다. 여타 금융업권^*과 달리 부동산신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도의 한도 규율이 없어 신탁사의 관리능력 범위내 토지신탁 사업수주가 이루어지고 있는지를 사전적으로 점검·예방하는 데 한계가 있었다.

* 예) 증권사의 경우 “자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도”를 100%로 제한

  금번 개정안은 분양률, 대손충당금이 높을수록 위험액이 차감되는 만큼, 신탁사가 자체 관리능력을 안정적으로 유지함으로써 보다 건전하고 내실있게 토지신탁 사업을 추진할 것으로 기대된다.

  「금융투자업규정」 개정안은 1.21일(화)부터 3.4일(화)까지 규정변경예고를 실시할 예정이며, 이후 규제개혁위원회 심사, 금융위원회 의결 등의 절차를 거쳐 ’25.7.1일자^*로 시행될 예정이다.

       * 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도는 단계적 적용

  다만, 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 점을 감안하여 부동산신탁사에게 충분한 준비기간을 부여할 방침이다. 이를 위해  ’25년말 150% → ’26년말 120% → ’27년말 100%로 한도를 점진적으로 축소하여, ’27년말 전면 시행을 목표로 추진할 계획이다.

  금융당국은 “이번 토지신탁 내실화방안은 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실있게 관리하기 위해 마련한 것으로, 이를 통해 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호, 안정적 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대된다”면서,“이러한 취지대로 제도가 운영될 수 있도록 시장상황을 면밀히 모니터링하고 규정 개정 추진 과정에서 업계와도 지속 소통해 나갈 계획이다”라고 밝혔다.

※ 별첨 : 개정안 세부내용

“이 자료는 금융위원회의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다.”