제4차 부동산 불법행위 대응협의회,

국토부·금융위·경찰청 집중 조사·수사 결과 발표

- 국토부, '25년 하반기 이상거래 기획조사 결과 위법 의심거래 1,002건 적발

- 금융위, 사업자대출 관련 금융회사 자체점검 134건, 현장점검 32건 등 적발

- 경찰청, 부동산 8대 불법행위 특별단속 122명 송치

□국무조정실 부동산 감독 추진단(단장 : 김용수 국무2차장겸임)은 12월 24일(수) 14시 정부세종청사에서 제4차 부동산 불법행위 대응 협의회*를 개최하고 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등 각 부처가 추진하고 있는 부동산 불법행위 조사·수사 현황 및 향후계획 등을 점검하였다.

* (참석) 기재부, 법무부, 행안부, 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등

□ 정부는 부동산 감독 추진단을 중심으로 부동산 시장 질서를 교란하는 불법·불공정 행위에 대한 지속적인 단속을 통해 공정한 거래질서를 확립하는데 총력을 기울여왔으며,

ㅇ 4차 협의회에서는 서울·경기 주택 이상거래, 가격 띄우기, 특이동향(국토교통부), 사업자대출 용도 외 유용여부 집중점검(금융위원회), 8대 부동산 불법행위(경찰청) 등 조사·수사 결과에 대하여 집중적으로 논의하였으며, 부처별 발표 내용은 다음과 같다.

국토교통부

※ 세부내용 : 별첨

□국토교통부(장관 김윤덕)는 '25년 하반기에 실시한 부동산 이상거래 기획조사 결과 총 1,002건의 위법 의심거래를 적발하였다.

□ 이번 기획조사는▴서울·경기 주택 이상거래, ▴부동산 실거래가 띄우기, ▴특이동향 등 3가지 분야에 대해 실시되었다.

□먼저 주택 이상거래 기획조사는 금년 들어 세 번째로, 서울에 한정했던  1·2차 조사와 달리 서울을 비롯하여 과천, 성남 분당·수정구, 용인 수지구, 안양 동안구, 화성 전역의 '25.5월~6월 거래에 대해 실시하였으며,

* (1차) '25.1~2월 거래신고분에 대해 위법 의심거래 108건(위법 의심행위 136건) 적발(2차) '25.3~4월 거래신고분에 대해 위법 의심거래 317건(위법 의심행위 376건) 적발

ㅇ이상거래 총 1,445건을 조사하여 위법 의심거래 673건 및 위법 의심행위 796건을 적발하였다.

□신고가(新高價) 거래 후 해제 등 '부동산 실거래가 띄우기' 기획조사는 서울 아파트 '23.3월~'25.8월 거래신고분 중 해제 신고 등을 통한 가격띄우기 의심 건에 대하여 실시하였으며,

ㅇ 이상거래 총 437건 중, 142건의 거래에서 161건의 위법 의심행위를 적발하고 총 10건을 경찰에 수사의뢰하였다.

□미성년자의 주택 다수 매입, 신축 아파트 단지의 저가 분양권 거래 등 특이동향과 주택가격 및 거래량 상승률, 외지인·외국인 거래량, 허위매물 증가율, 그간 위법 의심거래 적발률 등을 바탕으로 위법행위 발생 우려 지역*에 대한 기획조사도 실시하였다.

* 서울, 경기 외에도 인천, 부산, 대전 등 일부 지역 포함

ㅇ 조사 대상은 '25.1월~7월 거래신고분이며, 이상거래 총 334건에 대하여 조사한 결과 187건의 거래에서 250건의 위법 의심행위를 적발하였다.

사례1

매수인은 서울시 OO구 소재한 아파트를 130억원에 매수하면서 106억원을 부친에게 무이자로 차입하여 조달하였으므로 특수관계인 차입금 과다로 국세청 통보

사례2

매도인 A, 매수인 B는 가족관계로 서울 OO구 아파트를 거래 당시 해당 단지의 종전 가격보다 높은 8.2억에 신고하고 약 1년여 동안 계약을 유지하였다가 해제 신고 후 제3자에게 8억원에 매매계약을 체결한 점, 중개 거래이나 계약서상 기재된 중개수수료가 지급되지 않은 점 등을 감안, 허위신고가 의심되어 경찰청 수사의뢰

사례3

서울시 OO구 소재 신축 아파트의 일부 분양권 거래 신고건은 해당 단지 및 인근 지역의 유사 아파트 단지의 시세와 비교할 때 6~8억 낮은 가격으로 신고되어 시세 대비 저가 신고가 의심되므로 국세청 통보

□국토부는 현재 '25년 하반기 거래신고분에 대한 기획조사도 실시 중이며,

ㅇ특히 '25.9월~10월 거래신고분에 대해서는 ｢주택시장 안정화 대책｣ 발표 시(10.15) 포함된 서울·경기 규제지역 뿐 아니라 풍선효과 우려지역(구리, 남양주 등)까지 조사대상을 확대할 예정이다.

□또한, '26년에도 '25.8월 이후 거래신고분에 대하여 가격 띄우기 기획조사를 지속 추진하고, '부동산 거래계약 해제등 신고서 서식'을 해제 사유를 유형화하는 방식으로 개선*하여 시세교란 행위에 대한 점검과 분석을 강화할 계획이다.

* (現) 해제사유를 주관식으로 작성 → (改) 매수자 자금부족(예시) 등 사유 유형화

금융위원회･금융감독원

□ (전금융권 자체점검) 全 금융권은 금년 신규 취급된 사업자대출에 대해 '25.7~12월 중 총 17,059건에 대한 용도외 유용 자체점검*을 시행  하였다. 이 중 134건(대출총액 625.4억원)을 적발하여 현재까지 71건(회수금액 340.1억원)에 대한 대출 회수 등의 조치를 완료하였고 잔여 건에 대해서도 조속히 완료해 나갈 예정이다.

* ①대출금액 5억원 초과, ②소유권 이전-담보 취득이 동시에 이뤄지는 주담대, ③사업자등록증 발급일로부터 3개월 이내 취급하는 대출 등은 취급한 금융회사 자체점검 의무

□ (현장점검) 금융위·금감원은 금융회사 자체점검 외에도 '25.7월부터 全 금융권의 사업자대출 용도외 유용여부를 집중 점검*하였으며, 12월에 제2금융권에 대한 현장점검을 완료하였다.

* (은행권 점검, '25.7~10월) 7개 은행 대상 사업자대출 5,805건 점검 결과, 45건 적발

ㅇ 2금융권 10개社*의 신규대출 595건을 점검한 결과, 용도외 유용 32건(대출총액 251.9억원)을 적발하여, 현재까지 29건(회수금액 201.5억원)에 대한 대출 회수 조치를 완료**하였다.

* 상호금융조합 4개, 저축은행 4개, 캐피탈 2개  ** 잔여 3건도 소명 및 회수절차 진행중

사례1

차주 OOO는 양천구 소재 A 아파트를 담보로 원자재 구입 명목의 운전자금 14억원을 실행하여 익일 서초구 소재 B 아파트의 중도금(17.4억원) 납부에 활용

사례2

차주 OOO는 양천구 소재 아파트를 매수한 후 사업장으로 등록. 기존의 세입자 전세금 반환 후 동 아파트를 사업장으로 활용하겠다는 명목으로 사업자대출 3.5억원을 받았으나 사업장으로 사용하지 않고 신규로 전세 계약

사례3

차주 OOO는 운전자금대출 22.1억원으로 기존 사업자대출 11.6억원을 대환하고, 나머지 금액은 원자재 구입으로 사용하겠다고 하였으나 이후 연락 두절(※ 상호금융조합의 소명요구에 불응)

ㅇ 특히 금감원은 현장점검을 통해 위규사항*이 다수 발생한 3개 조합에 대해서는 대출취급의 적정성과 관련하여 중앙회 차원의 특별검사를 추가로 지도하였다.

* (대출취급) 차주인 개인사업자에 대한 심사를 미시행한 경우 (사후점검) 실제 거래 확인이 곤란한 종이 세금계산서 등을 증빙으로 인정한 경우(현장점검) 대출금 5억원 초과 등 현장점검 대상 대출에 대해 실제 점검 없이 사업자대출 점검 서류를 허위･대리 작성한 경우 등

ㅇ 금융위·금감원은 향후 개별조합이 실시하는 용도외 유용 점검에 대해 중앙회 차원의 모니터링을 강화토록하고 상호금융 업권 전반의 점검기준을 은행권 수준으로 상향*할 계획이다.

* (예시) 법인차주도 점검 대상 포함, 점검 대상 여신종류 확대 등→ 상호중앙회 ｢여신업무 내부통제 모범규준｣ 개정 예정('26.2분기 중 시행)

□ (부처간 협업 강화) 국토부는 실거래 조사 후 불법･편법 소지가 있는 거래정보를 금융위, 국세청 등 관계부처에 통보 중이며 '25.1~11월까지 의심거래로 통보된 대출*(459건)에 대해 해당 대출을 취급한 금융회사가 자체점검**을 시행('25.7~12월)중이다.

* LTV초과 의심 138건, 사업자대출 용도외유용 의심 107건 등 총 459건

** 국토부 이상거래 통보 → 해당 금융회사 자체점검 요청 → 금융회사 감사부서의 점검결과를 금감원에 회신

ㅇ 국토부에서 통보된 의심건(459건) 중 12월 현재 246건에 대해 금융회사 자체점검을 실시하고, 이 중 38건*을 적발하여 대출 회수 등 조치를 완료하였다.

* 사업자대출 용도외유용, 고액 신용대출(1억원 초과) 규제지역 추가APT 구입금지 약정위반 등

ㅇ 특히 국토부 통보건에 대한 불법행위 적발 비율은 15.4%(246건 중 38건)로, 금융회사의 사업자대출 자체점검(17,059건 중 134건, 0.7%)에 비해 효과적인 것으로 분석되었다.

ㅇ 금융위·금감원은 앞으로도 이러한 부처간 협업을 더욱 강화해 나가고 잔여 건에 대한 점검과 관련 조치 이행도 신속하게 추진해 나갈 예정이다.

경 찰 청

□ 경찰청은 10월 17일부터 내년 3월 15일까지 '특별단속'을 추진중이다.

ㅇ 중점 단속대상은 '집값 띄우기' 등 8대 불법행위로 현재까지(12.18.기준) 총 484건·790명에 대해 조사·수사 진행하여 122명구속3을 송치하였고,

ㅇ 그 중, 전세사기는 '22년 7월부터 현재까지 무기한 특별단속 진행중으로, '25. 10.∼11. 무자본 갭투자 등 전세사기 297건·741명을 송치구속12하였다.

불법 중개 사례

오피스텔 분양 광고 시 허위 광고("①입주민 전용 옥상 수영장 설치 ②층고 1.8M 공간이 제공되어 복층에서 일어선 상태로 생활 가능하다")한 피의자 2명 송치(서울청 전담팀)

불법 중개 사례

공인중개사가 아님에도 네이버 '전국신규분양정보' 블로그에 "제주시 A동 B빌라 분양가 이하 급매매"라며 중개대상물 광고를 게시 피의자 1명 송치(제주청 전담팀)

공급질서 교란 사례

신혼부부 특별공급 자격을 얻기 위해 '22. 7월 충남 아산시로 위장 전입 후 '24. 5월 아산시 소재 C아파트 분양권을 공급받은 피의자 송치(충남청 전담팀)

공급질서 교란 사례

함께 거주하지 않는 장모를 부양가족으로 허위 등록하여 가점제 72점으로 '24. 7월 서울 동대문구 D아파트 분양권을 공급받은 피의자 송치(서울청 전담팀)

기획부동산 사례

개발가능성 없는 임야에 대해 "임대아파트 등 인허가를 받아 수익 얻을 수 있다"고 기망하여 다수로부터 10억원 상당 편취한 업자 2명 송치(부산청 전담팀)

재건축·재개발비리 사례

대전 E구역 재개발 조합 임대아파트 사업권을 낙찰받기 위해 조합장에게 2억 4천만원 상당을 공여한 임대업자 3명 및 조합장 송치구속2명(전북청 전담팀)

재건축·재개발비리 사례

사업 부지 시공사 선정 대가로 건설회사로부터 2억원 상당을 뇌물수수한 광주지역 가로주택정비사업 조합장 등 피의자 총 3명 송치(광주청 전담팀)

농지투기 사례

카페를 운영하며 농지전용허가 없이 연못과 폭포를 만들고 비닐하우스를 만들어 화원으로 사용하는 등 농지법위반한 피의자 송치(경기남부청 전담팀)

명의신탁 등 사례

대전 F동 소재 부동산에 대해 세금부과를 회피하기 위하여 실제 등기 원인이 대물변제임에도, '매매'라고 허위 기재한 남매 2명 송치(광주청 전담팀)

전세사기 사례

임대차계약 종료 후'20.10.~'24.6. 보증금 반환 능력 없이 "보증금을 돌려주겠다."고 속여 임차인들로부터 55억원 상당 편취한 건물주 등 2명 검거

기타

25. 9.∼10. 5. 서울 G구 H아파트 공공임대주택의 방을 에어비앤비 어플에 등록 후 외국인 여성에게 임차료 450,000원을 받고 전대한 1명 송치(서울청 전담팀)

ㅇ 한편, 올해 10월10.10./10.16. '집값 띄우기' 의심으로 국토부로부터 수사의뢰 받은 8건·18명은 현재 서울경찰청 '부동산범죄 전담수사팀'에서 대상자들을 순차 조사하고, 자금 출처 확인 등 집중 수사를 진행 중에 있으며

- 11월 26일 추가 수사의뢰 받은 '부정청약 의심' 252건(41개 단지)에 대해서는 물건지를 관할하는 시도경찰청 전담수사팀에서 수사에 착수하였다.

□ 경찰청은 향후에도 지역별 수요에 따른 맞춤형 단속을 전개할 예정이다.

ㅇ 서울·수도권 등은 시장 교란('집값띄우기', '공급질서 교란')에 수사력을 집중하되, 기타 단속 유형에 대해서는 지역별 치안수요 등에 따라 시·도 단위 단속 대상을 지정하여 운영할 예정이다.

□ 김용수 부동산 감독 추진단장은 "공정한 거래 질서 확립은 부동산 시장 안정을 위한 첫걸음"이라며, "앞으로도 관계기관과의 긴밀한 공조를 통해 시장을 교란하는 불법행위는 끝까지 추적하고 무관용으로 엄정 대응해 나가겠다"고 밝혔다.