외국인 비주택·토지 등 이상거래 기획조사 결과

위법의심거래 88건 적발…외국인 불법행위에 엄정 대응

□국무조정실 부동산 감독 추진단(단장 : 김용수 국무2차장겸임)과 국토교통부(장관 김윤덕)는 지난 9월부터 실시한 외국인 비주택(오피스텔)·토지 등 이상거래에 대한 기획조사(9.1~12.23)를 완료하여 그 결과를 발표했다.

ㅇ국토부는 지난 11월에 외국인 주택 이상거래 기획조사(7.1~10.28)를 통해 위법 의심거래 210건(위법 의심행위 290건)을 적발하여 관계기관에 통보한 바 있으며,

ㅇ이번에 외국인 비주택(오피스텔)·토지 등 이상거래 기획조사('24.7월~'25.7월 거래신고분 167건*)를 통해 추가로 위법 의심거래 88건(위법 의심행위 126건)을 적발하였다.

* 비주택(95건)·토지(36건) 외에 일부 주택 거래(36건)도 포함

* 외국인 주택 이상거래 기획조사 결과(위법 의심행위 290건) 포함
** 1건의 거래가 다수 법률에 위반된다고 판단되는 경우 관계된 모든 기관에 통보

□이번 기획조사를 통해 적발한 위법 의심거래 88건 등의 주요 위법의심 유형 및 사례는 다음과 같다.

➊(해외자금 불법반입) 해외에서 1만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않거나,'환치기(외국환은행을 거치지 않고 자금을 불법반입)'를 통해 자금을 반입한 것으로 의심되는 경우

사례1
○○ 국적 매수인은 서울 ○○구 소재 오피스텔을 매수하였으나 매매대금 3.95억 중 3.65억원을 해외송금 및 수차례 현금 휴대반입으로 조달하였다고 소명하였으나, 외화 반입 신고없이 불법반입이 의심되므로 관세청 통보 대상

사례2
○○ 국적 매도인(모), 매수인(자녀)은 서울 ○○구 소재 아파트를 11.8억에 직거래함. 매수인은 이 중 약 3억여원을 해외송금 및 수차례 휴대반입을 통해 자금을 조달하여 해외자금 불법반입 의심으로 관세청 통보 대상, 또한 매도인(모)는 매수인(자녀)에게 거래대금 일부를 반환하여 편법 증여 추정되어 국세청 통보 대상


➋(무자격 임대업) 임대업이 불가한 자격으로 체류하면서 체류자격 외 활동허가 없이 임대업을 영위한 것으로 의심되는 경우

사례3
○○ 국적 매수인은 90일 이내의 단기 체류로 국내 입국하여 별도 체류자격이 없으므로 임대활동을 영위할 수 없음에도 불구, 서울시 ○○구 소재 오피스텔을 매수하면서 임대보증금 1.2억의 월세 계약을 체결하여 월세수입을 얻고 있는 바, 무자격 임대수익이 의심되므로 법무부 통보 대상


➌(편법증여 등) 특수관계인(부모, 법인 등)이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등의 확인이 필요한 경우

사례4
○○ 국적 매수인은 서울시 ○○구 소재 아파트를 49억원에 매수하면서 본인이 사내이사로 있는 법인(특수관계인)으로부터 38억원을 차입함. 차입금에 대한 정당한 회계처리가 확인되지 않아 법인자금 유용의심 및 특수관계인 차입금 과다로 국세청 통보 대상


➍(대출자금 용도 외 유용 등) 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 부동산을 매수한 것으로 의심되는 경우 등

사례5
○○ 국적 매수인은 경기도 ○○시에 소재한 단독주택을 14.5억원에 매수하면서 금융기관으로부터 본인이 기존에 소유하던 아파트를 생활안정자금 목적으로 담보 대출을 받아 자금 조달하였으므로 대출 규정 위반으로 금융위 통보 대상


➎(거래금액 및 계약일 거짓신고) 부동산 거래를 하면서 실제와 상이한 거래금액 및 계약일로 신고한 것으로 의심되는 경우

사례6
○○ 국적 매수인은 경기도 ○○시에 소재 오피스텔을 매도 법인과 3.87억원에 직거래함. 매수인은 매도 법인으로부터 취득세 지원금 명목 등으로 약 3.1천만원을 반환받은 것으로 조사되어 거래가격 거짓신고으로 지자체 통보 대상

사례7
○○ 국적 매수인은 서울 ○○구, 경기 ○○시, 인천 ○○구 소재 토지를 매수함. 매수인은 조사 과정에서 토지 취득 자금을 소명하지 않았고, 3건의 거래 모두 실제 계약일과 신고 계약일을 고의적으로 다르게 신고한 것으로 조사되어 소명자료 미제출 및 계약일 거짓 신고으로 지자체 통보 대상


➏(불법전매) 인척 관계의 사람에게 대신 분양만 받게 하고 건설사에게 직접 계약금 등을 지급하다가 전매제한 기간이 종료되자 분양권을 직거래하여 불법전매가 의심되는 경우

사례8
○○ 국적 매수인 A는 충청북도 OO군에 소재한 아파트를 인척 관계(A의 시숙)인 B가 대신 분양받게 하고 전매제한 기간 내 계약금 등을 A가 직접 건설사에 지급하고 향후 전매제한 기간이 종료되자 본인 명의로 분양권을 직거래하여 불법전매가 의심되므로 경찰청 수사 의뢰 대상


□적발된 위법 의심행위들에 대해서는 법무부·금융위·국세청·관세청·지자체 등 관계기관에 통보하여 경찰 수사 및 미납세금 추징 등의 후속조치가 이루어지도록 할 예정이다.

□국토부는 내년에도 외국인의 부동산 관련 불법행위 근절을 위해서 외국인 주택·비주택·토지 이상거래 기획조사를 지속적으로 추진해 나갈 계획이다.

ㅇ한편, 지난 8월 서울·경기·인천 주요 지역을 대상으로 외국인 토지거래 허가 구역을 지정하였고, 지정 효력이 발생(8.26)한지 4개월이 도과*하였으므로 기획조사 추진과 함께 지자체와의 현장점검을 병행하여 외국인의 실거주의무 위반에 대해서는 이행강제금** 부과 등의 엄중조치를 취하도록 할 예정이다.

* 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 함
** 부동산 소재지의 시·군·구청장이 3개월 이내 기간을 정해 이행명령을 내리고, 이행하지 않을 경우, 의무 이행시까지 토지 취득가액의 10/100 이내에서 반복 부과

□김용수 국무조정실 부동산 감독 추진단장은 "외국인의 부동산 불법 거래행위에 대해서는 국내 주택시장 질서 확립을 위해 관계부처와 함께 엄정대응해 나갈 것"이라고 밝혔다.