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등록임대주택, 보증금 떼일 걱정 없이 10년 거주 보장된다

국토교통부 2020.08.14

최근 국토교통부는 주택시장 안정 보완대책(7.10 대책)의 후속으로 등록임대 제도 개편사항을 반영한 ‘민간임대주택특별법 개정안’이 8월 11일 국무회의 의결을 거쳐 8월 18일 공포 후 즉시 시행될 예정이라고 밝혔습니다.

이에 대해 일부 언론은 ‘생계형 임대사업자도 종부세를 내야하고 하루아침에 투기꾼이 됐다’고 주장하는 기사를 보도했습니다. 

(동아일보 <생계형 임대사업자 “졸지에 종부세 낼판”(8.12)> 등)

이는 사실이 아닙니다. 개정된 등록임대제도에 대한 정확한 사실을 설명해 드리겠습니다.

등록임대제도는 민간임대에 거주하는 임차인의 주거안정을 위해 지난 1994년 도입되었고, 등록사업자에게 임차인 보호를 위한 *공적 의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영해 왔습니다.

(*공적의무: 최소임대의무기간 준수(4·8년), 임대료 증액제한(5% 이내), 계약 해지 및 재계약 거절 금지, 임대차계약 신고, 표준임대차계약서 사용 등)

과도한 임대료 증액 없이 안정적으로 거주할 수 있는 민간임대주택 제도는 그동안 임차인의 주거안정과 전월세시장 가격안정에 기여해 왔습니다. 하지만 최근 임대차 3법 시행되면서 이와 연계하여 임대차 3법과 효과가 유사한 4년 단기임대 등을 폐지하고, 임차인 보호를 위해 임대사업자의 공적 의무를 강화하는 등 제도개선을 추진하게 되었습니다.

    ※참고 <민간임대주택특별법 주요 개정 사항>

    1. 기존 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기매입임대주택 폐지
    2. 신규 등록주택은 최소 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장
    3. 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입 의무화
    4. 부채비율이 높은 주택 등은 지자체장이 등록신청 거부 가능
    5. 미성년자, 의무위반으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록제한


1. 기존 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기매입임대주택 폐지

기존에는 임대등록 시 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년) 유형으로 등록이 가능했으나, 앞으로는 단기임대와 아파트 장기일반매입임대는 폐지되므로 해당 유형으로 신규 등록할 수 없습니다. 기등록된 단기임대유형에서 장기임대(장기일반,공공지원)로 전환도 금지됩니다.

2. 신규 등록주택은 최소 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장

앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반,공공지원형)만 가능합니다. 임대차 3법의 보편시행과 연계하고 등록임대사업자의 임차인 보호의무 강화 필요성을 고려해 법 시행 이후 신규 등록 임대주택의 최소 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로 연장됩니다. (단, 기 등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간 8년으로 유지)

3. 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입 의무화

등록임대주택에서 임차인이 보증금 미반환 걱정없이 안심하고 살 수 있도록, 앞으로는 *모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증가입이 의무화됩니다.

*(기존)건설임대 전부, 매입임대 일부(동일단지 통 매입, 100세대 이상)만 해당

4. 부채비율이 높은 주택 등은 지자체장이 등록신청 거부 가능

등록임대주택이 임차인이 임대보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거주가능한 임대주택으로 관리될 수 있도록, 임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록 관련 심사권한을 강화합니다.

이에 따라 민간임대주택 지자체장이 등록신청을 받았을 때, 신청인의 신용도나 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다로 판단되는 경우 또는 등록신청된 주택이 정비사업 또는 소규모주택정비사업으로 인하여 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우에는 등록신청을 거부할 수 있습니다.

5. 미성년자, 의무위반으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록제한

등록임대사업자의 공적 책임 강화를 위하여 법 시행 후 ‘미성년자’ 또는 ‘민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자’는 등록이 제한됩니다. 법인 임원에게 동일한 등록제한이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한됩니다.

정부는 이번 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정을 계기로 등록임대주택의 의무기간이 연장되고 임대보증금 보증가입 의무화가 더욱 확대되어 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것으로 보고 있습니다.

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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