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주택시장 상황 진단 위해 다양한 지표 활용

국토교통부 2020.09.17

국토교통부는 “정확한 주택시장 상황진단을 위해 다양한 지표를 활용하고 있으며 2009년부터 실거래가 가격지수도 매월 한국 감정원 홈페이지를 통해 정기적으로 공표해 오고 있다”고 밝혔습니다. 또 “주택시장은 여타 재화와 달리 지역, 주택 유형·가액 ·건령별로 차이가 크기 때문에 목적에 따라 다양한 지표를 보완적으로 활용해야 정확한 상황진단이 가능하며 정부는 각기 성격이 다른 통계지표를 보완적으로 활용, 시장상황을 면밀히 진단하고 이를 기초로 시장안정을 위해 최선의 노력을 다할 계획”이라고 강조했습니다.

9월 15일 조선일보 <‘서울 아파트값 43% 상승’ 감정원 실거래가 덮은 정부>에 대한 국토교통부의 설명입니다

[보도 내용]

‘서울 아파트값 43% 상승’ 감정원 실거래가 덮은 정부

[국토교통부 설명]

정부는 주택시장 상황 진단을 위해 다양한 지표를 활용하고 있습니다.

정부는 정확한 주택시장 상황진단을 위해 다양한 지표를 활용하고 있으며, 2009년부터 실거래가 가격지수도 매월 한국 감정원 홈페이지를 통해 정기적으로 공표해 오고 있습니다.

주택시장은 여타 재화와 달리 지역, 주택 유형·가액·건령별로 차이가 크기 때문에 목적에 따라 다양한 지표를 보완적으로 활용하여야 정확한 상황진단이 가능합니다.

국가승인통계인 주택가격동향지수(이하 감정원 지수)는 거래가 활발하지 않은 주택 등 모든 주택을 모집단으로 하여 표본이 설계되어 있기 때문에 전체 주택시장 상황 진단에 유용한 지표입니다.

반면, 감정원 실거래가격 지수는 실제 거래가 된 주택가격의 흐름을 파악하는데 유용하나, 다음과 같은 이유로 시장 상황을 과잉 해석할 여지가 있습니다.

① 실거래는 가격상승률이 높은 신축 아파트와 건축연령 25년 초과하는 재건축 대상 아파트의 비중이 높아 전체 시장 상황보다 집값 상승률이 높게 나타날 수 있습니다.

* 서울 신축 아파트 입주물량(만호) : ‘08~’12년 3.4 → ‘13~’16년 3.2 → ‘17~’19년 4.0   
* 서울아파트 건령25년 초과 거래비중(%) : ‘08∼’12년 10.1 → ‘13∼’16년 19.5 → ‘17∼’19년 23.6
 
② 최근 고가 아파트 거래비중이 늘어나면서 실제 거래된 아파트의 가격을 활용하여 통계를 산출하는 경우 역시 집값 변동률이 전체 시장상황 대비 가격 변동률이 과대 계상될 수 있습니다.

* 9억원 이상 아파트 거래비중(%) : ‘08∼’12년 8.0 → ‘13∼’16년 7.9 → ‘17∼’19년 19.7

또한 국가승인통계인 감정원지수 상승률과 KB 가격지수 상승률간 차이를 지적하는 견해가 있으나, 이 역시도 조사·산정방식 차이 등을 감안하여 보완적으로 해석할 필요가 있습니다.

KB 가격지수는 공인중개사의 입력가격에 기반한 값을 산술평균하여 지수화한 것으로, 감정원 전문조사자의 시장거래 가능금액을 국제 권고방식에 따라 기하평균한 감정원 지수 대비 변동폭이 크게 나타날 수 있습니다.

예를 들어 시장 대부분을 차지하는 주택의 가격 변화는 없으나 일부 고가 아파트 가격 상승이 있다고 가정하는 경우, 산술평균 방식은 20.4%, 기하평균은 10.2%로 기하평균 방식이 평균적인 시장상황에 근접한 값을 나타낼 수 있습니다.

* (예시표본) ① A구 200세대, 3억→3.1억 ② B구 200세대, 3.5억→3.5억 ③ C구 20세대 2.5억→2.6억 ④ D구 20세대 3.7억→3.6억 ⑤ E구 10세대 9억→11억 
 
이에 산술평균에 의한 상향 편의를 우려하여 IMF, OECD 등 국제기구는 제본스 지수(기하평균)를 권고하고 있으며, 통계청 물가지수 산정에도 적용되는 방식입니다.

또한 KB 지수는 공인중개사의 호가에 기반하므로 하락기에는 하방경직성이 작용하여 후행하는 특성을 가지고 있습니다.

이에 국가통계위 ‘부동산통계 선진화방안(’10년)‘에서 민간기관 호가 동향조사 방식에 적합성 의문이 제기되어 가격동향조사 업무가 감정원으로 이관(‘13)된 바 있습니다.

정부는 각기 성격이 다른 통계지표를 보완적으로 활용하여, 시장상황을 면밀히 진단하고 이를 기초로 시장안정을 위해 최선의 노력을 다할 계획입니다.

문의: 국토교통부 주택정책과 044-201-3324

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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