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임대차 3법 시행과 전세→월세 전환 추세 직접적 인과관계 없어

국토교통부 2020.10.20

국토교통부는 “임대차 3법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없으며 임대차 3법 시행으로 인한 분쟁 상담은 감소하는 추세”라고 밝혔습니다. 또 “전세 거래량은 예년 대비 감소하지 않았으며 최근 3년간 주택 입주물량은 연 57만 1000호로 관련 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록하고 있다”고 덧붙였습니다. 아울러 “현 시점은 민생경제에 큰 부담이 되고 있는 코로나19로 인한 경제위기 조기 극복과 서민 주거안정을 위해 다 함께 지혜를 모아야할 때로 일부 자극적인 사례 또는 검증되지 않은 공급위축론으로 불안 심리를 부추기는 것은 전세시장 불안심리를 가중시키는 등 누구에게도 도움이 되지 않는다”며 “정부는 임대차 3법 조기 정착과 전세가격 안정에 최선의 노력을 다하겠다”고 강조했습니다.

10월 18일 중앙일보 <“난 임차인”...극단 선동이라던 윤희숙 5분 연설은 현실이 됐다>에 대한 국토교통부의 설명입니다

[보도 내용]

“난 임차인”...극단 선동이라던 윤희숙 5분 연설은 현실이 됐다

임대차 3법으로 월세 전환 가속화, 임대인-임차인 분쟁 증가, 전세거래 급감 등 부작용 초래

[국토교통부 설명]

최근 일부 언론에서 임대차 3법 도입으로 전세에서 월세로의 전환 가속화, 임대인-임차인간 분쟁 증가, 전세가격 상승 및 전세거래 급감 등 부작용이 현실화되고 있다는 보도가 있었습니다.

이에 대한 정부의 입장은 다음과 같습니다.

1. 임대차 3법 시행으로 전세 → 월세 전환이 가속화되고 있다는 주장은 사실이 아닙니다.

임대차 3법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없습니다.

임대차 3법의 시행으로 오히려 현존 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의 없이 임대인의 일방적 의사만으로 월세로 전환할 수 없고,

설령, 갱신 시 전세 → 월세 전환이 이루어지더라도 법정전환율 2.5%가 적용되고, 보증금 및 월세 증액도 5% 이내로 제한되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인이 크지 않은 상황입니다.

다만, 최근 지속적인 금리 하락으로 전세 임대인의 실질수익률이 낮아짐에 따라 월세로의 전환 유인이 있으나,

임대차 3법 시행 전후 전세-월세 비중에 뚜렷한 변화가 나타나지 않고, 전년 대비 유사한 수준을 유지하고 있습니다.

2. 임대차 3법 시행으로 인한 분쟁 상담은 감소하는 추세입니다.

그간 임차인은 집주인 요구시 2년마다 이사를 가야하는 주거불안감 속에 거주해왔고, 특히 임대차 기간과 3년 단위인 중·고등학교 학제와도 맞지 않아 큰 불편을 겪어 왔습니다.

우리나라 전체 가구의 약 42%에 달하는 임차 가구의 주거안정을 위해 임대차 3법 도입은 불가피한 선택이었으며, 주요 선진국에서도 계약갱신요구권은 보편화되어 있는 제도입니다.

* 독일, 프랑스, 미국 뉴욕, 일본 등에서 기한 없는 임대차계약 또는 계약갱신요구권 운영 중

물론 임대차 3법 도입으로 새로운 거래 관행이 정착되기 전까지 일부 과도기적 혼선과 불편이 불가피한 측면이 있습니다.

다만, 최근 분쟁 관련 민원 상담 건수가 제도 도입 초기에 비해 크게 감소하는 추세이며, 새로운 제도와 관행이 정착되어 감에 따라 이러한 민원은 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다.

정부는 민원사례에 대한 FAQ 등을 주기적으로 보완하여 배포하고, 관계기관 콜센터 등을 통해 신속하게 민원에 대응하는 한편,

임대차분쟁조정위원회를 현재 6개소에서 18개소로 확대*하는 등 분쟁의 예방 및 원만한 해결을 위해 만전을 기하겠습니다.

* ‘20년도 설치계획 : 인천·청주·창원(LH), 서울 북부·전주·춘천(한국감정원)
** ‘21년도 설치계획 : 제주·성남·울산(LH), 고양·세종(대전)·포항(한국감정원)

3. 전세 거래량은 예년 대비 감소하지 않았습니다.

(관련 보도내용) 9월 서울 아파트 전세거래량(5,262건)은 7월(1만2,090건) 대비 57% 감소했고, 지난해 9월(9,300건)의 절반 수준

해당 보도에서 거래량 감소 근거로 제시한 ‘서울시 부동산광장’의 9월 전월세 거래량은 확정일자를 통해 신고된 계약건수를 현재까지 집계한 자료일 뿐, 최종 확정 수치가 아닙니다.

서울시 통계는 부동산 거래관리 시스템(RTMS)을 통해 취합된 신규 신고 자료를 기존 통계자료에 누계하여 산정하므로, 신고 건수가 추가됨에 따라 거래량 수치도 지속 변동*됩니다.

* 예시 : 9월 계약, 11월 확정일자 신고 → 11월에 9월 계약 건에 사후 반영 → 이에 따라 9월 계약 건수는 12월경 최종 확정

따라서, 신고 건수가 누적된 이전 달 거래량과 현월 거래량을 단순 비교할 경우 (당해 월 계약 건 집계가 마무리되지 못한) 현월 거래량이 과소추정될 수 밖에 없는 통계 구조입니다.

이러한 통계 해석상 유의사항을 누차 알렸음에도, 반복적으로 동 자료를 왜곡하여 근거자료로 제시하는 것에 유감을 표합니다.

아울러, 잘못된 통계 인용으로 인한 시장 불안심리 가중은 서민 주거안정에 도움이 되지 않으므로 자제를 간곡히 당부 드립니다.

참고로 8월 서울시 전월세거래량(신고기준)은 5.4만건으로 전년동월(5.1만건) 대비 6.8% 많은 것으로 나타나고 있습니다.
 
* (‘20.8) 전월세 5.4만건, 전세 3.3만건 (’19.8) 전월세 5.1만건, 전세 3.0만건(‘20.7) 전월세 5.7만건, 전세 3.5만건 (’19.7) 전월세 5.0만건, 전세 3.0만건

4. 최근 전월세가격 동향 및 금리와 전세가격의 관계

최근 5년간 전월세가격은 풍부한 입주물량으로 안정적인 흐름을 보여 왔습니다.

최근 3년간 주택 입주물량은 연 57.1만호로 관련 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록하고 있습니다.

그 결과 최근 5년(15-19) 수도권 월세는 하향 안정세를 보이고 있고, 전세도 연 평균 1.67% 상승하여 소비자물가 상승률(1.19%)과 유사한 흐름을 보이고 있습니다.

다만, 금년 들어 COVID-19 등으로 인한 경제위기 극복을 위해 한국은행이 불가피하게 기준 금리를 인하하였으며, 이는 전세가격 불안요인으로 작용하고 있습니다.

금리가 내려가면 임차인 입장에서는 전세 보증금 실부담이 줄어 선호지역 및 아파트에 대한 전세 수요가 증가하고, 집주인 관점에서는 실수익이 감소하여 보증금 증액 유인이 발생하게 됩니다.

5. 서민 주거안정을 위해 다 함께 지혜를 모아야할 때입니다.

현 시점은 민생경제에 큰 부담이 되고 있는 코로나19로 인한 경제위기 조기 극복과 경제위기 극복과정에서 저금리로 인해 발생하는 일부 자산가격 상승으로 인한 사회적 부작용 최소화를 위해 정부, 학계, 산업계, 오피니언 리더 등 각계가 지혜를 모아야할 때입니다.

일부 자극적인 사례 또는 검증되지 않은 (임대차 3법으로 인한)공급위축론으로 불안 심리를 부추기는 것은 전세시장 불안심리를 가중시키는 등 누구에게도 도움이 되지 않습니다.

정부는 앞으로도 전세시장 동향을 면밀히 모니터링하면서,

8.4 공급대책 후속조치의 차질 없는 이행, 행복주택, 매입임대주택 등 장기공공임대주택의 지속적인 공급 등 서민 주거안정을 위해 최선의 노력을 경주할 예정입니다.

문의: 국토교통부 주택정책과 044-201-4177

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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