박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

이번 로드맵에서 가장 관심을 끄는 것은 향후 5년간 공공임대·공공지원·공공분양 등 공적 주택 100만 가구를 공급한다는 것이다. 분당신도시 건설계획 당시 가구수(10만 5000가구)의 10배에 육박하는 물량이다. 특히 공공분양주택 15만 가구, 신혼희망타운 7만 가구가 각각 공급되면서 주택시장에는 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.

분양가 저렴한 주택이 대거 쏟아지기 때문에 집값 불안심리가 일부 해소되면서 관망수요가 늘어날 것이다. ‘기다리면 싸게 내집을 장만을 할 수 있을 것’이라는 기대감에 굳이 매매시장에 진입하지 않을 것이기 때문이다.

공급이 집중된 지역은 서울이나 지방보다는 경기도와 인천지역이다. 이들 지역 매매시장은 단기적으로는 물량압박에 따른 수요 위축이 예상된다. 하지만 장기적으로는 전철이나 도로 등 기반시설 확대로 혜택을 받을 수 도 있다. 분양 물량이 많은 곳에서는 무주택 자격을 유지하기 위한 전세 수요가 늘어나면서 일시적으로 전세시장이 불안해질 가능성이 없지 않다.

정부는 이번 로드맵을 통해 대학생 등 청년을 위한 맞춤형 임대주택 30만 실을 내놓기로 했다. 주거안정의 사각지대에 놓여있는 청년들이 돈 걱정 없이 살 수 있도록 안식처를 제공하겠다는 것이다. 다만 경제는 양면이다. 대학가나 역세권 지역에서 민간 임대주택시장이 위축될 수 있다. 경쟁관계에 있는 소형 빌라, 다세대, 다가구, 오피스텔 임차 수요들이 저렴한 공공임대주택으로 이동할 가능성이 있어서다. 주택임대사업을 고려하고 있는 은퇴자라면 임대주택 집중 공급지역이 어딘지를 파악하고 위치를 결정하는 것이 좋을 것 같다.

이번에 공공분양 물량을 대거 확대함에 따라 한동안 애물단지였던 ‘청약저축 통장’이 화려하게 부활할 전망이다. 그동안은 공공택지 축소로 분양 물량이 크게 줄었으나 이번 대책을 계기로 청약저축 가입자들이 새로운 희망을 갖게 된 것이다. 만약 분양을 받을 여건이 되지 않는다면 공공임대주택에 살면서 돈을 모아 내집 마련 기회를 갖는 것도 좋다. 공공임대주택을 일종의 내집 장만의 사다리나 징검다리로 활용하는 전략이다.

주거복지로드맵에서 또 하나의 축인 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 다주택자들에게 당근과 압박을 동시에 구사하는 것으로 받아들여진다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 건강보험료 등을 대폭 깎아줄 테니 임대기간 8년 이상의 준공공임대주택으로 등록하라는 메시지다. 정부는 일단 자발적으로 임대주택 등록을 유도하되 2020년부터는 의무화하는 방안을 강구하고 있다. 임대주택으로 등록하면 임대소득이 투명화되고 임대료 인상(연간 5%이내)도 제한돼 세입자 주거안정에 도움이 될 것으로 정부는 예상한다. 또 2000년 이하 주택 임대소득에 대해서도 2019년부터 분리과세(14%)를 도입한다는 방침이다.

이번 대책으로 갈림길에 서 있는 다주택자들은 심리적 압박을 느낄 것으로 보인다. 현재 다주택자들은 매각, 임대주택등록, 보유(버티기), 상속·증여 등 4가지를 놓고 고민하고 있다. 어느 쪽이 합리적인지 각자 처한 상황에 따라 결정을 하면 될 것이다. 이 중 장기보유 가치 있는 주택(수도권 기준시가 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하)은 임대주택으로 등록해 다양한 혜택 보는 것도 대안이 될 것이다.

자산적 가치가 낮은 주택이라면 처분도 고려해 볼 만하다. 아직은 매도를 선택한 다주택자들이 많지는 않은 것 같다. 하지만 앞으로 집값 하락 신호가 분명하고 보유세 인상 방침이 확정되면 '팔자'로 선회하는 다주택자들이 많아질 것으로 생각된다. 이번 주거복지로드맵은 주택시장이 투기적 수요보다는 실수요 중심으로 바뀌는 데 일조할 것으로 보인다.

마지막으로 주택시장의 핫이슈였던 ‘전월세 상한제(계약갱신청구권 포함)’는 단계적으로 도입하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 전월세 상한제 도입에 따른 시장 충격을 최소화하면서 점진적이고 현실적인 방법으로 서민주거 안정 방안을 찾겠다는 취지로 풀이된다. 따라서 당장 전세시장에는 불안 요인은 크지 않을 것 같다 오히려 내년부터 입주물량이 쏟아질 예정이어서 서울을 제외한 대부분 지역의 전세시장은 보합세 혹은 약보합세를 띨 것으로 보인다.