정부 부동산 정책의 목표는 우리 국민이 집 걱정 없이 안심하고 사는 주거 환경을 조성하는 것이다. 이에 따라 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기별·소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에서 주택시장 안정책과 실수요자 중심의 다양한 지원·공급책을 추진하고 있다. 과연, 정부의 부동산 정책은 어떻게 나아가야 할까. 어떤 정책이 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절할 수 있을까. 정책브리핑이 관련 분야 전문가들의 목소리를 전한다.(편집자 주)

정세은 충남대학교 경제학과 교수

개별적으로 타당한 원리를 전체에 적용하면 잘 작동하지 않는 현상을 ‘구성의 오류’라고 한다. 흔히 드는 사례가 바로 콘서트장에서 무대가 잘 안보일 때이다. 이 때 일어나서 보면 잘 보일까? 한 사람이라면 그럴 수 있다.

그러나 그 원리를 전체에 적용해서 모두가 일어나게 되면 어떨까? 모두가 다리만 아프다. 결국 일어나고 싶더라도 꾹 참는 것이 전체를 위해서뿐만 아니라 개인에게도 좋다. 따라서 이러한 이유로 개인의 자유를 제한하는 것은 합리적이다.

부동산 시장도 마찬가지의 문제를 안고 있다. 개인이 자유롭게 부동산 시장에 참가해서 각자의 필요를 충족하게 하는 정책을 지향했으나 그 결과는 적당한 가격으로 적당한 주거서비스를 제공한 것이 아니라 비정상적인 부동산 가격의 급등, 그로 인한 임대료의 상승을 낳았다.

그 결과 사회 전체적으로는 불공정한 자산과 소득의 재분배, 소비 위축, 경제 활력 하락과 같은 구조적 문제에 직면하게 되었다. 과도하게 높은 임대료로 인해 상권이 쇠퇴하는 일도 발생했다. 따라서 개인의 과도한 투기 행위를 막는 것은 우리 사회가 이러한 바람직하지 않은 문제들을 맞지 않기 위해 필수적이다. 

최근 가격급등은 투기가 아니고서는 설명되지 않는다. 2000년대 들어 주택보급률이 100%를 넘었고 2008년 국제금융위기 이후 부동산 가격이 하락세로 전환한 가운데 최근에는 본격적으로 인구감소세가 시작되었고 조선, 자동차와 같은 전통 제조업이 위기를 맞는 등 경기가 부진하기 때문에 실수요 측면에서는 공급이 부족할 이유가 없다. 많은 주택이 갑자기 멸실된 것도 아니다. 대신 우리가 관찰하고 있는 것은 다주택자의 주택 구입 증가, 갭투자 증가와 동시에 나타나고 있는 부동산 가격 급등 현상이다.   

물론 어떤 이들은 심지어 투기에 의해서 부동산 시장이 가격이 급등하였더라도 문제가 아니라고 생각한다. 자본주의 경제에서는 투기도 나쁜 것이 아니며 어떤 재화의 가격이 오르는 것은 시장의 수요가 공급보다 많기 때문이므로 공급증가로 해결하면 될 일이라는 입장이다.

그러나 투기에 의한 부동산 가격 급등은 일반적인 수요와 공급의 법칙으로 해결하기 어렵다. 용적률을 높인다고 해도 일반재화처럼 공급을 마음껏 늘릴 수 있는 것이 아니다. 또한 일반재화는 가격이 오르면 수요가 줄어드는데 부동산은 가격이 오르면 오히려 수요가 증가하는 모습을 보인다.

따라서 공급이 소폭 늘어나는 것에 비해 수요는 폭증한다. 결국 공급 증가가 가격급등을 야기하는 현상이 발생한다. 그리고 한 지역에서의 투기에 의한 가격급등은 전염병처럼 다른 지역으로 번져 나간다.

부동산 투기가 사회 전체에 미치는 심각한 해악을 생각해 볼 때 이의 근절은 어떠한 어려움이 있더라도 반드시 성공해야만 하는 과제이다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

지난 몇 년간의 부동산 가격 급등은 전 정부의 부동산 경기부양정책으로부터 시작되었으나 현 정부도 그 심각성을 제대로 인지하지 못하고 어리숙하게 대응해왔다는 점에서 책임을 벗을 수 없다. 수차례에 걸쳐 대책을 실시했으나 투기지역만을 집중 관리함에 따라 다른 지역으로의 풍선효과를 방치하였다.

그러는 사이 영악한 투기 세력은 대놓고 시장을 교란하며 가격을 끌어올려 왔다. 최근에서야 정부는 현 상황을 제대로 진단하여 대출규제와 세제강화를 전면적으로 시행하기로 기조를 전환하고 야당의 반대를 무릅쓰고 임대차3법을 전격 도입하였다.

그러나 곪을 대로 곪은 종기는 쉽게 낫기 어렵다. 한국 사회에서 부동산 투기는 그러한 문제이다. 그럼에도 불구하고 부동산 투기가 사회 전체에 미치는 심각한 해악을 생각해 볼 때 이는 어떠한 어려움이 있더라도 반드시 성공해야만 하는 과제이다.

콘서트장에서 누군가 일어나면 일어나지 않는 사람이 손해를 볼 수밖에 없다. 결국 누군가가 룰을 어기면 모두가 일어나야 한다. 따라서 전체를 위해서 개인의 자유를 제한하는 것이 대다수의 개인에게도 좋은 일일 수 있다.