본문 바로가기 메인메뉴 바로가기

뉴스

img-news

콘텐츠 영역

주거권 실현·맞춤형 주거복지시대를 위한 부동산 정책 어떻게

박동수 서울세입자협회 대표 2020.09.29

정부 부동산 정책의 목표는 우리 국민이 집 걱정 없이 안심하고 사는 주거 환경을 조성하는 것이다. 이에 따라 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기별·소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에서 주택시장 안정책과 실수요자 중심의 다양한 지원·공급책을 추진하 있다. 과연, 정부의 부동산 정책은 어떻게 나아가야 할까. 어떤 정책이 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절할 수 있을까. 정책브리핑이 관련 분야 전문가들의 목소리를 전한다.(편집자 주)

박동수 서울세입자협회 대표
박동수 서울세입자협회 대표

임대차 3법 내실 다지고, 소득으로 부담가능한 양질의 주택 확대·공급

지난 7월 31일 주택 임대차 3법이 시행되었다. 현재 2년인 계약기간을 세입자가 원하면 1회 갱신권을 보장해주는 계약갱신청구권, 임대료 상한선을 연 5%로 제한한 임대료상한제, 그리고 주택임대차계약을 의무적으로 신고하게 하는 전월세 신고제가 주된 내용이다. 계약갱신청구권과 임대료상한제는 법 공포와 함께 시행되었고 전월세 신고제는 전자시스템 구축 등 준비관계로 내년 6월 실시예정이다.

기존 임대차계약은 법적으로 2년 기간이 종료되면 이사를 해야 하는 불안과 임대료인상에 상한이 없기 때문에 전세 폭등이 주기적으로 반복되어 세입자의 주거비 부담이 컸다. 세입자에게 1회 갱신권 보장과 임대료상한제를 동시에 실시하는 것은 세입자의 주거안정에 밑거름 역할을 한다.

더 나아가 세입자가 갱신할 권리를 갖고 연 5% 임대료 상한을 두고 협상할 권리를 행사하는 것은 주거권이라는 권리 이상의 의미를 갖는다. 세입자가  자기의 이해를 표현하고 국가가 이를 법으로 존중해주는 과정을 거치면서 세입자는 이 사회의 존중받는 구성원이 되는 것이다. 임대인에 비해 사회적 힘이 약했던 세입자 쪽의 권리를 강화하여 힘의 균형을 추구하는 것은 민주주의의 기반 확대에도 기여한다.

정부나 지방자치단체는 주택임대차 3법이 보장하는 세입자의 주거안정이 공익에 기여한다는 의미를 임대인과 세입자를 포함한 국민들에게 적극적으로 알려 불필요한 임대인과 세입자간 갈등과 분쟁을 예방해야 한다. 특히 언론에 많이 논란이 되는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유의 하나인 ‘실 거주’와 관련, 정부에서 적극적인 유권해석과 함께 이를 알려야 한다.

지자체에 주택임대차 상담소를 개설해 임대차 관련 플랫폼 역할을 부여하고 상담과 교육, 관련 해설서를 비치·배포해야 한다. 세입자가 확정일자 및 전입신고를 할 때 주민센터에서 임대차 3법 관련 해설서를 배포하는 것도 방법이다. 임대인과 세입자를 중개하는 공인중개사들에게도 관련 교육을 실시해야 한다.

전월세 신고제, 내실있게 준비해 전체 임대차 계약에 적용해야

정부는 임대차 3법 중 전월세 신고제는 내년 6월 시행예정으로 준비 중에 있다. 주택임대차 계약에 대해 임대인과 세입자에게 계약 후 30일내에 신고의무를 부여한 전월세 신고제는 주거비 부담완화를 위한 정책 인프라 역할을 해야 한다. 

임대차 신고의 범위를 주택형태(아파트·단독다가구), 임차형태(전세·월세), 지역(지방·대도시), 보증금액수에서 일부만을 신고의무로 할 것이 아니라 전체 임대차계약으로 해야 한다. 아파트나 다세대주택 전세가격 추이, 전세가율, 전세의 월세화 추세, 월세 등을 지역별 주택형태별, 소득수준별로 파악이 가능하도록 하여 각 대상별로 주거비부담완화를 위한 정책이 나와야 한다.

깡통전세를 예방하고, 전세 폭등을 대비하고, 전세의 월세화 추세를 안정적으로 관리하고, 주거복지차원에서 월세 세입자에 대한 주거급여등 주거비 보조정책의 역할을 하도록 해야 한다. 향후 지자체에서 지역 임대료 가이드라인 성격의 표준임대료를 산정할 때 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.

장기공공임대주택 확대공급을 위한 재정(목적세) 확대해야

최근 몇 년 간 주택가격과 전세가격이 많이 올랐다. 정부는 주택정책의 중심을 실수요자에게 둔다고 발표했고, 주택실수요자는 1주택자나 세입자를 말한다. 집값과 전세가격이 많이 올랐기 때문에 세입자들은 많은 대출을 받지 않고는 집을 구입하거나 전세나 월세로 살기 어렵다.

정부가 실수요자 중심의 주택정책을 중심에 둔다면, 주택의 실수요자가 원하는 ‘소득으로 부담 가능한 거주하고 싶은 곳의 양질의 주택’을 분양이나 임대로 공급해야 한다. 이는 공공택지나 국공유지에서 공공분양주택이나 공공임대주택을 확대하는 방법밖에 없다.

특히 앞으로 민간임대시장에서 갱신권과 임대료상한제 그리고 표준임대료제도가 시행되고 확대된다면 민간임대시장에서 주택공급자 역할을 했던 임대인들이 임대사업에서 수익성의 한계를 느끼면서 민간주택공급이 줄어들 개연성이 높다.

공공이 주도하여 주택공급자의 역할을 해야 한다. 공공분양을 하더라도 분양자에게 분양프리미엄이 가는 현재의 분양방식에서 벗어나야 한다. 전세가격 수준으로 공공분양을 받고 장기적으로 거주하는 것에 초점을 두고, 지대차익을 공공이 환수하는 방식의 공공분양이 되어야 한다. 토지는 임대료를 주고 주택건물만 매입하고 거주 후에 매각할 때는 공공에 매각하는 방식이다.

임대차 3법 시행은 사회구성원의 주거권을 보장하겠다는 의미를 갖고 있다. 임대차 3법의 내실을 다지고 실수요자의 소득으로 부담이 가능한 양질의 주택 공급이 늘어나길 바란다..(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)
주택·주거정책의 발전을 통해 사회 구성원들이 거주기간의 안정적 보장, 부담 가능한 임대료, 주거권 보장 등 소득분위별 맞춤형 주거복지시대를 누리길 바라본다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)


장기공공임대주택은 대규모로 확대해야 한다. 아울러 공공임대주택에는 혁신이 필요하다. 공공임대주택의 디자인이나 주택시설을 개선하고, 입주자를 위한 맞춤형 복지가 결합해야 한다. 고령 노인케어, 질병 재활센터, 장애인·어린이 보육, 일자리 지원 등 커뮤니티 시설과 사회적 관계망이 형성되도록 해야 한다.

또 중산층도 함께 거주할 수 있는 소셜 믹스형이 되어야 한다. 단지별로 소득이 비슷한 사람끼리 거주하는 것이 아니라 같은 동에 다양한 평수 대를 넣어 같이 거주하도록 하는 것이 공동체형성에 도움이 된다. 공공임대주택만 단지 구석에 덩그렇게 짓는 것이 아니라 직주근접이 되도록 사무실도 입주시키고 공공시설도 배치하여 활력이 넘치게 하고 입지도 역세권으로 접근성이 좋은 곳으로 해야 한다.

양질의 장기공공임대주택을 대규모로 확대 공급하기 위해서는 재정이 투입되어야 한다. 정부는 주택도시기금을 효율적으로 활용해서 지금까지 신도시를 건설하고 주택을 공급해왔다. 주택도시기금이 아무리 많아도 그 기금의 성격상 청약저축가입자들과 주택채권매입자들에게 이자와 원금을 상환해 주어야 할 기금이다. 정부가 재정을 투입해야한다.

역대 정부들은 ‘주거순환의 공정성’을 발휘하지 못했다. 즉 공공성격의 공공택지에서 주택구매력이 있는 이들이 민간분양이나 공공분양을 받음과 동시에 프리미엄이익 그 후 주택가격 상승의 혜택을 얻었음에도 주택보유자들에게 적절한 보유세나 양도소득세를 부과하지 못했다. 

주택보유자들에게 공평과세를 실현하여 이를 재정으로 확보했다면 양질의 공공임대주택을 많이 공급했을 수 있었을 것이다. 이제라도 주택보유자나 부동산 소유자들에게 부과된 보유세나 양도소득세 일부를 장기임대주택공급의 재정으로 확보하여 이를 늘려야 한다.

재건축 아파트 공급 의사결정 주체를 조합에서 공공으로 바꿔야

세입자들이 선호하는 주거지는 도시외곽의 신도시 보다 기존 생활 인프라가 형성되어 있는 도시 내의 재건축아파트다. 70년대 말부터 건축한 아파트가 노후화로 재건축시기가 돌아오는 곳을 활용해 주택공급을 확대하는 것이 현실적이다.

그런데 이 곳의 재건축아파트는 그 동안 중대형평형을 위주로 공급하여 멸실한 세대수를 제외하면 신규 주택공급물량이 그리 늘지 않았고, 가장 비싼 아파트가 되고, 나아가 주변 주택가격을 끌어 올리는 집값 상승의 진앙지가 되었다. 부가가치 높은 주택 투자 상품 역할을 해왔다.

재건축아파트는 저층을 초고층으로 층수를 높여주고, 용적률을 상향해주고, 도시기반시설을 확충해야 하는 등 공공이 결정하는 도시계획으로 가능하다. 재건축아파트는 공공성이 있음에도 불구하고 그 개발이익은 조합원, 건설사, 분양권 투자자, 초기분양자에게 돌아갔고 조합비리나 공사비 부풀리기의 부정적인 모습을 보여주었다 .
 
새 아파트가 주변 주택가격을 끌어올리는 역할을 하면서 집값안정을 정책우선순위에 둔 정부는 섣부르게 재건축을 추진할 수 없게 되었다. 그리고 세대수가 많은 단지는 철거와 이주에 따른 주변 주택가격 및 전월세가격의 인상 여파를 고려해야 하는 상황으로 더 신중하게 추진해야 하는 상황이 되었다. 조합이나 건설사는 가장 비싼 시기에 분양해야 이익이 되기 때문에 시장이나 정부규제에 따라 분양건축 시기를 결정해야 해서 계획적으로 주택공급 시기를 예측하기 어렵다. 

주택수요는 많은데 주택건설을 할 수 없는 것은 건설 산업 측면에서도 경제적 손실이다. 따라서 공공성이 강하고 주택수요가 많고 건설산업 수요가 상당히 많은 측면들은 살리고 시장이나 정부규제로 건축시기 조정이 불확실한 점, 비리와 공사비 불투명, 일부에게만 개발이익이 돌아가는 방식을 개혁해 공공이 개발이익을 전면회수하고 재건축아파트를 계획적이면서 예측가능하게 공급하는 방안을 모색해야 한다. 

그 방안으로 관련법을 개정하여 현행 조합이 의사결정의 주체가 되는 방식에서 벗어나 공동주택이 일정한 기준에 부합한 노후화 및 구조적으로 불안전하면 공공이 시행주체가 되어 주택을 공급할 수 있는 법적 권한을 부여하는 방안을 찾아야 한다. 주택소유자는 낡은 아파트 대신 새 아파트를 제공받고 개발이익은 공공이 가져간다. 공공은 고밀도로 건축하여 상당한 공공소유 주택물량을 확보하여 공공임대주택 중심으로 공급해야 한다.

주거권 실현, 맞춤형 주거복지 시대 열어야

이번 임대차 3법은 단순히 2년 계약기간 보장이나 임대료 5% 상한에만 있지 않다. 임대차 3법 시행은 사회구성원의 주거권을 보장하겠다는 의미이며 그 시작이다. 정부와 정치권이 주택·주거정책을 발전시켜 사회 구성원들이 거주기간의 안정적 보장, 부담 가능한 임대료, 주거권보장 등 소득분위별 맞춤형 주거복지시대를 누리길 소망한다.

정책브리핑의 기고, 칼럼의 저작권은 원작자에게 있습니다. 전재를 원할 경우 필자의 허락을 직접 받아야 하며, 무단 이용 시
저작권법 제136조
제136조(벌칙)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하거나 이를 병과할 수 있다. <개정 2011. 12. 2.>
1. 저작재산권, 그 밖에 이 법에 따라 보호되는 재산적 권리(제93조에 따른 권리는 제외한다)를 복제, 공연, 공중송신, 전시, 배포, 대여, 2차적저작물 작성의 방법으로 침해한 자
2. 제129조의3제1항에 따른 법원의 명령을 정당한 이유 없이 위반한 자
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하거나 이를 병과할 수 있다. <개정 2009. 4. 22., 2011. 6. 30., 2011. 12. 2.>
1. 저작인격권 또는 실연자의 인격권을 침해하여 저작자 또는 실연자의 명예를 훼손한 자
2. 제53조제54조(제90조 및 제98조에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에 따른 등록을 거짓으로 한 자
3. 제93조에 따라 보호되는 데이터베이스제작자의 권리를 복제ㆍ배포ㆍ방송 또는 전송의 방법으로 침해한 자
3의2. 제103조의3제4항을 위반한 자
3의3. 업으로 또는 영리를 목적으로 제104조의2제1항 또는 제2항을 위반한 자
3의4. 업으로 또는 영리를 목적으로 제104조의3제1항을 위반한 자. 다만, 과실로 저작권 또는 이 법에 따라 보호되는 권리 침해를 유발 또는 은닉한다는 사실을 알지 못한 자는 제외한다.
3의5. 제104조의4제1호 또는 제2호에 해당하는 행위를 한 자
3의6. 제104조의5를 위반한 자
3의7. 제104조의7을 위반한 자
4. 제124조제1항에 따른 침해행위로 보는 행위를 한 자
5. 삭제 <2011. 6. 30.>
6. 삭제 <2011. 6. 30.>
에 따라 처벌될 수 있습니다.
<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
운영원칙 열기

정책브리핑 게시물 운영원칙에 따라 다음과 같은 게시물은 삭제될 수 있습니다.

  • 1.타인의 메일주소, 전화번호, 주민등록번호 등의 개인정보 또는 해당 정보를 게재하는 경우
  • 2. 확인되지 않은 내용으로 타인의 명예를 훼손시기는 경우
  • 3. 공공질서 및 미풍양속에 위반되는 내용을 유포하거나 링크시키는 경우
  • 4. 욕설 및 비속어의 사용 및 특정 인종, 성별, 지역 또는 특정한 정치적 견해를 비하하는 용어를 게시하는 경우
  • 5. 불법복제, 바이러스, 해킹 등을 조장하는 내용인 경우
  • 6. 영리를 목적으로 하는 광고 또는 특정 개인(단체)의 홍보성 글인 경우
  • 7. 타인의 저작물(기사, 사진 등 링크)을 무단으로 게시하여 저작권 침해에 해당하는 글
  • 8. 범죄와 관련있거나 범죄를 유도하는 행위 및 관련 내용을 게시한 경우
  • 9. 공인이나 특정이슈와 관련된 당사자 및 당사자의 주변인, 지인 등을 가장 또는 사칭하여 글을 게시하는 경우
  • 10. 해당 기사나 게시글의 내용과 관련없는 특정 의견, 주장, 정보 등을 게시하는 경우
  • 11. 동일한 제목, 내용의 글 또는 일부분만 변경해서 글을 반복 게재하는 경우
  • 12. 기타 관계법령에 위배된다고 판단되는 경우
  • 13. 수사기관 등의 공식적인 요청이 있는 경우
운영원칙 닫기

아~차!뉴스