정부가 최근 연 1%대의 저리 장기대출 등 지원 방안이 담긴 전월세 시장 안정화 대책을 발표했다. 주택거래 회복에 대한 기대감이 매매로 이어질 지 주목된다. 정책브리핑은 전문가들의 의견을 통해 전월세 방안의 효과와 향후 추진과제를 알아본다.(편집자주)

이창무 한양대학교 도시공학과 교수

최근 주택시장 특히 수도권 주택시장은 하우스푸어 및 전세푸어라는 신조어가 대변하듯 지속적인 매매가격 하락과 전세가 상승으로 여러 가지 사회적 부작용이 발생하고 있다.

정부에서는 그 동안 다양한 대책을 제시하여 시장을 정상화시키기 위해 노력하였으나, 그리 성공적이었다고는 볼 수 없다. 그 이유는 정책의 부재라기보다는 중요한 시장정상화대책에 대한 여야 간 대결 양상이 전개되어 입법화되지 못한 정치적 합의의 부재 때문이라는 것이 많은 국민의 인식이다. 그런 와중에 이사철 비수기 다시 전세가의 상승추세가 시작되면서 전세시장 불안에 대한 우려가 증폭되었고 정부는 8.28 전월세대책을 발표했다.

대책 마련과 관련된 동기와 준비기간을 보고 많은 사람들이 기대하고 있지 않았던 것이 사실이다. 그러나 대책 발표 후 흥미로운 세부안들이 담겨있다고 일단은 긍정적인 평가가 이루어지고 있는 듯하다. 특히 대책이 실행되었을 때의 기대 효과를 떠나 많은 세부안들이 국회통과를 필요치 않은 것들이라는 점은 안심되는 부분으로 시장에 전해지는 메시지가 이전 정책발표에 비해 명확할 수 있다는 것이다. 

서울의 한 부동산 공인중개업소에서 한 시민이 부동산 정보를 살펴보고 있다.(사진=저작권자 (c) 연합뉴스. 무단전재-재배포금지)

이번에도 역시 다양한 세부안들의 조합으로 구성되어 발표된 종합대책의 성격을 지니고 있다. 여전히 국회통과가 불확실한 다주택자 양도세 중과 폐지도 다시 제시되었고, 해묵은 분양가상한제 탄력 적용 및 수직증축에 대한 의지도 다시 한 번 확인되었다. 또한 많은 논란을 불러일으킨 취득세 영구 인하 방안도 확정되어 발표되었다. 크게 나누어 민간임대사업자에 대한 저리융자 및 장기보유특별공제율 확대와 같은 임대주택공급확대 방안, 월세 소득공제 확대와 같은 전월세부담 완화 방안, 서민 주택구입자금 지원 확대 등과 같은 매매전환 유도 방안으로 나누어 볼 수 있다. 그 중 가장 관심을 끄는 것은 수익공유형 및 손익공유형 모기지 상품의 도입을 통한 매매전환 유도 방안이다.

현 주택시장은 향후 매매시장의 전개에 대한 불확실성이 심리를 지배하고 있는 시장이다. 이러한 주택시장에서 다주택자인 민간임대주택 사업자든 자가주택 구입자든 자신 있게 주택을 구입하기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 그런 상황에서 정부의 매매시장의 불확실성에 대한 위험을 떠안아 주겠다는 것이 수익공유형 및 손익공유형 모기지 상품이 시장에 주는 가장 중요한 메시지이다. 그 대상이 3000가구에 한정되어 있고,1.5% 저리로 지분구조에 해당되는 보유비용을 상계하겠다는 그 동안 시도해보지 않은 상품이라 향후 어떤 문제점이 발생할지 모른다는 우려는 있으나 분명히 현 시점에서 매력적인 상품임에는 틀림이 없다. 무엇보다도 매매시장의 불확실성에 대한 위험을 정부가 떠안을 수 있을 만큼의 자신이 있다는 것은 시장에 강한 메시지를 전달할 수 있다. 따라서 시장의 전환을 만들어 낼 수 있는 초기 모멘텀을 만들어 내는데 적잖이 기여할 것으로 판단된다.

국내 임대주택시장은 전세와 같이 보증금 비중이 높은 임대계약으로 인해 주택 매매시장의 활성화 없이 임대주택에 대한 투자확대와 안정이 어려운 것이 현실이다. 전세는 오르는데 월세는 안정된 최근 추세를 보면 그런 확신이 더해진다. 큰 틀에서는 지지부진한 다주택자에 대한 양도소득세 중과 폐지는 필수적이며, 종합부동산세의 재산세와의 통합도 중요한 전환점으로 요구되는 사항이다. 좀 더 적극적인 대안으로 성공적으로 민간임대주택시장을 육성한 독일처럼 등록 임대주택사업자에 대한 양도소득세 비과세, 그리고 전세임대에 대한 현실적인 임대소득세 징수방안에 대한 고민이 추가적으로 필요하다. 그러나 지금 시점에서는 매매시장의 불안 심리를 잠재울 수 있는 대책이 우선이다. 그 이후 더 이상 다주택자를 주택시장의 불안을 조장하는 주범으로 간주해서는 임차가구의 주거비용을 상승시키는 부작용 만 발생할 뿐이다. 전향적인 인식의 변화와 이를 뒷받침하는 제도적 정비가 시급한 시점이다.

* 외부 전문가의 기고는 정부의 공식 입장과 다를 수 있습니다.