우리나라 부동산 전문가들은 참여정부의 4가지 부동산정책 목표 중 △조세형평성·시장투명성 제고 △주거복지 향상 분야에 높은 점수를 주는 것으로 나타났다. 반면 시장기능을 중시하는 전문가일수록 규제로 인한 시장위축을 우려하는 목소리가 많았다.

특히 다음 정부가 견지해야 할 부동산정책의 원칙으로 △정책 일관성 △전·월세 서민주거대책 △유동성 관리 △공공과 민간의 역할 재정립 등을 꼽았다.

이 같은 평가는 <실록 부동산정책 40년> 특별기획팀이 지난 2월 중순~3월 중순까지 학계, 언론계 등 전문가 17명을 대상으로 심층 설문조사한 결과이다.

설문조사는 △과거 부동산정책 △참여정부 부동산정책 △시사점과 앞으로 과제 등 3개 분야로 나눠 마련된 5가지 질문에 대해 전문가들이 직접 답변을 작성하는 방식으로 이뤄졌다. (* 전문가 의견수렴 설문지는 기사 맨 아래 첨부된 파일을 열면 볼 수 있습니다)

“시장 선진화, 서민주거 안정에서 큰 성과”

참여정부 부동산정책을 평가해달라는 질문에 대해 전문가들은 △조세형평성·시장투명성 제고 △주거복지 분야에서 큰 진전을 이뤘다고 평가했다.

변창흠 교수는 “참여정부 부동산정책 중 역사적으로 가장 높은 평가를 받아야 하는 정책은 실거래가 신고제, 과표현실화율 제고, 다주택보유에 대한 중과제도 등 시장투명성과 조세형평성 제고정책”이라고 말했다.

김용창 교수는 “시장투명성과 조세형평성 측면에서 부동산실거래가 시스템의 도입과 부동산정보망의 구축, 보유세 강화와 거래관련 조세의 인하 등 지난 정부에서 하지 못했던 기반을 구축했다”고 말했다.

그러나 급격한 정책 변화에 따른 부작용을 지적하는 유보적인 입장도 있었다.
“정책효과를 단기간에 극대화하려는 조급증으로 인한 ‘과속’의 문제는 목표설정의 정당성에도 불구하고 불필요한 조세저항을 유발해 갈등을 불러올 수 있다는 점에서 신중한 정책판단이 요구된다”(강황식 차장)는 것이다.

전문가들은 참여정부 부동산정책의 성과로 조세형평성·시장투명성 제고와 주거복지 향상을 꼽았지만 위축된 시장기능을 살려야 한다는 주장도 적지 않았다. 사진은 2005년 한 시민단체 주최로 열린 부동산정책 토론회 장면.

‘돈 문제’ 때문에 항상 우선순위가 밀렸던 공공 임대주택 건설 등 서민주거 안정 분야에서도 확고한 정책의지를 드러냈다는 평가다.
임서환 선임연구위원은 “주택정책에서 참여정부가 한 가장 큰 기여중 하나는 주거빈곤층을 위한 실질적 주거대책에 대해 고민하고 대책을 강구하기 시작한 것”이라며 “차기 정부에서도 이를 더 발전시켜야 한다”고 강조했다.

“시장기능 위축 우려”

그러나 4대 목표 중 투기수요 억제정책은 주택공급 위축, 거래위축 등의 부작용을 가져올 수 있다는 점에서 부정적인 의견이 적지 않았다.

이정전 교수는 “참여정부는 부동산투기억제에 지나치게 집착해 너무 많은 제도들을 즉흥적으로 남발했다”며 “예컨대 양도소득세 중과는 부동산가격을 떨어뜨리기보다는 전가를 통해 부동산가격을 높일 수 있다”고 주장했다.

조주현 부동산대학원장은 “공급보다는 수요억제 중심의 정책으로 인해 필요한 주택이 공급되지 못했다”며 “공급에 대한 양적 접근과 공공부문 역할의 지나친 강화로 인한 주택수급의 질적 부조화, 이로 인한 주택가격의 지속적 상승이 벌어졌다”고 말했다.

집값 상승의 주요 원인인 돈줄을 죄는 정책의 타이밍이 늦었다는 지적도 있었다.

강황식 차장은 “금리정책의 경우 다른 경제부문에 미칠 영향 때문에 정책 운용에 근본적인 한계가 있다는 점을 인정하지만 부동자금을 생산적 부문으로 유도하는 방안을 마련하지 못하고, 총부채상환비율(DTI) 규제 등 소득과 연계한 주택담보대출 관리 등 금융대책을 적기에 시행하지 못한 점이 아쉽다”고 지적했다.

“정책 일관성 유지돼야”

전문가들은 “다음 정부가 견지해야 할 부동산정책의 원칙과 향후 보완해야 할 점이 무엇이냐”는 질문에 ‘정책 일관성’을 꼽는 경우가 많았다.

다음 정부가 들어서도 일관되게 유지해야 할 정책으로는 ‘보유세 강화, 양도소득세 등 불로소득 환수제도’(김용창 교수)나 ‘실거래가 신고제, 과표현실화, 개발이익 환수 등의 정책’(임서환 선임연구위원)을 꼽았다.
이밖에 ‘서민 주거안정’과 ‘시중 유동성 관리’에 좀 더 주력해야 한다는 의견도 있었다.

그러나 민간공급 위축을 보완하기 위해 공공부문의 역할을 강화하려는 최근의 정책 방향에 대해서는 시장의 자리를 정부가 대체하지 않도록 “양자간 적절한 역할 재정립이 필요하다”(차학봉 팀장)는 의견이 나왔다. 이러한 의견은 대체로 시장의 기능을 보다 활성화시켜야 한다는 입장으로 모아진다.

또 “정확한 수요분석 없는 무리한 공급확대 정책은 향후 특정지역에서의 주택 초과공급을 유발할 수 있는 만큼 버블이 갑자기 푹 꺼지지 않도록 세심한 대책이 필요하다”(박덕배 선임연구위원)는 의견도 있었다.