국토교통부는 지난 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’과 관련 “공공 직접시행 정비사업은 기존에 조합원들이 스스로 사업을 추진할 때 예상되는 수익률 보다 높은 수준의 수익률을 보장하는 등 조합원에게 충분히 이득이며 주택공급 시차 단축으로 보다 안정적인 시장관리가 가능해진다”고 밝혔습니다. 아울러 국토부는 “무엇보다 이번 대책을 통해 신규 공급될 사업 부지를 신속히 준비·발표해 국민이 체감할 수 있는 성과를 조기에 달성할 수 있도록 하는 등 국민들과 약속한 도심 내 주택공급 확대를 반드시 이루겠다”고 강조했습니다.

지난 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’ 관련, 일부 언론에서 제기한 이슈에 대한 국토교통부의 설명입니다

[국토교통부 설명]

지난 2월 4일 정부의 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’ 발표 이후 일부 언론에서 제기된 이슈에 대해 보완 설명드립니다.

1) 공공 직접시행 정비사업은 조합원에게 충분히 이득입니다.

① 기존에 조합원들이 스스로 사업을 추진할 때 예상되는 수익률 보다 10%~30%p(예시) 높은 수준의 수익률을 보장할 뿐만이 아니라, 다양한 혜택이 부여됩니다.

② 조합원·토지주가 시공브랜드를 선택합니다.

사업에 동의한 토지주·조합은 우선공급을 약정하는 계약에 앞서 희망하는 아파트 브랜드(민간 건설사)를 선정*할 수 있으며, 선정된 민간 건설사는 아파트 설계와 시공을 담당하게 됩니다.

* 희망 브랜드 선정하여 공기업에 통지→공기업은 해당 민간건설사와 계약체결

LH 등 공기업이 시행하는 사업에서 민간 1군 브랜드가 참여하여 건설하는 것은 낯선 방식이 아니며, 이미 여러 차례 성공적으로 입주를 마친 바 있습니다.

③ 특별건축구역 지정, 건축면적 확대 등 쾌적한 건축이 가능합니다.

기반시설(도로·공원 등) 기부채납 비율을 15% 이내로 제한하여 종전보다 실질 대지면적이 확대되고 층수제한도 완화됨으로써 용적률을 상향하더라도 적정 동간거리 확보가 가능합니다.

이와 함께, 특별건축구역을 지정함으로써 일률적인 채광기준에 맞춘 성냥갑 같은 아파트가 아닌, 적정 일조량을 확보할 수 있고 창의적 디자인이 반영된 주거단지를 조성할 수 있습니다.

또한, 조합원·토지주의 선택에 따라 아파트 외벽, 내부 마감재를 고급화하고, 보육·헬스 등 생활 인프라도 대폭 확충하는 등 전반적인 아파트 품질을 높일 수 있습니다.

2) 5년 이내 입주가 충분히 가능합니다.

① 이번 대책으로 추진하는 사업의 입주시기는 유형별로 1~2년부터 길게는 5~8년 가량으로 다양하게 추진될 예정입니다.

특히, 신규 도입되는 소규모 재개발, 소규모 주택정비 관리지역을 통한 주택 공급, 비주택 리모델링 등은 사업지정 이후 1~2년 내에 도심 내 주택공급이 가능할 것으로 보입니다.

② 무엇보다 중요한 것은 도심 내 부지확보에 있어 공공의 주도적 역할과 주택건설·공급에 있어 긴밀한 민관협력 체계 구축으로 주택공급 시차가 8년 이상 대폭 단축된다는 점입니다.

공공은 복잡한 이해관계를 조율하고, 이주대책 등을 통해 주도적으로 부지확보 후, 통합심의 등 신속한 인허가를 지원합니다.

민간은 창의적인 설계 및 전문성을 바탕으로 한 시공은 물론, 일부 지분 출자를 통한 민관 공동시행(도심 공공주택 복합사업), 민간 단독시행(소규모 재개발 등) 다양한 방법으로 적극 참여할 예정입니다.

③ 주택공급 시차 단축으로 보다 안정적인 시장관리가 가능해집니다.

공급시차는 주택과 타재화의 경제학적 차이를 가르는 본질입니다.

그간 주택 공급 시차로 수요변화에 대한 적기 대응이 어려워, 가격이 급등 또는 급락하는 현상이 반복되어 왔습니다.

이번 대책으로 공급시차가 대폭 단축되면 수요증가→ 가격상승→ 공급확대로 이어지는 시장 매커니즘이 원활하게 작동되어 향후 주택경기의 진폭이 크게 완화될 것으로 기대됩니다.

3) 이번 대책을 통한 주택 순증효과는 크며, 신축아파트 총량증가가 시장안정에 크게 기여할 것입니다.

① 통계의 시계열적 연속성 관점에서 인허가·준공물량 등 그간의 주택 공급통계는 일관되게 총량 통계를 사용하여 왔습니다.

② 멸실을 감안한 순증 관점에서도 이번에 도입되는 신규 사업은 기존의 사업 대비 순증효과가 더 큽니다.

기존 재개발 사업의 종전 가구수 대비 증가효과가 약 1.1~1.2배, 기존 재건축 사업의 경우 1.2~1.3배 가량임에 비하여,

이번 대책은 도시건축 규제의 획기적 완화를 통해 기존 가구수의 1.3배~1.5배 가량 공급물량을 증가시키는 방식으로 진행되므로, 사업으로 인한 멸실을 고려하더라도 순증효과가 더욱 큽니다.

③ 신축과 노후 주택은 별개의 상품, 별개의 시장입니다.

* 특히, 재개발의 경우 노후 다세대 빌라가 멸실되고 신축아파트가 공급되므로, 아파트의 순증 수 만으로 시장영향을 평가하기에는 부적절

그간 선호도가 높은 도심 내 아파트 부족이 시장 불안요인으로 지적되어 온 만큼, 신축 아파트의 총량적 증대는 시장안정에 크게 기여할 것으로 기대됩니다.

④ 더욱이 이번 대책은 조합원·토지주에 대한 강력한 유인책, 부지확보 등 그간 도심 내 공급 애로요인에 대한 구체적인 해소방안을 제시한 것으로 사업의 실현 가능성이 매우 높습니다.

건설사 등 업계에서도 이와같은 정부의 정책방향에 대하여 적극 참여 및 환영의 입장을 표하고 있는 상황입니다.

* (보도내용) 대한건설단체총연합회 “2.4공급대책, 시장안정 기여할 것...적극 협력”(2.4일)
 
4) 대책 이후 우선공급권을 미부여하는 것은 절차적으로 문제가 없습니다.

현행 보상법령 체계상 기존 소유자의 재산에 대한 보상은 현금보상이 원칙이며, 법정절차에 따라 감정평가 후 실시하는 보상은 헌법상 정당보상에 해당 합니다.

아울러, 현금보상 대신 대토 또는 우선공급권을 부여해 보상하는 방식은 선택적인 것이며, 생활보상 차원의 이주대책 역시 세부 방법에는 광범위한 입법재량권이 부여되어 있습니다.

5) 이번 대책 핵심은 새로운 제도적 모델을 설계·제시하는데 있습니다.

도심 내 공공기관 이전적지 등 특정입지를 활용한 기존 대책은 단편적인 주택공급 “프로젝트”로서의 성격을 갖고 있습니다.

그러나 이번 대책에서 제시한 공공주도-민관협력에 기반한 패스트트랙 방식은 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화과 같은 메가 트렌드 변화에 맞추어,

도시가 스스로 진화·발전하면서 양질의 주택을 충분히 공급할 수 있는 “제도적 모델”을 제시한 것에 그 의의가 있습니다.

아울러, 공급확대 시급성을 감안하여 3기 신도시(17.3만호, 발표기준)를 능가하는 물량의 수도권 공공택지(약 18만호 주택공급 가능 수준)를 상반기 중 추가 발표할 예정입니다.

정부는 지자체, 업계 등과 힘을 합쳐 국민들과 약속한 도심 내 주택공급 확대를 반드시 이루어 내겠습니다.

1) 우선, 금년에 예정된 역대 최대의 분양물량(51.3만호)이 원활하게 공급될 수 있도록, 민관협의체를 구성하여 지원하겠습니다.

2) 금년 7월부터 시작되는 3기 신도시 사전청약이 순조롭게 진행될 수 있도록 제반 준비사항을 철저히 점검하겠습니다.

3) 무엇보다, 이번 대책을 통해 신규 공급될 사업 부지를 신속히 준비·발표하여 국민 여러분께서 체감할 수 있는 성과를 조기에 달성할 수 있도록 하겠습니다.

문의: 국토교통부 주택정책과 044-201-4381