건교부 이문기 주거복지지원팀장

이번에 정부가 발표한 공공부문 역할 강화 방안(1.31대책)은 지난해 11.15대책과 연초 1.11대책의 연장선상에 있는 것으로, 서민 주거복지 지원을 획기적으로 확대하고 부동산시장 안정 기반을 공고히 하기 위한 것이다.

이러한 목표를 달성하기 위해 정부는 우선 전체 주택 중 장기임대주택 재고비율을 대폭 높이려고 한다. 당초 2012년까지 12%이었던 장기임대주택 비축목표를 15%까지 늘리고, 2017년까지는 선진국 수준인 20%까지 끌어올릴 계획이다.

이와 같은 장기임대주택 비축 계획은 크게 다음 두 가지 방향에서 추진될 것이다. 첫째, 2012년까지 공급하기로 되어 있는 국민임대주택을 2013년~2017년에도 연간 10만호씩 지속적으로 건설하고, 국민주택기금 거치기간 연장 등을 통해 5년 임대의 10년 임대 전환을 유도할 계획이다.

장기임대주택 재고비율 선진국 수준인 20%로

둘째, 임대주택펀드를 조성해 국민임대주택 외에 비축용 장기임대주택을 2007년부터 2017년까지 총 50만호를 추가로 건설할 계획이다.

좀 더 구체적으로 설명하면, 우선 국민연금·우체국·보험사 등 장기 투자성 자금을 운용하는 기관으로부터 자금을 조달해 임대주택펀드를 조성한다. 펀드 조성 규모는 건설기간인 2007년부터 2019년 사이에 연평균 7조원씩, 총 91조원 수준이 될 것이다.

연기금 등 재무적 투자자는 장기적으로 안정적 수익을 내야하는 투자처가 필요하기 때문에 ‘국고채유통수익률+α’ 수준의 수익률을 보장할 경우 시장원리에 따라 임대주택펀드에 투자할 것이다.

그리고 이렇게 조성된 자금을 주공·토공·지자체 등 공공 사업시행자에 출자해 임대주택을 건설하고 시세보다 낮은 임대료로 서민 및 중산층에 임대할 계획이다. 그리고 임대기간 중 낮은 임대료 등으로 인해 발생하는 손실에 대해서는 재정출자를 통해 보전한다.

하지만 원금상환을 위해 2019년 이후 10년의 임대기간이 경과되는 임대주택부터 순차적으로 매각하게 된다. 사업이 종료되는 2028년에는 임대기간 중 발생한 손실을 감안하더라도 전체적으로 소규모의 이익실현이 가능할 것으로 예상된다. 단 구체적인 매각시기 및 규모는 매각 당시의 시장상황 등에 따라 결정될 것이다.

한편 비축용 임대주택을 순차적으로 매각하더라도 2018년부터 2027년 사이에 양질의 국민임대주택을 연간 5만호씩 공급함으로써 적정 임대주택 재고량을 유지해 나갈 계획이다.

임대주택펀드에 대한 사실과 다른 우려들

임대주택펀드에 대해 언론 등에서 몇 가지 우려를 제기하고 있지만, 정부는 이를 충분히 검토해 이번 1.31대책을 마련했다고 말할 수 있다.

우선 비축용 임대주택이 민간 주택공급을 구축할 것이라는 우려가 있다. 주택 멸실 등을 감안해 매년 50만호의 주택이 건설되는데, 비축용 임대주택은 이에 추가적으로 5만호를 건설하는 것이므로 민간 주택사업을 위축시키기 보다는 시장을 안정시키는 효과를 가져올 것으로 전망된다.

또한 임대주택 건설로 분양주택 공급물량이 축소되지 않도록 택지 확보의 다양한 방안을 강구했다. 2007~2110년 중에는 수도권 주택수요 충당을 위해 필요한 4200만평(연간 900만평) 이외에 추가로 이미 600만평이 확보돼 있어 이를 활용해 비축용 임대주택을 건설할 계획이고, 2011년 이후 필요한 택지 확보를 위해 2008년부터는 종전 계획에 150만평을 추가해 매년 1650만평을 공공택지로 지정할 계획이다. 이 중 수도권은 900만평에서 975만평으로 택지지정이 확대된다.

아울러 2007년 상반기 중에 ‘민간택지 민관공동사업’을 제도화해 비축용 임대주택 건설을 위한 민간택지도 확보해 나갈 계획이다. 민간이 사업대상 토지의 50% 이상 매수한 상태에서 매도거부·알박기 등으로 잔여지 매수가 어려운 경우 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하고 민간부문과 공공부문이 공동으로 사업을 시행하는 방안을 제도화할 예정이다.

일각에서는 임대주택펀드로 인해 연기금 등의 국고채 수요가 위축될 것이라는 걱정도 한다. 하지만 임대주택펀드는 최소 투자기간이 13년 정도인데, 국내 장기채시장 물량이 전체적으로 매우 부족한 상황이므로 장기 투자처가 필요한 연기금 등에 추가로 새로운 시장을 제공한다는 측면이 강하다.

임대주택펀드 투자 여력 충분

채권시장에서 연기금이 국고채 대부분을 흡수하고 있는 상황에서 국고채 응찰률이 150%인 점을 감안하면 매년 25조원 이상의 국공채 투자여력이 존재하기 때문에 연간 7조원을 임대주택펀드에 투자할 여력은 충분하다.

또한 시중 단기유동성 530조원, 간접투자상품의 시장규모 약 200조원, 연기금, 보험사 등 장기 투자자금규모 약 500조원 등 시중 여유자금도 충분한 상황이다.

비축형 임대주택의 낮은 수익성으로 인해 재정손실이 발생하지 않을까 하는 우려도 있다. 일단 건설원가는 토지공사가 택지를 조성원가로 공급할 예정이기 때문에 더 낮출 여지가 있다.

그리고 10년 임대 후 매각 예상가격인 2억5000만원은 주택시장이 안정된다는 가정 하에 단순히 물가상승률 만큼만 주택가격이 상승한다고 보고 산출한 것이다. 또한 현재 수도권 평당 분양가 수준을 감안할 때 평균 30평형으로 공급되는 비축형 임대주택의 10년 후 분양가격 2억5000만원은 상당히 보수적으로 예측한 것이다.

1.31대책에 제시된 임대보증금, 월임대료, 매각가격 등은 임대주택펀드의 운영 가능성을 보여주기 위한 예시적인 것이지만, 보수적으로 접근했기 때문에 손실은 없을 것으로 예상된다.

다시 말하면 초기 자금 확보, 수익률 보장 등을 위해 재정 출자가 필요하지만, 장래에 비축용 임대주택을 매각하게 되면 자금이 회수되므로 실제 일반 국민에게 손실이나 부담을 끼치는 일은 생기지 않는다.

비축형 임대주택에 대한 수요가 충분할지 의문을 표하기도 한다. 비축형 임대주택은 입지여건 및 수요분석을 통해 충분한 수요가 있는 지역에 공급하고, 일정기간 경과 후 사업을 재점검해 공실이 발생하는 곳은 공급계획을 조정해 나갈 것이다.

분양주택공급도 공공부문 역할 강화

선진국의 사례를 볼 때 1인 가구 증가, 고령화, 가구당 가구원수 감소 등 인구구조의 변화에 따라서 거주 중심의 주택수요는 증가하고, 서민 ·중산층의 상대적으로 주거비용이 낮은 임대주택에 대한 수요는 증가할 것으로 예상된다.

정부는 장기임대주택의 재고비율을 선진국 수준으로 끌어올리는 것과 함께 분양주택 공급확대에 있어서도 공공부문의 역할을 강화해 나갈 것이다.

1.11대책에 포함된 민간택지에 대한 분양가상한제 실시 등으로 민간부문의 공급차질이 발생할 경우 공공부문이 즉시 보완할 수 있는 체제를 구축하려고 한다.

이를 위해 우선 주공 등 공공부문의 수도권 지역 분양주택 공급물량을 연간 3만5000호에서 최소 5만호 수준으로 끌어올릴 계획이다. 또 지자체와 협의해 수익성·분쟁 등으로 장기 지연되는 재건축·재개발사업에 주공 등 공공주체가 시행자로 참여하거나 강북 등 광역재정비 사업에도 가급적 주공 등이 사행자로 지정될 수 있도록 할 것이다. 아울러 주공 등 공공부문이 다세대·다가구 주택공급에도 참여하도록 할 계획이다.

사회친화적·수요자 중심적인 임대정책으로 전환

정부는 향후 임대주택 공급정책에 있어 양적 측면 뿐 아니라 질적 측면에서도 획기적인 개선 노력을 경주할 것이다.

우선 분양주택과 국민임대주택을 현재 단지별 혼합건설 방식에서 단지 내 동별 또는 동내 혼합건설 등으로 전환하고, 접근성이 양호한 위치에 국민임대주택을 배치하는 등 사회친화적인 임대정책으로 전환할 계획이다.

아울러 내부통신망 구축, 보육시설 등 공동커뮤니티 시설 확충 등 국민임대주택의 주거품질을 개선해 임대주택에 대한 국민의 인식을 개선하고 사회통합을 유도할 것이다.

또한 월소득 중 임대료 부담이 큰 가구를 대상으로 임대료 일부를 보조하는 ‘주택 바우처 제도’의 도입을 검토하는 등 수요자 중심의 주거복지 서비스를 강화할 계획이다.

집걱정 없는 사회와 거주중심 주거문화 정착 기대

이번 주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할 강화 방안이 차질없이 시행된다면 공공부문이 임대 및 매매시장에 영향을 미칠 수 있는 20% 수준의 충분한 주택재고를 확보하게 됨에 따라 주택시장의 지속적 안정을 기할 수 있다.

서민들이 낮은 임대료로 장기임대주택을 쉽게 이용할 수 있어 서민들이 집 걱정 없는 사회를 앞당기고, 우리의 주거문화가 “소유중심”에서 ‘거주중심’으로 전환하는 계기가 마련될 것이다.

정부는 이러한 기대와 국민에 대한 약속이 반드시 지켜질 수 있도록 배전의 노력을 다해 나갈 것이다.

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