오는 9월1일부터 수도권 지역 투기과열지구에서 분양하는 모든 분양가상한제 적용주택은 분양가를 공개해야 한다. 또 현재는 전매제한이 없는 지방 비투기과열지구에서도 6개월 동안 전매가 제한된다. 이른바 ‘반값아파트’인 토지임대부 및 환매조건부 분양주택은 일반 청약자격자를 대상으로 올 10월 중에 시범공급 될 예정이다.

건설교통부는 16일 지난달 20일 민간택지 내 분양가상한제와 분양가 공개 확대를 주 내용으로 하는 주택법이 개정·공포된 데 따른 후속조치로 이같은 내용을 담은 주택법 시행령과 시행규칙 개정안을 17일 입법예고한다고 밝혔다.

개정안은 규제개혁위원회와 법제처 심사 등을 거쳐 7월 안에 확정된다.

개정안에 따르면 수도권 이외 지역에서는 투기과열지구 중 건교부장관이 별도로 정하는 기준에 해당하는 지역과 시·군·구청장이 지정 요청을 한 지역을 주택정책심의위를 거쳐 분양가 공시(분양원가 공개) 대상으로 지정토록 했다.

분양가격 공개 항목은 민간택지에 지어지는 주택은 택지비, 직접공사비,간접공사비,설계비,감리비,부대비,기본형건축비 가산비용 7개 항목을 공개해야 하며 공공택지 내 건설 주택은 61개 항목을 공개해야 한다.


개정안은 분양가 결정요소중 하나인 택지비를 산정할 때 민간택지 내 분양가상한제 적용주택은 감정가를 기준으로 하되 실제 매입가를 인정하는 항목에 '2006년 6월1일 이후 부동산등기부에 기재된 가격'을 포함했다.

그러나 법 공포일인 4월20일 이후 매입한 토지는 분양가 상승을 방지하기 위해 ‘감정평가액+가산비’의 120% 이내만 실매입가로 인정하며 법 공포일 이전에 매입한 토지만 매입가 전액을 택지비로 인정한다.

택지비를 산정할 감정평가 기관은 시·군·구청장이 선정하며 감정평가 신청과 평가기준 시점은 사업승인부터 분양승인신청 기간 내에서 사업주체가 선택할 수 있다.

시군구별로 만들어질 분양가 심사위원회는 10명 이내의 인원 중 민간위원이 6명 이상으로구성돼야 하며 공동주택 사업계획 승인신청이 있는 날부터 20일 이내에 설치돼야 한다.

분양가의 또다른 주요 요소인 기본형건축비 금액과 구성내역은 현재 건설기술연구원에서 연구용역을 진행 중이며 7월에 연구결과를 바탕으로 확정 고시할 계획이다. 기본형건축비는 지역별로 5% 내외에서 탄력적으로 조정할 수 있다.

현재 기본형건축비에서 각각 3%, 2% 가산되는 친환경인증제도, 소비자만족도 10위 이내 실적은 주택성능등급제도로 통합 운용된다. 개정안은 또 현재 라멘과 철골조에만 허용되는 가산비를 철골철근콘크리트(SRC) 구조에도 허용하고 홈네트워크, 초고송통신망, 집진청소시스템 등 인텔리전트 건축설비 비용을 중대형 아파트 기본형 건축비에서 가산비로 전환했다.

이밖에 공공기관이 건설한 주택과 재건축 주택 등 후분양이 의무화된 경우에는 착공 후 의무공정률까지 투입된 공사비에 대한 이자를 별도로 인정했다.

개정안에 따라 과도한 시세차익으로 인한 투기수요를 막기 위해 전매제한 기간도 강화됐다.

*변경된 전매제한 기간

토지임대부 및 환매조건부 분양주택은 수도권 내 주공 사업장에서 올 10월 중에 시범공급된다.
토지임대부 분양주택의 경우 건축부분 분양가는 분양가상한제 하에서 오는 7월 고시될 기본형 건축비를 적용해 산정한다. 토지부분은 임대기간을 30년으로 하여 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 책정하며 2년마다 갱신하되 증액한도는 2년간 5% 이내가 된다.

환매조건부 분양주택은 일반 분양주택에 비해 낮은 가격으로 공급되며 20년인 환매기간 내 환매가격은 최초 공급가격에 1년 만기 예금이자율을 더한 가격으로 정했다. 질병, 해외이주, 직장이동 등 사유가 생기면 10년 이내에도 전매가 가능하며 10년 이후에는 별도 사유없이 환매할 수 있다.

개정안에 따라 마이너스 옵션제도활성화될 전망이다. 오는 9월1일 이후 주택건설사업계획 승인을 신청하면 의무적으로 마이너스 옵션제를 적용해야 한다. 단열·미장 등 기초마감 공사, 소방관련 시설, 전기·설비 공사 관련 품목은 마이너스 옵션에서 제외되며 마이너스옵션 선택 세대는 동별로 그룹을 지어 추점, 배정한다. 플러스옵션은 법으로 허용되는 발코니 확장공사 외에는 원칙적으로 금지된다.


이밖에 주택조합제도 악용을 막기 위해 청약당첨자는 조합원에 가입하지 못하도록 하고 투기과열지구가 사업예정지일 때는 조합원 자격에 1년이상 무주택 기간과 공시가격 5000만원 이하(전용면적 60㎡) 소유자라는 제한조건을 뒀다. 지역 또는 직장주택조합을 설립하기 위해서는 사업예정지의 소유권을 80% 이상 확보해야 하고 건설예정세대수의 80% 이상을 조합원으로 확보해야 한다.

역모기지 활성화 방안도 마련돼 고령자가 주택금융공사 보증으로 주택담보 대출(역모기지)을 받을 때에는 담보로 제공하는 주택에 대한 근저당권설정등기에서 설정금액의 1%인 제1종국민주택채권 매입의무를 면제했다.

건축법에 따른 150세대 이상의 주상복합주택에 대해서도 주택법에 의한 공동주택 관리규정을 적용받도록 해 공동주택의 입주자가 입은 재산상 손해를 배상하기 위해 3000만-5000만원의 보장금액을 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 한다.


건교부는 주택법 개정안 시행으로 민간택지에서도 분양가상한제가 적용되면 분양가가 자율화 때에 견줘 평균 20% 정도 떨어질 것으로 전망했다.

건교부는 일단 지난해 분양가자율화 시기에 분양한 5개 민간사업장을 대상으로 택지비는 이번 주택법 시행령·시행규칙 개정안의 내용을 적용하고 건축비(기본형건축비 및 가산비)는 현재 공공택지내 건축비를 적용해 시뮬레이션 해 본 결과 인하폭이 16~25%로 평균 20%였다고 밝혔다.

또 같은 단지의 현재 시세 수준에 비해서는 분양가 인하 범위가 21~29%로 평균 25% 정도 떨어지는 것으로 나타났다.

건교부는 그러나 구체적인 분양가 인하폭은 오는 7월 기본형건축비의 구성내역, 금액과 건축비 가산비 비율이 확정돼야 알 수 있다고 덧붙였다.

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