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지방 미분양 매입 리츠에 세제 지원…공공 공사비 15% 상향

국토부, ‘건설경기 회복 지원 방안’ 발표…기업구조조정 리츠 도입

불합리한 비용 전가 등을 입찰조건에 포함 않도록 발주기관 금지행위 신설

2024.03.28 국토교통부
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정부가 건설 경기 회복을 위해 공공 공사에 적정 공사비를 반영하고, 기업구조조정 리츠(CR 리츠)를 도입해 지방 미분양 아파트 해소에 나선다.

또 물가 상승분, 유사 공사의 계약금액 등을 반영해 공사비를 2023년 대비 15% 상향 조정하고, 시공사에 불합리한 비용 전가 등을 입찰조건에 포함하지 않도록 발주기관 금지행위를 신설한다.

국토교통부는 28일 열린 비상경제장관회의에서 ‘건설경기 회복 지원 방안’을 발표했다.

국토부는 최근 공사비 상승, PF 위축, 미분양 누적 등 건설산업이 직면한 애로를 적극 해소해 건설경기 회복에 적극 나서야 할 시점이라고 판단하고 적정 공사비 반영, 대형공사 지연 최소화, 민간애로 해소 등에 나서기로 했다.

아파트 건설현장의 모습. 2024.2.21.(ⓒ뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)
아파트 건설현장의 모습. 2024.2.21.(ⓒ뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)

◆적정 공사비 반영

국토부는 먼저, 공공공사의 단가와 물가를 현실화한다.

이를 위해 입지·건물 층수 등 시공여건을 고려해 일률적으로 적용 중인 공사비 보정기준을 층마다 2~5% 할증률 차등 등 현실에 맞게 세분화하기로 했다.

아울러, 유형별 공사비 분석대상을 건축에서 토목으로 확대해 주요 토목 구조물에 대한 적정 공사비를 책정하고, 산재예방 등을 위한 비용이 공사비에 적정 수준 반영될 수 있도록 요율을 상향한다.

또한, 물가 상승분이 공사비에 적정하게 반영될 수 있도록 물가 반영기준 조정을 검토한다. 아울러 발주기관이 물가변동을 반영해 총사업비를 자율 조정토록하고 유찰 때 총사업비 조정 협의를 즉시 진행토록 한다.   

이어서, 물가 상승분, 유사 공사의 계약금액 등을 반영해 공사비를 2023년 대비 15% 상향 조정하고 입찰 탈락업체에 대한 보상비 2배 확대 등 사업여건을 개선한다.

국토부-기재부 합동작업반을 출범해 업계 및 전문가 간담회, 객관적 근거 공동산출 등을 통해 조정기준을 추가로 마련한다.

국토부는 이와 함께, 민간공사에서 발생하는 공사비 분쟁을 예방하고 신속하게 조정한다.

이를 위해 신탁방식 활용 때 의사결정을 간소화하고, 신탁방식 전 과정에 대한 컨설팅(미래도시센터) 등 홍보를 강화한다.

또한, 계약 전 전문기관(부동산원)의 사전검토를 받고, 인허가기관(지자체)에 계약서를 제출토록 규정해 표준계약서 활용을 높인다.

분쟁 우려 땐 전문가를 선제 파견(공사비 전문가 포함)하고, 시공사 자료제출 기한을 규정해 검증기간을 5개월에서 2개월로 단축하는 등 신속히 조정한다.

이와 함께, 건설분쟁 조정위를 통해 물가변동 배제 특약 관련 분쟁 등 공사비 갈등에 대한 신속한 조정도 추진한다.

◆대형공사 지연 최소화

국토부는 공공공사의 기술형 입찰 유찰을 방지하기 위해, 설계 보상비를 현실화하고 불공정 관행도 개선하는 등 입찰제도를 합리화한다.

기술형 입찰은 업체가 설계단계부터 참여해 설계를 직접하거나 기존 설계를 수정하고 시공까지 수행하는 입찰의 형태이다.

또한, 시공사에 대한 불합리한 비용 전가 등을 입찰조건에 포함하지 않도록 발주기관 금지행위를 신설하고, 유찰 방지를 위해 입찰 전에 설명회를 개최하는 등 관심업체 대상으로 의견 청취·반영절차를 마련한다.

실시설계 이후 발주되는 기술제안의 경우 공사비 절감 및 효율적 기술 적용이 가능하도록 관급자재 변경을 허용하고 민원·인허가 조건 등에 따른 설계 변경을 발주기관이 과도하게 제한하는 행위를 금지한다.

국토부는 이와 함께, 민관합동 PF 사업은 조정위원회 상설 운영으로 정상화를 지원한다.

이를 위해 1차 성과(조정안 32건 도출) 후속조치를 추진한다.

민간참여 공공주택(26건)은 공사비 분담 가이드라인에 민-관 동의를 얻어 사업장별 협의를 통해 분담금을 산정해 지원한다.

지원 과정에서 공공(LH, 지방도시공사)이 적극 협의에 임할 수 있도록 감사면책(감사원 사전 컨설팅) 등 정부가 지원한다.

또한, PF 조정 수요 증가를 고려해 PF조정위를 상설 운영하고 PF 조정위의 수용성·전문성 제고를 위해 훈령으로 운영 중인 위원회를 법정 위원회로 격상한다.

이어서, PF사업에 대한 체계적 관리, 조정 효율성 제고를 위해 착수 단계부터 이력을 관리하는 PF사업 종합관리 방안을 마련한다.

◆민간애로 해소

국토부는 먼저, 건설사업 리스크를 완화한다.

이를 위해 PF 부실 우려 사업장 재구조화를 지원해 LH가 건설사 등의 보유토지를 역경매 방식으로 매입 등을 통해 유동성을 지원한다.

브리지론 상환이 어려운 사업장을 공공지원 민간임대리츠가 인수해 안정적인 사업 추진도 지원한다.

아울러, 기업구조조정 리츠가 지방 미분양 주택을 매입해 미분양 리스크를 해소할 수 있도록 세제를 지원한다.

국토부는 또 PF 유동성 지원을 확대한다.

이를 위해 저금리 대출로 대환할 수 있도록 지원하는 PF대출 대환보증의 신청기한을 완화한다.

준공 전 미분양 PF보증 요건 중 분양가 5% 할인을 폐지해 미분양 리스크에 따른 사업비 조달 어려움을 해소한다.

비주택(지식산업센터 등) 대상 PF 보증을 신설하고, 시공사 자체 시행사업의 경우 상반기 내 조기 도입한다.

국토부는 이와 함께, 주택공급 조기화와 규제 개선도 추진한다.

3기 신도시는 부천 대장 주택 착공을 조기화하고, 기존 4개 지구도 차질 없이 연내 착공한다. 광명시흥 지구 등은 지방도시공사 참여 확대로 자본·인력을 확충해 지구 착공을 조기화한다.

아울러, 공사비 상승 등을 고려해 재개발·재건축 시 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택 인수가격을 상향하고, 부동산 시장 과열기에 도입된 주택, 토지 각종 불필요한 규제들에 대한 혁파 방안을 마련한다.

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