<박선호 국토교통부 주택토지실장>
안녕하세요? 국토교통부 주택토지실장 박선호입니다.

배포해드린 자료 이미 보셨을 거는 같지만 간단하게 일별을 하고요. 좀 추가설명이 필요한 부분은 조금 더 상세히 설명드리는 방식으로 하겠습니다.

자료 1페이지, 추진배경입니다.

지난 11월 29일 저희가 주거복지 로드맵 2022년까지의 계획을 발표한 바 있습니다. 공적임대주택 85만 호 공급계획을 수립했었는데요. 이번에 사적인 전월세 주택에 들어있는 세입자의 주거불안 해소를 하기 위한 등록민간임대주택 확충 방안을 마련하게 됐습니다.

우리나라 임대차시장은 밑에 표를 참조해 주시면 가구 수 기준으로는 우리나라의 1,937만 가구가 있는데 자가거주 가구가 1,102만 가구이기 때문에 어떤 형태든지 간에 임차의 형태의 가구가 835만 가구입니다. 이 중에서 LH나 법인 등의 주택에 들어있는 가구를 제외하고 사적인 전월세에 의존하고 있는 가구가 580만 가구입니다. 주택 수로는 1,988만 채인데요. 개인이 임대하는 주택이 595만 채, 그중에서 민간등록임대주택으로 이미 되어 있는 것이 79만 채입니다.

그림 위에 보시면 동그라미, '임대용 주택으로 임대사업자로 등록을 할 경우에는 연 5% 이내의 임대료 인상 제한, 또 임대기간 4년 또는 8년이 제한됩니다.' 이러한 등록임대주택이 79만 채이고, 우리나라 전체 임대되고 있는 주택의 13% 정도가 된다는 얘기고요. 임대료 인상과 임대기간 규제가 있기 때문에 이 부분에 관한 한 사실상 계약갱신 청구 건과 전월세상한제의 효과가 있다는 얘기입니다.

다음 2페이지 보시겠습니다.

저희가 이번에 임대주택 등록 활성화 정책을 내놓게 된 그 이유에 대해서 설명드리겠습니다.

등록임대주택이나 공공임대주택이 아닌 사적 전월세 임대주택에 거주하는 세입자들의 주거불안을 해소하는 게 굉장히 중요한 과제라고 생각을 했습니다. 자가의 경우에는 평균 10.6년 정도 계속 거주하는 데 반해서 전월세는 한 집에 거주하는 기간이 3년 반 정도로 3분의 1 수준에 매우 짧습니다. 또 전국 아파트값 전세 상승률은 최근 10년간 73%, 주거불안이 심각합니다.

하지만 자가 보유율이 현재 우리나라가 59.9%인데 이것을 계속 올리는 것은 현실적으로 어렵다고 봅니다. 다른 어느 선진국도 자가 보유율이 70%를 넘은 나라는 없습니다. 또 자가 보유 촉진정책은 자칫 가계부채 증가라든가 거시경제의 위험성으로 이어질 우려도 있습니다.

또 공적임대주택은 향후 5년간 85만 호 공급해서 200만 호를 2022년까지 확보할 계획에 있지만 재정이나 택지 여건을 고려할 때 계속 추가적으로 확대하는 데 있어서는 현실적인 제약이 있는 것도 사실입니다. 따라서 집주인과 세입자가 상생 가능한 민간임대주택을 등록시키는 방안이 현 시점에서 중요한 대안이다, 이렇게 보고 있습니다.

사실 최근 임대주택 등록이 빠르게 늘고는 있습니다. 최근 4년간 2배 정도 늘었지만 전체 임대용 민간주택의 여전히 13% 수준에 불과합니다. 그 이유는 많은 집주인들이 등록을 하게 되면 4년 또는 8년 동안 집을 마음대로 팔 수가 없고, 또 소득세 부담에 수반한 건보료 부담 증가 같은 것들을 우려해서 등록을 꺼리는 현상이 있었던 것도 사실입니다. 등록을 하더라도 4년, 8년 두 가지 옵션이 있는데 주로 4년 임대, 전체 등록자의 93%가 4년 임대로 등록을 했었습니다.

결론적으로 세입자의 주거 안정성을 강화하기 위해서는 등록에 따른 집주인의 부담은 최소화하고 또 혜택은 늘려서 자발적으로 등록이 활성화되도록 유도하는 것이 필요하다고 봤고요. 아울러서, 임차인의 권리보호 강화, 또 임대차시장의 정보 인프라를 구축하는데도 주안을 뒀습니다.

3페이지, 기본방향입니다.

민간임대주택의 등록 촉진, 임차인 권리보호 강화 등을 통해서 사적인 전월세 주택에 세 들어 있는 분들이라도 전월세 이사 걱정 없이 안심하고 오래 살 수 있는 주거여건을 조성하는 것을 목표로 하고 있습니다.

향후 5년간 공적임대 85만 호와 함께 등록임대 100만 호 이상을 확충을 하게 되면 2022년도에 우리나라 추정되는... 2022년 시점에서의 임차가구 추정치 약 900만 가구 정도 되는데요. 그중에 45%에게 실질적으로 계약갱신청구권과 임대료 증액제한이 제공되는 주택의 혜택을 드릴 수 있게 된다고 보고 있습니다.

그래서 집주인에게는 지방세 감면 혜택, 임대소득세 감면, 양도세 감면, 또 종부세 감면 기준을 8년 임대의 위주로 개선하는 것, 건강보험료 부담완화 같은 지원이 확대될 예정이고요. 세입자는 그 효과로 4년 또는 8년간 안심하고 거주할 수 있고 임대료 상승률도 연 5% 이내로 제한되기 때문에 경제적 효과도 있다고 생각을 합니다.

아울러 권리보호나 거래안전강화를 하겠습니다. 계약갱신거절 통지기간 단축, 분쟁조정위원회 실효성 강화, 소액보증금 최우선 변제범위 확대, 전세금 반환보증 활성화 등입니다.

아울러, 이상의 과제들을 추진하기 위해서는 임대차시장의 현황을 정확하게 파악할 수 있는 정보 인프라의 구축이 필수적인 선결과제라고 생각하고 있기 때문에 임대등록시스템, 임대차시장 정보데이터베이스, 그다음에 관련된 행정지원도 강화하겠습니다.

4페이지, 세부 추진방안입니다.

이미 예고된 대로 작년 말에 2016년 말에 2019년 1월 1일부터는 임대소득에 대한 분리과제가 시행된다고 예고가 돼 있습니다. 또 그에 수반해서 건강보험료 부과도 이루어지게 됩니다. 이런 것들을 예정대로 시행을 하되, 등록한 임대사업자에 대해서는 부담이 최소화되도록 인센티브를 확대하는 것입니다.

또 인센티브 확대는 장기적인 임대주택 등록을 유도하는 차원에서 8년 임대 위주로 지원을 하는 데 초점을 뒀습니다.

첫 번째, 지방세입니다.

현재도 임대주택으로 등록한 공동주택, 아파트, 오피스텔에 대해서 취득재산세를 면적 임대기간에 따라 차등 감면하고 있습니다. 표에서 보시듯이 취득세 또 재산세가 있는데 재산세의 경우에는 일반적으로 두 호 이상, 두 채 이상을 임대할 경우에 밑에 있는 25 내지 75% 나아가서 면제까지의 혜택을 드리고 있습니다.

이번에 개선되는 사항입니다. 그 위 표에 있는 취득재산세 감면은 2018년 말까지 일몰되는 것이기 때문에 이 감면되는 기간을 3년간 추가 연장합니다. 2021년까지 연장할 예정이고요. 재산세의 감면 범위를 확대하는 내용도 있습니다. 8년 이상 임대하는 전용 40㎡ 이하의 소형주택에 한해서는 두 호 이상이 아니라 한 채만 임대하더라도 재산세 감면 혜택을 부여하겠습니다.

아울러, 지금까지 다가구 주택의 경우에는 서민이 주로 거주하는 주거형태임에도 불구하고 단독주택으로 법적 성격이 규정돼 있는 탓에 이 부분과 관련된 재산세 감면 혜택이 없었습니다.

그래서 서민이 주로 거주하는 다가구주택의 경우에는 개별 구분된 거처의 면적이 40㎡ 이하인 경우 8년 이상 임대되는 다가구주택은 재산세 감면 혜택을 추가로 새롭게 드리게 됩니다.

다음 5페이지, 임대소득세입니다.

현재 주택임대소득 연 2,000만 원이 넘는 경우에 대해서는 종합과세가 이미 이루어지고 있습니다. 반면에 2,000만 원 이하는 법상 분리과세대상으로 규정돼 있지만 아까 말씀드렸던 대로 2018년 말까지는 과세가 유예되게 돼 있습니다.

임대소득에 대해서 그 자체로 부과하는 것은 아니고 경비를 일단 공제를 하게 되는데요. 연 2,000만 원 이하의 분리과세 시에 필요경비로서 일률적으로 60%를 인정해서 차감을 하게 됩니다.

또 필요경비 공제를 하고 난 다음에 기본공제 400만 원을 또 차감을 합니다. 다만, 기본공제 400만 원을 하는 경우는 임대소득 이외 여타 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우에 해당됩니다.

그렇기 때문에 예시를 보면 지금 연소득 1,000만 원 이하의 경우에는 필요경비 60%를 제외하고 나면 40%만이 소득이 되니까 400만 원이 되죠. 거기서 기본공제 400만 원을 뺄 경우에는 과세결정금액이 0원입니다.

2,000만 원인 경우에는 과표가 같은 방식으로 계산하면 400만 원이 되는데 임대소득세, 분리과세 세율은 14%이기 때문에 결정세액이 56만 원 이렇게 나오게 돼 있습니다.

현재 부과되고 있다는 것이 아니라 이대로 가면 2019년 이후에 부과될 금액을 설명드리는 겁니다. 즉, 소득 1,000만 원 이하에 대해서는 현재도 면세점 이하기 때문에 현실적으로 현재 기준에 의하더라도 과세가 되지 않고요. 1,000만 원에서 2,000만 원에 해당하는 임대소득자들이 분리과세 대상자가 될 예정이었던 겁니다.

다음 임대보증금입니다.

전세라든가 월세에 끼어있는 보증금과 관련해서도 과세가 기본적으로는 이루어지는데 부부합산 보유주택이 두 주택 이하인 경우에는 임대보증금 부분에 대해서는 과세가 되지 않습니다. 세 주택 이상은 보증금 합계액에서 3억 원을 제외한 금액의 60%에 대해서 정기예금 이자율을 감안한 이자상당액, 2017년 기준으로 연 1.6%를 곱해서 월세에 상응하는 보증금의 간주임대료를 계산하게 돼 있습니다.

이와 별도로 2018년 말까지 일몰규정이 하나 같이 포함돼 있는 것은 전용 60㎡이면서 3억 원 이하의 소형주택은 아예 과세 대상에서 제외를 하고 있습니다.

지금도 임대주택으로 등록할 경우에는 감면혜택이 있는데요. 4년 임대 등록을 한 경우에는 임대소득세 결정세액의 30%를 감면하고, 8년 임대등록을 할 경우에는 75%를 감면합니다. 다만, 그 대상은 공시가격 6억 원 이하이면서 전용면적 85㎡ 이하가 되겠습니다.

이번에 바뀌는 개선사항입니다.

예정된 대로 2019년부터 2,000만 원 이하의 분리과세가 시행이 됩니다. 다만, 분리과세로 인해서 새롭게 부담이 생기는 분들의 부담을 완화시키기 위해서 필요경비율을 등록의 경우에 더 높이고, 또 감면대상을 확대하는 방법을 강구를 하겠습니다.

좀 더 설명을 드리면, 2018년까지 유예되어 있는 2,000만 원 이하 임대소득에 대한 과세는 추가유예 없이 2019년부터 정상과세를 합니다. 필요경비율은 현행 60%로 등록을 하든 등록을 하지 않든 일률적용을 하게 되어 있던 것을 등록을 하는 임대사업자에 대해서는 70%까지 더 많이 인정을 해주고요. 등록을 하지 아니하는 경우에는 현행보다 10%p를 낮춰서 50%만 인정을 하게 됩니다.

그렇게 되면 아까 현행기준에 따를 경우에는 1,000만 원 이하는 면세, 1,000만~2,000만 사이가 분리과세대상이라고 말씀을 드렸었는데, 등록을 하는 경우와 등록을 하지 않은 경우가 필요경비율 차등에 따라서 면세점이 달라지게 됩니다. 그래서 등록을 하게 되면, 임대소득세의 면세점이 1,333만 원, 등록을 하지 않은 경우에는 800만 원으로 각각 달라집니다.

그래서 등록을 하게 되는 경우에는 1,000만~1,333만 원 구간에 있는 분들은 지금 기준에 따를 때 2019년부터 세금을 내야 되던 것을 등록을 하게 되면 세금을 안 내도 되는 부담완화가 발생하는 거고요. 등록을 하지 아니하는 경우에는 800만~1,000만 원 구간에 해당되는 분들이 지금 기준에 따를 경우에는 안 내도 될 것을 앞으로는 새롭게 내야 되는 것으로 바뀌게 된다는 얘기입니다.

그다음에 감면기준도 이미 이번 정기국회에서의 세법 개정을 통해서 확정이 됐습니다.

현재는 3채 이상을 임대하는 경우에 임대소득세 30%, 75% 감면의 혜택이 있던 것을 1채 이상만 임대를 하더라도 임대소득세 감면혜택이 부여되도록 했습니다.

임대소득세 납부금액을 지금까지 설명드린 대로 예시를 한 것입니다.

두 가지만 설명드리면, 연소득 1,000만 원 기준으로 봤을 때는 현재 기준으로 계속 간다면 등록을 하든 등록을 하지 않든 0원입니다. 하지만 이번에 필요경비율 차등화가 이루어지게 되면 등록을 한 경우에는 0원이지만 등록을 하지 아니하는 경우에는 연간 14만 원 정도의 부담을 해야 됩니다.

연소득 2,000만 원인 경우로 보면, 좀 더 확연하게 등록과 비등록의 세 부담 차이가 드러납니다. 현재 기준에 따를 경우에는 14만 원과 56만 원이지만, 앞으로 이번에 발표되는 기준에 따르면 등록한 임대사업자의 경우에는 7만 원으로 부담이 대폭 감소하는 반면에 등록하지 아니하는 경우에는 현재 56만 원에서 오히려 84만 원으로 늘어나게 된다는 점입니다.

다음, 6페이지 양도소득세입니다.

양도소득세의 경우에는 8년 이상 임대하는 사업자를 중심으로 이번에 감면혜택을 강화 또는 조정을 했습니다.

먼저, 장기보유특별공제입니다.

8년 임대등록을 하는 준공공임대주택의 경우에는 양도세 장기보유특별공제의 비율이 현재는 50% 인정되는데, 70%로 추가 상향을 합니다. 아울러, 장기임대 유도 차원에서 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제 대상을 현재는 5년 이상 임대하면 부여하던 것을 앞으로는 8년 이상 임대하는 경우로 조정을 합니다.

밑에 표에서 보시듯이 지금 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제는 현재 5년 이상 임대하는 공시가격 6억 원 이하의 주택으로 되어 있던 것을 8년 이상 임대하는, 마찬가지로 가액기준은 같습니다. 공시가격 6억 원 이하의 주택으로 바꾸게 되는 거고요.

그 윗칸에 있는 장기보유특별공제의 경우에는 주택가액과 관계없이 8년 이상 임대할 경우에 현재 50% 적용하던 것을 70%로 확대하는 내용입니다.

다음, 건강보험료입니다.

임대소득 정상과세에 따라서 건강보험료도 자동적으로 정상부과가 이루어지게 됩니다.

하지만, 건보료 분리과세 대상자의 부담을 경감시키기 위해서 2020년 말까지 주택임대사업자로 등록한 연간 2,000만 원 이하 소득을 얻는 사업자, 분리과세대상 사업자는 임대 의무기간 동안 4년, 즉, 또는 8년 동안 건보료 인상분을 대폭 감면하게 됩니다. 8년 임대 시에는 인상분의 80%, 4년 임대 시에서는 40%를 하게 됩니다.

참고로 연 2,000만 원을 넘는 임대소득자에 대해서는 현재도 소득세, 종합과세, 그리고 건보료 정상부과가 이루어지고 있습니다.

보건복지부에서 건보료 인상분을 추정해 주셨는데요. 표에서 보시듯이 지역가입자나 직장가입자의 경우에는 평균적인 인상액이 연간으로 봤을 때 분리과세가 시행되더라도 크게 많지는 않습니다.

반면에 피부양자가 상대적으로, 현재 피부양자 자격을 갖춘 분들의 부담이 늘어나게 되는데요. 이런 분들의 경우에 주택임대등록을 하게 되면 8년짜리로 등록을 하게 되면 연간 31만 원 정도로 대폭 경감되고, 4년 임대료 등록을 하더라도 연간 92만 원 수준으로 줄어들게 됩니다.

건보료 감면과 관련된 것은 일단 말씀드렸던 대로 2020년 말까지 등록한 분들에 대한 감면 혜택입니다만, 2021년 이후에는 건보료 감면에 따른 등록 증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 감안해서 감면 연장 여부도 검토할 예정입니다.

다음 7페이지, 임대소득과세대상 개요는 좀 전에 설명드렸던 내용들입니다. 그래서 표 밑에 보시면 2019년 이후에 등록 시에는 경비율 70% 적용되기 때문에 1,333만 원까지 세 부담이 없다는 얘기고요. 초과 시에도 사실은 임대사업자로 등록을 하게 되면 2,000만 원 초과 시에도 임대사업자로 등록하게 되면 4년 임대는 30%, 8년 임대는 75%의 감면혜택이 있습니다.

전세보증금에 대한 설명, 마지막 월세에 대한 설명이 있는데요. 월세의 경우에는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억 원 이하의 주택은 여전히 지금도 그렇고 앞으로도 그렇고 비과세 대상으로 남게 됩니다.

8페이지입니다.

주택보유 호수별로 소득세와 건보료 부담에 대한 설명을 추가로 포함을 시켰습니다. 이번 방안으로 세 부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록을 하지 않고 있는 비교적 고액의 임대소득을 얻는 분들이다, 이번 정책의 적용 효과를 설명드리면 그렇게 될 것 같습니다.

1주택 보유자는 사실상 건보료나 소득세의 부담증가가 없고, 2주택 보유자의 경우에도 등록을 하게 되면 부담이 크게 완화되거나 미미한 수준으로 줄어들게 됩니다.

연 2,000만 원 이상의 종합과세 대상자는 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중에 있습니다. 실제로 2016년에 임대사업자 3만 3,000명에 대해서 소득세 1,468억 원 정도를 징수한바 있습니다.

임대사업자로 이런 분들 종합과세대상자 2,000만 원 이상인 분들도 마찬가지로 2,000만 원 이하와 마찬가지로 세제감면 혜택을 폭넓게 지원하고 있습니다. 4년 임대 30%, 8년 임대 75%. 아울러 취득세나 재산세, 양도세, 종부세 이런 혜택들을 다 볼 수 있습니다. 하지만 건보료 감면은 추가적인 것은 없는데요.

앞으로 고액임대사업자의 성실신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해서 2018년 4월부터 뒤에 설명드리겠지만 임대차시장의 데이터베이스를 운영해서 지원해 나갈 계획입니다.

다음은 9페이지, 연 2,000만 원 이하의 분리과세 대상자의 경우에는, 1주택을 보유한 분들의 경우에 본인 소유 주택을 전세로 임대하는 경우에는 부담 발생이 없고요. 본인 소유 주택을 보증부월세로 임대한 경우에도 9억 원 이하 주택, 전국 주택의 99%에 해당됩니다. 비과세고요. 2주택을 보유한 사람으로서 자기 집, 자기 거주하는 집 1채를 뺀 나머지 1채를 전세로 임대하는 경우에도 부담이 없습니다.

본인거주주택 1채를 제외하고 나머지 1채를 월세로 임대한 경우에는 등록을 하면 1,333만 원, 월 111만원까지 비과세고요. 초과 시에도 등록을 하게 되면 소득세, 건보료 감면 혜택이 있습니다. 하지만 등록을 하지 않은 경우에는 800만 원까지만 비과세 되고, 초과 시에는 소득세, 건보료 감면 혜택이 없이 과세 결정금액 그대로 부과가 되게 되고요.

3주택을 보유한 경우에는 2채, 3주택을 보유하고 2채를 전세로 임대한 경우에는 간주임대료로 환산해서 소득세가 부과되지만 소형주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

그리고 본인거주 주택 외에 1채, 1채는 전세, 1채는 월세를 준 경우, 또 2채 모두 월세를 준 경우에는 아까 월세에 대한 설명과 마찬가지로 간주임대료와 월세 합계액이 1,330만 원 이하인 경우에는 비과세, 초과 시에도 소득세, 건보료 감면 혜택이 있지만 미등록 시에는 800만 원만 넘으면 과세가 이루어지게 된다는 말씀입니다.

다음, 10페이지 임차인 보호 강화와 관련된 사항입니다.

먼저, 전세보증금 반환보증제도를 활성화하겠습니다.

지금 주택도시보증공사 허그(HUG)가 취급하는 전세금 반환보증의 경우에 임대인이, 즉 집주인이 세입자의 반환보증가입에 동의를 해 줘야 되는 절차가 있어서 현장에서 세입자들이 불편을 겪는 경우들이 굉장히 많았습니다.

그래서 집주인의 동의, 어떠한 동의도 없이 바로 전세금 반환보증이 가입될 수 있도록 즉각 폐지하겠습니다.

가입대상 보증금의 한도를 수도권에서 7억, 지방에서 5억까지 상향하고, 다양한 계층의 지원대상 계층에 대해서 할인혜택도 확대하겠습니다.

다음 3가지는 주택임대차 보호법과 관련된 사항입니다.

임대차 계약, 계약 갱신거절 통지기간을 계약 만료 1달 전까지로 되어있던 것을 계약만료 2달 전까지로 단축을 해서 갱신 계약이 이루어지지 않고 새로운 집을 찾아야 되는 세입자들의 편의가 지금보다 증진될 수 있도록 그렇게 하고자 합니다.

두 번째는 주택임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화입니다.

현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 집주인, 피신청인이 거부를 하면 조정절차의 개시 자체가 이루어지지 않아서 실효성이 떨어진다는 지적이 있었습니다. 그래서 앞으로는 분쟁조정 신청이 있으면 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차가 개시될 수 있도록 주택임대차보호법을 내년 중에 개정할 예정입니다.

소액보증금 보호강화입니다.

다른 담보물권자보다 가장 우선해서 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금의 기준을 내년 중에 상향 조정하겠습니다.

여러 가지 시장분석을 통한 판단, 구체적인 금액에 대한 판단이 필요하기 때문에 그와 같은 작업들을 현재 진행 중에 있다는 말씀을 드립니다.

현재 기준으로는 서울이 3,400만 원, 그 외 지역은 1,700~2,700만 원 지역별로 차등화 되어 있습니다. 앞으로 월차임 보증금의 실태파악 시장영향 등을 고려해서 조정범위를 검토해 나갈 예정입니다.

다음 임대주택 등록의무화, 계약갱신청구권·전월세상한제 등과 관련된 사항입니다.

내년에 조세, 정확하게 조세재정개혁특별위원회입니다. 조세재정개혁특별위원회, 청와대 정책기획위원회 산하에 설치될 예정으로 있는 기구가 되겠습니다. 이 기구를 통해서 다주택자에 대한 임대보증금 과세라든지 보유세와 같은 부동산 과세체계 전반에 대한 종합적인 개편방안을 연구·검토해서 마련할 예정입니다.

지금까지 설명드렸던 대로 이번 활성화방안은 자발적으로 임대주택 등록이 이루어질 수 있도록 하는 데 1차적인 목적이 있습니다만, 향후에 시장상황 등을 감안해서 2020년 이후에 임대주택 등록의무화를 단계적으로 추진하는 방안을 강구하겠습니다.

아울러, 임대차시장 데이터베이스를 통한 현황분석이나 좀 전에 말씀드렸던 어떤 등록의무화 등과 연계해서 계약갱신청구권과 전월세상한제도 도입을 추진하겠습니다.

다음 11페이지, 임대차시장 정보인프라 구축입니다.

지금 여러 기관에 주택 소유와 관련된 자료, 임대차 계약과 관련된 자료가 분산돼 있어서 정확한 시장현황 파악이 어려운 측면이 있습니다.

또 등록임대주택에 대한 관리시스템도 체계적으로 이루어지지 못하고 있는 측면이 있어서 앞으로는 국토부, 국세청, 행안부가 보유한 소유, 임대차 계약 관련 자료를 하나로 연계해서 주택보유와 임대사업 현황을 파악할 수 있는 데이터베이스를 내년 4월까지 구축하겠습니다. 관련 작업이 현재 진행 중에 있습니다.

이를 통하게 되면 앞으로 3주택 이상 다주택자 위주로 주택보유 현황이라든지 등록되지 않은 임대사업자의 정보 같은 것들을 필요시에 국세청이라든가 건강보험공단과 공유를 해서 임대주택 등록 활성화 시책이라든가 임대주택 관련 과세의 어떤 공평성이라든가 이런 것들을 기하는 데 도움을 줄 수 있다고 판단이 됩니다.

다음 임대인에 대한 행정지원과 임차인 정보제공 강화입니다.

개선사항만 말씀드리겠습니다.

지방자치단체에 임대주택을 등록할 경우에는 세무관서에도 자동적으로 등록신청이 완료될 수 있도록 하고요. 그래서 간편하게 한다는 얘기고요.

주소지에 지금 등록을 하게 되어 있는 것을 당해, 그러니까 본인이 거주하는 주소지에 하게 되어 있던 것을 당해 임대주택의 소재지에서도 등록을 할 수 있도록 하겠습니다.

임대주택 등록과 관련된 궁금한 사항이 있는 그런 집주인 분들은 '마이홈'이라는 정부의 통합포털 또는 콜센터 이런 것들이 바로 가동이 되기 때문에 문의를 하시면 되겠고요. 앞으로 등록과정 전반을 지원하고 지방자치단체에 관련된 전문인력도 확충을 하기로 결정을 했습니다.

또 앞으로 임대차 계약을 할 때 등록한 임대주택의 집주인이라면, 임대인이라면 임차인에게 이 주택이 등록되어 있는 주택이라는 점을 반드시 고지토록 의무화하겠습니다.

그와 관련된 임차인의 권리, 즉 '연 5% 이내로 임대료 상승률이 제한되고, 4년 또는 8년간 계약갱신이 청구될 수 있다.'라는 임차인의 권리를 함께 고지토록 하겠습니다.

또 세입자의 관점에서는 등록된 임대주택이 어느 것인지를 쉽게 식별할 수 있도록 국민들한테 서비스되는 포털을 통해서 해당되는 주택의 정보를 개별적으로 다 제공을 할 예정입니다.

마지막... 12페이지, 기대효과입니다.

세입자에게는 경제적인 혜택과 함께 장기간 안정적으로 거주가 가능해집니다.

임대인은 임차인에게 임차인의 귀책사유가 없는 한, 즉 장기연체라든가 임대인의 동의 없는 개축·증축행위 같은 귀책사유가 없는 한 4년 또는 8년 동안 재계약을 거절할 수가 없습니다. 계약갱신청구권과 실질이 같은 내용이고요. 임대료 인상도 연 5% 이내에서 임대료 증액제한이 이루어지게 됩니다. 전월세상한제와 마찬가지 내용이 되겠습니다.

따라서 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정 거주하게 되고, 그동안 고통을 받았던 어떤 잦은 이사에 따른 문제, 특히 비용절감이 가능합니다.

저희가 시뮬레이션 해본 사례를 보면 전세가 3억 원 된 등록임대주택에 8년을 거주한다면 지금 대비해서 연간 한 200만 원 정도의 제반 비용이 절감될 수 있지 않을까, 생각을 하고 있습니다. 집주인에 대해서는 경제적인 혜택과 사회적 기여를 할 수 있는 그런 여건이 마련된다고 보고 있습니다.

임대주택 등록을 하게 되면 현재 국세, 지방세 감면 혜택을 많이 드리고 있습니다만, 그 이외에 아까 설명드렸던 대로 재산세와 소득세 감면 혜택 범위나 대상이 추가로 확대되고 연 2,000만 원 이하 임대소득자에 대해서는 필요경비율 조정 등에 다라서 감면 대상이 크게 늘어나는 효과가 있습니다.

13페이지입니다.

건보료 부담이 특히 크게 완화되기 때문에 등록에 따른 경제적인 혜택이 커진다고 하겠습니다. 2019년에 임대소득세가 부과되더라도 1,333만 원 이하는 피부양자 자격을 그대로 유지하게 됩니다. 미등록 시에는 800만 원 이하만 피부양자 자격을 유지하고요. 피부양자가 피부양자 자격에서 지역가입자로 전환되더라도 8년 임대등록 시에 건보료는 추가부담액이 31만 원 정도입니다. 등록을 하지 아니하는 경우에는 153만 원이기 때문에 등록을 하게 되면 충분한 혜택을 볼 수 있다는 거고요.

다음으로 사회 전체 또는 경제적 측면에서 보면 임대차시장 안정과 재정 절감의 효과를 기대하고 있습니다.

11월 29일 발표드린 주거복지 로드맵에 따라서 공적임대 200만 호 주택이 2022년에 확보가 됩니다. 아울러 이번에 이번 시책을 통해서 향후 5년간 100만 호 정도가 추가로 늘어나게 되면 등록임대주택, 민간등록임대주택이 200만 호가 될 전망이고요. 따라서 임대료나 임대기간과 같은 공적규제가 적용되는 임대주택이 약 400만 채가 확보되게 됩니다.

그렇게 되면 지금 현재는 전체 임차가구의 23%가 계약기간과 임대료 상승규제가 적용되는 주택에 살고 있지만 2022년도에는 2022년의 추정가구 수 900만 가구의 45%에 해당하는 400만 가구가 이런 혜택을 볼 수 있기 때문에 주거안정성은 지금보다 대폭 강화된다고 볼 수 있습니다.

이처럼 임대주택 등록이 확대되면 등록되지 않은 임대주택의 집주인들도 마음대로 임대료를 인상한다거나 무리한 퇴거요구를 하는 것들이 현실적으로 견제가 될 수밖에 없기 때문에 전월세 시장의 전반적인 안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 보고 있습니다.

14페이지, 향후 추진계획입니다.

먼저 1단계는 내년에 해야 될 일입니다. 전세금 반환보증 활성화, 제일 빨리 할 수 있는 일이고요. 임대차시장 정보인프라 구축은 현재 착수를 했고 내년 4월까지 완료를 하겠습니다.

그리고 양도세 중과배제와 종부세 합산배제 되는 임대주택 등록 기준을 현행 5년에서 8년 이상 임대로 조정하는 내용은 내년 4월까지 완료하고, 완료한다는 얘기고 내년 4월부터 시행된다는 얘기가 되겠습니다.

또 임차인 보호강화를 위한 주택임대 주임법령 개정도 내년 중에 추진하겠습니다. 2단계로 임대소득 과세와 건보료 부과가 2019년 소득분부터 이루어집니다. 2019년 소득에 대한 과세는 2020년 5월에 소득세가 실제 부과가 되는 것이고요. 임대소득자에 대한 건보료는 2020년 11월에 고지 부과가 되게 됩니다.

등록 시에 혜택과 관련해서 양도세 장특공제 비율 확대 또 지방세, 일몰연장 또 감면대상 확대, 건보료 감면과 관련된 것들은 법률 개정과 관련된 사항들이 있어서 내년 중에 법률 개정조치를 거쳐 2019년부터 시행되고요.

마지막 3단계로 임대등록의무화의 단계적 도입, 계약갱신청구권, 전월세상한제 도입은 2020년 이후가 되겠습니다.

이상 관련 자료를 설명드렸고요. 기본적으로 궁금하신 Q&A와 관련해서는 보도자료 뒤에 다양하게 관계부처가 작성한 내용들을 첨부해 드렸습니다. 그것 참고하시고 또 추가적으로 궁금하신 사항에 대해서는 이 자리를 이용해서 여기 계신 분들에게 저를 포함해서 질문 주시면 성실하게 답변드리겠습니다. 이상입니다.

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[질문 답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 처리했으니 양해 바랍니다.

<질문> 여기 10페이지 보면, 10페이지 반환보증 활성화가 내년 2월, 설날 이후부터 적용된다, 이렇게 보면 되는 거죠?

<답변> 예, 이것은 사실은 법령 개정조치가 필요 없고요. 주택도시보증공사의 보증 관련된 규정을 수정하면 되는, 개정하면 되는 사항입니다. 그래서 오늘 발표 이후에 관련 절차에 즉시 착수할 거고 내년 2월 이후에 주택도시보증공사와 업무협약을 맺고 있는 시중은행 점포를 찾아가시면 언제든지 그때부터 즉시 전세금 반환보증에 집주인의 동의 없이 가입하실 수가 있습니다.

<질문> ***

<답변> 잘 안 들리는데요.

<질문> 위반, 동의절차 했는데도 불구하고.

<답변> (관계자) 마이크에 입을 대고 말씀해 주세요.

<질문> 이것 관련해서 위반했을 경우에는 어떤 처벌을 받는지.

<답변> 집주인이 동의를 강요하는 그런 위반을 말씀하시는 것 같은데 그런 거는 일체 그런 상황이 계제될 여지가 없습니다. 왜냐하면 세입자는 은행 또는 주택도시보증공사를 찾아가서 전세금 반환보증 신청서를 제출하고 그에 상응하는 보증수수료를 납입하면 즉시 보증가입이 되는 것입니다.

<질문> 그리고 마지막인데요. 12페이지 중간에 임대료 인상 5%, 5% 기준은 어떻게 설정되는 겁니까? 물론, 1페이지에도 언급이 있습니다만, 임대료 인상 연 5% 기준...

<답변> 등록임대주택은 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다는 점 말씀드렸고요. 통상적으로 지금 계약관행이 2년 동안 임대차 계약을 체결하기 때문에 2년의 임대차 계약기간이 끝나고 나서 갱신계약을 체결할 때 종전계약 대비 5% 인상된 금액으로 체결하게 된다고 보시면 되겠습니다.

그렇기 때문에 실질적으로는 현재 우리 사회의 계약 관행을 감안했을 때는 2년에 5% 정도의 상승이 이루어지는 것이 맞다, 라고 보는 것이 맞을 것 같습니다.

또 그 관련해서 한 가지 좀 첨언할 사항은 제가 11월 29일에도 말씀드렸지만, 민간임대주택특별법상의 임대료 증액제한이 상한선은 5%로 되어 있지만 주변의 임대료 시세라든가 주거비물가지수의 상승률 등을 감안해서 임대료 상승이 이루어지도록 하는 합리적인 증액기준을 현재 국토교통부가 마련 중에 있고요. 그것이 마련되면 내년 중에 이 제도와 함께 시행이 되는... 시행이 될 수 있고, 그렇게 되면 임대료 안정에도 좀 더 도움이 될 수 있을 거라 생각하고 있습니다.

<질문> 질문 좀 드리겠습니다. 2020년 이후에 전월세 상한... 등록의무화 단계적 추진하고, 전월세상한제 뭐 이런 걸 도입한다고 했는데, 지금까지 말씀해 오신 것과 뉘앙스가 좀... 많이 달라지는 건가요? 그러니까 계속 '검토를 할 수 있다.', '통계를 보고 나서 검토할 수 있다.' 이렇게 말씀하셨는데, 이제는 '2020년까지 잘 안 되면 그냥 하는 것으로 방침을 정했다.' 이렇게 해도 되나요? 좀 어떻게 뉘앙스가 달라지는지 그것 좀 말씀해 주십시오.

<답변> 이번 자발적 임대 등록 촉진방안의 성과라든지 임대차시장을 포함한 주택시장의 상황을 면밀히 분석하고 관찰을 해나갈 겁니다. 그런 상황들을 종합적으로 고려해서 2020년 이후에 임대차... 임대등록의무화제도라든가 계약갱신청구권, 전월세상한제제도의 도입방안을 추진하겠다는 정부의 입장을 이번에 밝히게 된 겁니다.

<질문> ***

<답변> 무슨 말씀이죠?

<질문> *** 제가 여쭤보는 거는 '2020년'이라고 딱 이렇게 시기를 좀 박으신 게, 지금까지는 계속 그냥 '검토할 수 있다.', '추후에 검토하겠다.' 뭐 이렇게 말씀하셨는데, 그보다 좀 더 강하게 뭐가 방침이 정해졌다는 그런 게 있는지 그것 여쭤보는 겁니다.

<답변> 다시 한 번 환기시켜드리지만, 오늘 발표는 11월 29일에 저희가 말씀드렸던 주거복지 로드맵, 향후 5년간의 로드맵의 일환입니다. 그때가 1차 발표였고 오늘이 2차 발표였고요. 주거복지 로드맵은 향후 5년간의 정부의 주거안정정책의 구체적인 실천계획을 제시하는 데 목적이 있습니다.

그런 차원에서 임대등록의무화제도라든가 전월세상한제, 계약갱신청구권제도가 향후 5년간의 주거복지 로드맵 실행기간 안에 정부가 추진할 과제라는 점을 이번에 확인을 하는 의미로 받아들이면 될 것 같습니다.

<질문> 지방세 시뮬레이션을 좀 해봐야 되겠는데, 지금 세금이나 그런 시뮬레이션 결과를 보면 인센티브가 기백만 원에 그칠 걸로 지금 예상이 되거든요? 그런데 다주택자 인센티브의 중요 내용은 세금이나 건보료 문제도 있지만, 가장 중요한 게 매각차익 그거를 상쇄할 수 있는 인센티브를 주는 건데 이번 대책이 미흡해 보인다는 그런 느낌이 듭니다. 이 부분에 대해서 어떻게 생각하시는지 답변을 좀 해주십시오.

<답변> 한경의 이 기자님이 '매각차익과 인센티브를 비교해 봤을 때 임대 등록에 대한 유인 자체가 작지 않겠냐?'라는 지적을 해주셨는데, 그 말씀의 전제는 주택시장의 가격상승이 지속적으로 또 큰 폭으로 될 거라는 전제하에서는 맞는 말씀이지만, 저희가 오늘 발표한 임대등록 활성화 시책은 8.2 부동산대책, 그리고 11월 29일에 공공주택 100만 호 공급계획의 연장선 속에 있는 계획입니다. 따라서 저희 입장에서는 주택시장의 근본적인 안정 기조가 앞으로 뚜렷해질 것이라고 생각을 하고 있고요.

그런 상황에서 봤을 때 주택을 여러 채 갖고 계신 분들 입장에서는 어떤 시세차익에 대한 기대에 막연하게 기대기보다는 임대주택 등록을 통해서 세 부담 또 건강보험료 부담을 덜고, 또 세입자들에게 4년 또는 8년 동안 안정적으로 사실 수 있는 공간을 제공해 드리는 일정한 사회적 기여를 할 수 있는 그런 책임을 가지시게 된다면 사실은 집주인이나 세입자가 같이 좀 상생할 수 있는 거라 생각하고, 주택시장의 안정이나 임대차시장의 안정에 큰 도움이 될 수 있는 방향으로 결국 귀결될 수 있지 않을까, 그런 생각을 합니다.

그리고 '인센티브의 규모가 작다.'라고 지적을 하셨지만, 저희가 관련된 시뮬레이션을 오늘 중에, 가급적 빠른 시간 중에 드릴 수 있도록 하겠습니다. 아마 그걸 보시면, 이 자료에 있는 것과 함께 보시면 등록을 했을 때 등록을 하지 않았을 경우에 비해서 상당히 큰 경제적인 혜택이 있다는 점을 아실 수 있을 것이고요.

연간 그 경감되는 금액의 폭도 만만치 않지만 그런 것들을 임대기간, 즉 8년 동안 감안을 해본다면 실제 등록을 하는 것이 훨씬 유리하다는 것을 아실 수 있게 될 겁니다. 임대소득세뿐만이 아니라 임대등록을 하게 되면 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 관련된 세금의 혜택을 모두 보실 수 있게 됩니다. 그래서 그와 관련된 세제 혜택은 상당하고 그 세제 혜택을 드리는 것은 그만큼의 임대차시장 안정을 위해서 기여를 한 것에 대한 혜택으로 정부는 생각을 하고 있습니다.

<질문> 아까 연 5%가 ‘2년 단위로 갱신되면 사실상 2년에 5%다.’ 이렇게 말씀해 주셨잖아요. 그러면 연 5%라고 쓰면 안 되는 게 아닌가요? 그러니까 ‘계약 1회당 5%다.’ 이런 식의 표현이 더 정확한 건지, 연 5%면 2년 누적이 되면 10%, 이렇게 연상할 수도 있을 것 같은데 좀 개념을 정확히 할 필요가 있는 건 아닌지가 궁금하고요.

<답변> 아까 말씀드렸던 대로 기존 계약금액 대비 5% 인상으로 제한이 된다는 말씀이고요. 특별한 경우에,

<질문> ***

<답변> 특별한 경우에 1년 단위의 계약을 맺는 경우가 있을 수 있습니다. 지금 관행은 아니지만 기업형으로 임대를 하는 경우에는 대부분의 경우는 아니지만, 일부 1년 단위 계약을 맺는 경우들이 있습니다. 그런 경우에는 각각 1년 단위의 계약에 있어서 연 5%로 법상 임대료 상승이 제한된다는 얘기지만 그럴 경우에도 5%의 자동적인 임대료 증액이 가능하다는 얘기가 아니고요.

아까 설명드렸던 대로 합리적인 임대료 증액기준의 적용을 받아서 지자체에 신고를 하고 지자체에서 그 부분에 대해서 과도한 임대료 증액이 있다, 그러면 또 조정을 할 수 있는 그런 절차 같은 것들이 주어집니다.

<질문> 5% 이내는 허용한다고 해놓고 5% 이내여도 가이드라인에 비춰볼 때 과도하다면 지자체가 또 제재를 들어갈 수 있다는 건가요? 그러면...

<답변> 조금 전에 말씀드렸던 5% 이내 증액제한은 주로 민간임대주택사업... 민간임대주택을 공급하고 관리하는 임대주택 회사들에서 비롯된 그런 사항들이지만, 앞으로 관련된 증액기준이 민간임대주택특별법의 규정이 내년 중에 되게 되면 연 5% 이내 범위 내에서 증액을 할 때 증액금액의 적정성 여부를 판단할 수 있는 기준이 지방자치단체에 내려가기 때문에 향후 임대차 분쟁조정과 관련된 절차에 있어서의 일정한 가이드라인이 될 수 있을 거라 생각을 한다는 얘기입니다.

<질문> 하나만 여쭤보면 건보료인데요. 건보료 보면 감면이 아니라 ‘인상분의 얼마를 감면한다.’ 이렇게 돼 있거든요. 그러면 결국은 인상분이 평균적으로 얼마인지가 궁금해요. 예를 들어서 ‘100원 인상됐는데 80원 깎아준다.’ 이러면 사실 극단적인 비유지만 실익이 없는 것 아니겠습니까? 그래서 건보료 인상분이 어느 정도 되는지에 대한 시뮬레이션이 있는지도 궁금합니다.

<답변> (정경실 복지부 보험정책과장) 자료 6페이지 보시면 되는데요. 이게 지금 이분들의 소득재산이 얼마냐에 따라서 건보료는 다 달라집니다. 그렇기 때문에 저희가 평균적으로 시뮬레이션을 지금 현재의 전월세 임대차 자료 가지고 돌린 거고요. 이것과는 실제로는 다를 수도 있습니다. 실제 저희가 부과하는 시점이 2020년 11월이기 때문에요.

그런데 '인상분의 몇 퍼센트 경감'이라고 표현을 드린 것은 저희가 지역가입자나 직장가입자 같은 경우에는 이미 지금 건보료를 내고 계십니다. 그렇기 때문에 지금 내고 계신 부분에 대해서까지 경감이 들어가는 건 아니고 임대소득 과세로 인해서 추가로 부과되는 부분에 대해서 경감이 들어가는 거고요.

피부양자 같은 경우에는 아예 지금 건보료를 전혀 안 내고 계십니다. 그렇기 때문에 피부양자에서 임대소득으로 인해서 탈락이 되게 되면 이분들이 임대소득뿐만 아니라 기존에 있는 재산이나 다른 소득에 대한 것까지 같이 부과가 되기 때문에 건보료가 조금 높아지게 됩니다.

<질문> *** 되어 있는데, 8년 이상으로 표현이 되어 있는데 이게... 8년 이상 임대 등록을 준공공으로 해서, 해야지 세제 혜택을 주는 것으로 받아들이면 되는 거죠?

<답변> 예, 그렇습니다.

<답변> (관계자) ***

<질문> 그렇죠? 그리고 또 하나가 연... 임대료 합산이 2,000만 원 이하일 때 많은 혜택이, 세제 혜택들이 주어지는데 일반적인 주택임대소득 말고 상가나 그런 다른 임대소득 합산은 어떻게 되는 건지 여쭤보고 싶습니다.

<답변> (김종옥 기재부 소득세제과장) 2,000만 원 이하라고 하는 것은 다른 임대, 다른 소득이 없는 임대소득 2,000만 원 이하인 경우만 해당이 되는 거거든요.

<질문> 그러면 예를 들어 상가나 이런 소득들은 어떻게 되는 거죠? 주택 ***

<답변> (김종옥 기재부 소득세제과장) 그것은 포함이 안 되는 겁니다.

<질문> 포함 안 되는 거예요?

<답변> (김종옥 기재부 소득세제과장) 예, 여기에는 주택임대소득 2,000만 원 이하인 경우만 해당되는 겁니다.

<질문> 10페이지에 있는 2018년 조세개혁특위 어떻게 구성되는지가 조금 궁금하고요. 다주택자에 대해 임대보증금 과세하겠다는 방침이 여기 있는데, 주택이 아니더라도 일반적으로 임대보증금에 과세를 했던 사례가 있는지가 조금 궁금하고, 보유세 개편 얘기도 있는데 이게 뭐 보유세 인상으로 봐도 되는지 말씀해 주시면 감사하겠습니다.

<답변> (김종옥 기재부 소득세제과장) 예, 일단 조세개혁특위는 지금 정부 내에서 많은 논의가 있고요. 구체적인 일정이라든가 방안이라든가 이런 것은 아직 계속 논의를 하고 있는 중인 것으로 알고 있습니다. 이게 아직 확정된 일정이라든가 이런 게 아직 지금 계속 논의 중인 것으로 저희가 알고 있습니다.

<질문> ***

<답변> (김종옥 기재부 소득세제과장) 그러니까 그런 방안들이 지금 계속 논의가 되고 있는데, 구체적인 내용은 저희들이 아직 파악... 아니 뭐라고 해야 되나 아직 확정이 안 돼서 말씀을 드리기가 좀 어려운 상황입니다.

<질문> 그거는 시행령만 바꾸면 안 됩니까?

<답변> (김종옥 기재부 소득세제과장) 어떤 것을 말씀하시는 거죠?

<질문> ***

<답변> (사회자) 일단 질문 하시는 분이 계속 질문 하시는 것으로 그렇게 진행하도록 하겠습니다.

<질문> *** 미등록자들도 임대소득을 과세하고 건보료 부과를 시행하는 건지, 그 내용 설명 한번만 부탁드립니다.

<답변> 임대소득, 주택임대소득에 대한 분리과세, 또 그에 수반한 건강보험료 부과는 주택 등록, 임대 등록 여부와는 관계가 없는 것입니다. 이것은 가장 최종적인 유예결정이 있었던 것은 2016년 말, 작년 말입니다. 작년 말에 2년간 분리과세 시행을 유예하기로 했었고요. 그 기간이 2018년 말에 만료되기 때문에 2019년도에는 예정된 대로 분리과세가 도입된다는 얘기입니다.

그런데 분리과세가 도입이 되는데 분리과세 도입에 따라서 세 부담은 어떤 형태든지 많은 분들에게 늘어날 소지가 있습니다. 그런데 임대주택 등록을 해서 세입자 주거안정에 기여를 하는 집주인에게는 분리과세에 따른 임대소득세 부담, 또 그와 관련해서 발생하게 되는 건강보험료 부담을 대폭 경감하거나 상당 부분 면제될 수 있도록 하고, 반면에 2019년 이후까지 임대등록을 하지 않은 상태에서 여러 채의 주택을 보유하면서 임대소득을 얻고 계신 분들의 경우에는 상대적으로 부담이 늘게 되는 그런 효과가 이번 대책을 통해서 발생하게 된다, 라는 점을 말씀드립니다.

<질문> 박선호 실장께 질문드리겠습니다. ‘2020년까지 등록임대 200만 호’라고, 목표라고 하셨는데, 이것 전체 임대 등록자로 따지면 몇 퍼센티지인지 알고 싶고요. 그리고 그, 이에 따른 세수는 얼마정도인지, 그 ‘75조 원 절감 가능’이라고 하셨는데 이게 세수인 건지 궁금하고요.

어쨌든 이 방안이 임대주택 등록을 전제로 했을 때 이제 나오는 세수인데 예상보다 저조할 경우에 어떻게 할 것인지 궁금합니다.

<답변> 일단 75조 원은 임대 등록을 통해서 새롭게 얻어지는 또는 증가하는 세수, 세금수입이라고 말할 수 없습니다. 그게 아니고요. 75조는 우리가 등록임대주택을 100만 호 확보한다고 말씀드렸는데, 100만 호를 등록임대주택이 아니라, 그러니까 민간의 등록임대주택이 아니라 일반적인 공공임대주택으로 건설한다면 소요되는 재정이라든가 주택도시기금의 재원이 그만큼 되기 때문에 그만큼의 재원을, 공공의 재원을 절감하면서 그와 유사한 주거안정 효과를 기할 수 있다는 점을 설명드린 것으로 이해하시면 될 것 같고요.

200만 호는 어떻게 되는 것이냐 하면, 현재 민간등록임대주택이 79만 채입니다. 2016년 말 기준으로. 그런데 2017년 말 기준으로 약 100만 채 정도에 육박할 것으로 생각을 하고요. 향후 5년간 매년 20만 채 정도씩 늘어나게 된다면 금년 말 100만 채에서 추가 100만 채가 늘어나게 되고, 그렇게 되면 등록된 임대주택, 민간임대주택의 재고가 2022년 말 기준으로는 한 200만 채가 될 수 있을 것이다, 이렇게 보고 있는 겁니다.

<질문> ***

<답변> 제가 드릴 수 있는 답변은 드리고, 빠진 거나 보완해야 될 것은 다른 부처에서 말씀을 드리는 게 좋을 것 같습니다.

아까도 '연 5% 증액제한'과 관련해서 말씀을 주셨는데, 연 5%는 상한선입니다. 그리고 연 5%의 증액기준은 '종전계약금액 대비 5%'라고 되어 있습니다. 그래서 제가 말씀드렸던 것은 '통상적인 계약 관행, 현시점에서의 계약 관행을 감안했을 때는 2년 동안 임대료가 계속 유지되니까 2년 이후에 갱신계약이 이루어질 때 종전 2년 동안 적용되었던 금액 대비 5% 정도의 증액이 상한선으로 작용할 것이다.' 이렇게 말씀드렸던 거고.

원칙적으로 봤을 때는 매년 5% 이상 증액... 이내의 증액제한이 있기 때문에 2년 후 최대 10% 인상이 가능할 수도 있습니다. 하지만 여기에서 고려를 해야 될 것은 아까 말씀드렸던 대로 5%는 상한선의 개념이고 인근의 주거비 물... '인근의 임대료 시세라든가 주거비물가지수를 고려하여 임대료 증액이 이루어질 수 있도록 해야 된다.'라는 민간임대주택특별법상의 규정이 이미 있고, 지방자치단체에서 관련된 규정이 명확한 준거기준으로 삼기에 한계가 있다는 그런 이야기를 함에 따라서 저희가 임대주택 실태조사를 거쳐서 내년 중에 합리적이고 지자체에서 적용 가능한 증액기준 가이드라인을 만들어서 내려 보낼 계획으로 있기 때문에 그와 같은 것들이 현실적으로 많이 작동을 할 수 있을 것이다, 라고 생각을 하고요.

그다음에 전월세시장이 잘 아시는 것처럼 금년도 굉장히 전월세 가격이 안정돼 있습니다. 전국적으로 또 서울의 경우도 마찬가지이고요. 그렇기 때문에 5%라는 것은 정말 전월세 가격의 급등기, 우리가 상정하고 싶지 않은 그런 상황이 됐을 때에 최소한의 안전판으로서 5% 증액제한이 작용될 수 있다는 의미이지, 그런 것들이 매년 5%씩 자동적으로 인상되는 상황, 이런 것들이 현실적으로 나타나기는 쉽지 않고, 또 그럴 개연성, 가능성 등에 대처해서 말씀드렸던 대로 합리적인 증액기준을 빠른 시일 안에 만들어서 지방자치단체가 활용할 수 있도록 하겠다, 이런 말씀드립니다.

그다음에 6억 초과, '수도권 6억 초과주택, 지방 3억 초과주택의 경우에는 임대주택 등록 자체가 안 되는 것 아니냐?' 이런 말씀하셨는데, 그렇지 않습니다. 6억 초과, 수도권에서. 또 지방에서 3억 초과되더라도 얼마든지 임대주택 등록이 가능하고, 집주인의 관점에서는 등록을 할 유인이 상당하다고 생각을 하고 있습니다.

왜냐하면 임대소득세나 양도소득세 중과배제, 종부세 합산배제의 혜택은 받지 못하지만, 취득세·재산세·양도세 장기보유특별공제 혜택은 여전히 받을 수가 있습니다. 그렇기 때문에 등록을 하려는 의사가 상당할 것으로 생각하고, 실제 지금까지도 6억 초과 또 지방에서 3억 초과의 주택으로서 등록된 주택이 있다는 사실도 말씀을 드립니다.

다음에 세 번째 질문은... 기존의, '이번 시책에 의해서 지금까지 등록된 임대주택이 만약에 의무화가 되면 어떻게 되느냐?' 이런 질문으로, 맞습니까? 그 질문이셨나요?

<질문> ***

<답변> 예. 그다음에 11월 29일 주거복지 로드맵 저희가 파트1만 발표하고, 그때 추후에 따로 이 부분에 대해서 발표하겠다고 설명을 드렸었고요. 오늘 발표를 드리게 됐는데, 그 사이에 조율된 부분이 특별하게 큰 사항이 있었던 것은 아니고, 임대주택 등록 활성화 시책에 따른 시장에 미치는 영향이라든가, 개별 납세자 또는 건강보험료 부담자의 부담이 어떤 식으로 이루어질 수 있는 것인지에 대한 좀 면밀한 사례분석 같은 것들을 정부 내부에서 진행하는 과정들이 있었습니다.

그래서 아까 강조해서 다시 한 번 말씀드리면, 1주택자라든가 등록을 한 2주택자의 경우에는 실질적으로 새로운 부담이 없거나 상당히 미미한 수준이 될 것이고요. 3주택 이상을, 좀 고액의 임대소득을 얻는 주택의 형태를 보유하고 계신 분들에 대해서는 부담이 상대적으로 크지만, 이 경우에도 임대사업자로 등록을 하게 된다면 4년 30%, 8년 75%의 소득세 감면혜택, 또 이분들 역시 양도세나 종부세 감면혜택 이런 것들을 보실 수 있기 때문에, 임대사업자 등록을 하게 되면 전반적으로 세 부담 같은 것들이 부담 가능한 수준에서 관리될 수 있지 않겠느냐, 임대인 입장에서도 이런 결론을 얻는 과정들이 있었다, 라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

<질문> 좀 전에 관련 질문이 나오기는 했는데, 그렇다면 3단계는 1단계, 2단계의 결과를 보고 도입을 할 수도 있는 거고 안 할 수도 있는 건가요? 아니면 그것과 상관없이 큰 방향은 도입을 할 건데 그 내용이나 시기에 대한 고민이 있다고 봐야 하는 건지?

<답변> 지금 시점에서 확실하게 단정적으로 말씀드리기는 어렵다는 것을 먼저 전제하고요. 임대주택등록 의무화라든가 계약갱신청구권, 전월세상한제와 같이 좀 더 포괄적으로 임대차시장에 있어서 임차인의 권리보호나 주거안정을 기할 수 있는 제도가 필요하다는 점에 대해서 정부가 인식을 하고 있고요.

구체적인 시기라든가 도입 방법 이런 것들에 대해서 오늘 발표드린 임대주택 등록 활성화 시책의 효과라든가 임대차시장 상황 등을 고려해서 앞으로 결정을 해 나가겠다, 이런 점으로 이해해 주셨으면 좋겠습니다.

그리고 마지막으로 아까 연간 5% 문제, 그게 ‘2년에 5%냐?’ 여러 가지 궁금하신 점이 있었는데, 현재 주택임대차보호법에 의하면 임대인과 임차인이 합의를 할 경우에는 1년 단위의 계약도 가능하지만 임차인이 원치 않으면, 즉, 임차인은 최소임대차 계약기간을 2년으로 주장할 수가 있습니다.

그렇기 때문에 합의를 해서 1년 단위로 계약을 맺는 경우에는 최대 2년에 10%의 임대료 상승이 생기는 경우도 있을 수 있지만, 임차인이 원치 않는 경우에, 임차인이 2년의 계약기간을 주임법의 기본적인 계약기간대로 해야겠다고 주장하는 경우에는 2년 단위의 계약만 가능하고, 그런 점에서 본다면 최초의 계약이 끝나고 갱신계약을 또 2년 단위로 체결할 때 5%로 임대료 상승이 제한이 되기 때문에 2년에 실질적으로 5%로 임대료 상승폭이 적용되는 효과가 충분히 광범위하게 나타날 수 있다, 이렇게 설명드리겠습니다.

<끝>

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