31일의 국민참여 부동산 정책 발표를 앞두고 일부 언론이 과도한 '정책 때리기'를 계속하고 있다.

이들의 비판은 대부분 객관적 사실에 기초하기 보다 선정적인 구호로만 일관하고 있는 경우가 대부분이다.

‘서민 피해 우려’, ‘세금 폭탄’, ‘부동산 잡으려다 경제까지 잡는다’는 등 언론 보도가 대표적인 사례. 이는 아직 발표조차 되지 않은 부동산 대책을 국민들에게 왜곡 전달하고 투기세력의‘저항’ 심리를 부추기는 결과를 낳는다. 왜곡과 저항으로 인한 수혜는 고스란히 부동산 투기세력의 몫이다.

부동산 대책을 둘러싼 왜곡과 진실에 대해 하나씩 짚어본다.

비싼 집 재산세 늘려 왜곡된 세제 바로잡아

1. 서민ㆍ중산층에게까지 ‘세금 폭탄’?
이번 부동산 대책의 핵심은 종합부동산세의 과세 대상을 넓히고, 다주택 보유자의 양도소득세 부담을 키우는 것이므로 물론 세금은 늘어난다. 그러나 이는 투기세력을 겨냥한 조치일 뿐 서민 부담과는 무관하다.

종합부동산세의 부과 대상은 기준시가로 6억원 이상인 주택이다. 기준시가로 우리나라 주택의 92.9%는 3억원 이하이며, 6억원 이하는 98.3%다. 결국 6억원 이상 주택은 1.7%에 불과하며 올해 오른 주택가격이 공시가격에 반영된다 하더라도 6억원 이상 주택 비율은 최대 3%를 넘지 않는다.

기준시가로 6억원이면 실제 시가는 7억원을 넘어선다. 7억원 이상의 상위 3% 내 고가 주택 소유자들을 ‘서민’이라고 부르지 않는 것은 상식이다.

양도소득세 중과 논란의 경우 이 세제의 성격을 잘 곱씹어 보면 서민 부담이란 있을 수 없다. 양도소득세는 집을 팔아 이익이 생긴 경우 그 이익의 일부를 세금으로 거두는 것으로, 이익도 없는데 무차별적으로 세금을 부과하는 것이 아니다. 따라서 양도세율 인상으로 매매 차익이 줄어들 수는 있지만 손실을 보는 2주택 소유자는 없다.

더군다나 일시 2주택 소유자 등 각종 예외규정을 적용할 경우 양도세 중과 대상은 전체 가구의 3% 이내에 그칠 것으로 보인다. 양도세 부과 대상이 3%에 불과한데도 이를 들어 서민 부담 운운하는 것은 다른 의도가 있거나 지나친 호들갑으로 밖에 볼 수 없다.

‘진짜’ 서민들이 내야 하는 재산세 역시 서민 부담은 크지 않다. 정부는 기준시가의 50%만 재산세 과표로 잡아 8000만원 이하는 0.15%, 2억원 이하는 0.3%, 2억원 이상은 0.5%라는 3단계별 누진세율을 적용하고 있으며 앞으로도 이 기준이 유지될 것이기 때문이다.

따라서 참여정부 내에 서민들의 재산세 증가분은 미미할 것이다. 단 고가 주택자의 재산세는 다소 늘어날 전망이나 이는 그동안 비정상적으로 낮았던 재산세가 정상화되는 것으로 보는 게 옳다.

공공건설 투자 늘어나 10.29때와는 다르다

2. 부동산 정책이 경기 위축 부르나?
일부 언론은 2003년 10.29대책으로 성장률이 0.2%포인트 낮아졌다고 분석하며, 이번 부동산 대책이 그나마 있던 경기의 불씨마저 꺼트릴 것이라며 불안감을 부추기고 있다.

물론 정부가 의도한 대로 부동산 대책을 통해 부동산 가격이 떨어지면 건설 투자는 줄어들 수 있다. 그러나 10.29대책과 이번 부동산 대책이 다른 점은 공공 부문 건설을 대폭 늘리기로 했다는 점이다.

재경부 분석에 따르면 집값이 10% 떨어지면 민간 건설 투자 부진으로 이어져 성장률은 0.2~0.3% 가량 하락할 것으로 예상된다. 하지만 정부의 공공 건설 투자로 3조~5조원이 투입될 것을 감안하면, 집값 하락으로 인한 성장률 하락을 공공 건설 투자 확대로 상쇄할 수 있게 되는 셈이다.

무엇보다도 부동산 거품은 ‘거품’일 뿐 ‘성장’이 아니다. 집값이 오르면 포만감에 소비가 늘어난다고 하지만 집값이 오르는 주택은 전체의 2~3%에 불과하다. 대부분 덩달아 빚을 내서 집을 사는 사람들은 허리띠를 졸라매게 돼 소비는 줄어든다. 거품이 일시에 꺼지면 장기 불황이 올 수도 있다.

반대로 집값이 안정되면 시중 자금이 부동산을 떠나 금융이나 증시 등 생산적인 분야로 들어가고, 이는 기업들의 만성적인 투자 부진을 해소하는 역할을 할 것으로 기대된다. 장기적으로는 과도한 집값 압박에서 벗어나 중산층을 중심으로 소비도 더욱 활기를 띨 것으로 보인다.

다소 고통스럽더라도 ‘거품’을 ‘성장’이라 호도하지 않겠다는 것은 참여정부의 약속이기도 하다.

다주택자 집 처분 추세…전세값 하락에 설득력

3. 보유세 강화가 전세값 올린다?
최근 일부 지역의 전세값이 오름세를 보이면서 부동산 대책이 전세값 상승으로 이어질 것이라는 주장이 나오고 있다.

다주택자에 대한 보유세가 강화되면 집주인들이 세금 증가분을 전셋값에 떠넘길 것이고, 주택 구입 수요는 줄어드는 대신 전세 수요가 늘어나 결국 전세값이 상승하게 된다는 것이다. 이같은 우려가 현실화한다면 부동산 대책으로 집값은 잡겠지만 집 없는 서민들의 어려움은 더욱 커지게 된다.

다행히 이런 우려는 근거가 없는 주장이다. 우선 최근 전세값 상승은 이사철이라는 계절적 요인을 감안하고 봐야 한다. 지난 7월 여름방학 시작에 따른 교육 목적의 이사 수요와 가을 결혼철을 앞둔 신혼 수요의 증가가 주된 요인이다.

물론 집주인이 세부담을 전세값에 전가시킬 우려는 있는 게 사실이다. 그러나 이는 전세 수요에 비해 공급이 부족한 강남 일부 지역 등에 국한된 얘기에 불과하다. 강북이나 수도권 등 신규 아파트의 꾸준한 입주로 전세 물량 공급이 충분한 곳에서는 일어나기 힘든 일이다.

또 보유세 강화로 다주택 보유자들이 대거 집을 처분한다면 주택의 실질 공급이 늘어나 집값 뿐 아니라 전세값도 떨어질 수 밖에 없다. 우려는 우려일 뿐 현실은 다를 것이다.

성실한 건설사 적정이익 내며 경쟁력 더욱 높여

4. 공영개발이 민간 건설사 다 죽인다?
건설업계 관계자들은 “정부가 주도적으로 택지를 개발하면 시행업체가 설 자리를 잃을 것이며, 시공업체도 원가연동제와 도급 경쟁으로 인해 수익성이 크게 악화될 것”이라며 “업계에선 부동산 대책의 강도에 따라 아예 문을 닫아야 할 지 모른다는 위기감이 팽배해 있다”고 엄살을 부리고 있다.


그러나 이는 말 그대로 지나친 엄살이다. 공영개발 방식은 공공 택지를 민간에 분양하지 않고 대한주택공사 등 공공기관이 시행자로 나서 분양, 주택관리 등을 책임지고 민간 건설업체는 시공사로 참여토록 하는 제도.

여지껏 민간 건설업계는 공공 택지를 저렴한 가격에 분양받아 아파트를 건축하면서 상당 부분의 개발이익을 땅에서 얻어 왔다. 공영개발을 할 경우 그 이익분이 줄어들게 되니 불만이 있을 수 밖에 없다.

그러나 땅에서 얻는 차익은 민간 건설사의 경영상 이익이 아닌 우발이익, 즉 노력을 얻은 것이 아닌 정부 정책 등에 의해서 발생한 것인 만큼 공영개발을 통해 환수해야 할 부분이다.

따라서 공영개발 방식이 시행되더라도 민간 건설사는 적정 수준 이상의 과도한 수익을 내지 못할 뿐 경영상의 위기로까지 이어지지는 않는다. 또 공영개발 방식으로 철저한 시공입찰제가 시행되면 순수히 ‘건설 실력’으로 경쟁이 이뤄지고 경쟁력 없는 업체는 도태되는 업계 정화 효과도 기대할 수 있다.

주택 공급의 공공성이 확대되면 분양가가 떨어지고 투기적 수요는 줄어들어 서민들의 내 집 마련 기회가 넓어질 것이다.

소득세와는 구분될 공공재 성격의 부동산 과세

5. 종합부동산세 세대별 합산 과세가 위헌?
정부가 종합부동산세를 세대별로 과세하려는 것은 부동산 부자들이 주택이나 토지를 부인과 공동 명의로 바꾸거나, 자녀ㆍ배우자 등에게 증여하는 등 종부세를 회피하려는 움직임이 노골화되기 때문이다.

특히 이에 대한 위헌 문제 제기는 2002년 금융소득 종합 과세 당시 ‘부부의 소득을 구분하지 않고 합산해 과세하면 위헌’이라는 헌법재판소 판결에 근거한다. 그러나 헌재는 당시 중대한 합리적 근거가 존재하여 헌법상 정당화되는 경우에는 위헌 문제가 없다는 점을 분명히 했다.

헌재의 위헌 결정은 부부간의 자산 소득을 대상으로 하고 있지만 종부세는 부동산의 분산 소유를 통한 과다 보유를 억제하고 부동산 가격을 안정시킨다는 특별한 입법 목적을 갖고 있다.

부부와 자식들이 분산해 소유하는 부동산은 실제로 주거하는 공간이 아닌 순수한 경제적 가치로 평가되는 재산으로 봐야 한다. 따라서 부동산 가격의 안정과 소유 집중을 방지하기 위한 공익 목적이 있는 한 법률의 규제는 강화될 수 있다.

특히 공급이 제한적인 공공재 성격의 부동산에 대한 과세로 소득세와는 성질이 다르며 헌법 122조는 ‘토지는 국민의 생활기반으로 효율적 이용을 위한 공공적 제한이 가해질 수 있다’고 규정하고 있다.

오는 31일 발표될 정부의 종합 부동산대책은 서민들의 내 집 마련 희망을 되살리는 계기가 될 것이다.

일본과 다르게 강남 등 일부지역에만 '거품'

6. 부동산 버블 붕괴로 일본식 장기불황 온다?
부동산 종합대책 발표를 앞두고 이미 서울ㆍ신도시 아파트값은 하락세로 돌아섰으며, 대책 발표 이후 부동산 거품은 빠질 수밖에 없을 것이다.

문제는 집값 하락의 속도이다. 단기간의 급격한 집값 하락은 일본과 같은 장기간의 불황을 불러올 수 있기 때문이다.

그러나 현 상황은 이같은 부동산 시장 ‘경착륙’ 우려와는 거리가 있다. 1991년과 IMF 외환위기 당시 부동산 시장이 경착륙한 경험이 있으나 당시는 부동산 시장 조정과 경기 침체가 맞물렸기 때문에 하락폭이 컸던 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

반면 지금은 내수 회복 기조, 풍부한 유동성, 저금리 기조, 주택 공급 확대 정책 등으로 인해 조정 폭이 크지 않을 것으로 예상된다.

또한 우리나라는 일본과 달리 강남 등 일부 지역의 집값을 제외하고는 총체적인 버블 조짐이 없는데다 공급 잉여 문제도 외환위기 극복 과정에서 대부분 해결됐기 때문에 일본의 불황 원인과 일치하지 않는다.

이전다음기사