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「분양가상한제 심사 매뉴얼」 및 「추정 분양가 검증 매뉴얼」 제·개정

분양가 심사의 예측가능성을 제고하여 민간의 안정적 공급기반 마련

민간사전청약 제도구축 → 당초 10.1만호에서 10.7만호 이상 공급전망

2021.11.08 국토교통부
「분양가 상한제 심사 매뉴얼」 개정

1) (항목 구체화) 분양가 구성 항목을 인정/불인정/조정 항목으로 명확화
* 인정/불인정: 법령 상 재량 없이 전액 인정하는 항목(증빙 시)/법령 상 전액 불인정 항목
조정 : 사업장별 여건을 고려 분심위 심의를 거쳐 인정여부 및 조정비율 등을 결정

- 조정 항목은 분양가 심의위원회 권장 조정기준* 제시
* 대표 단지들의 낙찰가율, 설계변경율 등 감안 산정(단, 심의를 통해 ±10%p 조정 가능)

2) (심사 오류사례 방지) 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례 안내

민간 사전청약 추정분양가 산정을 위한 「추정분양가 검증 매뉴얼」 제정

1) (추정분양가 산정방식) 사업주체가 「분양가상한제 매뉴얼」 기준으로 산정하되, 사전청약 시점에 산정 불가능한 항목은 별도 추정방식 제시

2) (추정분양가 검증절차) 사업주체 추정분양가 산정 → HUG 검증

민간 사전청약 추진현황

1) (제도개선 현황) 공공택지 공급제도 개편안 발표(10.18), 추정분양가 검증매뉴얼 발표(11.8), 「주택 공급규칙」 개정(11월중순)

2) (사업 추진현황) ‘24.上까지 당초계획(10.1만호)을 상회하는 10.7만호 이상 공급전망

- (旣 매각택지: 1.8만호) 업체가 자율적으로 참여하는 旣 매각택지의 경우 26개 필지 2.2만호*에서 사전청약 참여의향서 제출
* 사전청약 공급 비율(전체세대의 85%) 고려 시, 최대 1.8만호(당초목표 1.2만호) 공급

- (신규택지: 7.5만호) 사전청약 의무조건부 신규택지는 금년(11~12월) 1.2만호 공급을 시작으로 ‘23년까지 8.8만호 공급(전체세대의 85% 공급 시 총 7.5만호)

- (3080+: 1.4만호) 9만호 후보지 선정 → ‘22.下부터 사전청약 시행


국토교통부(장관 노형욱)는 합리적이고 예측가능한 분양가 상한제 운영 및 민간 사전청약 시행을 위해, 분양가 상한제 심사 매뉴얼」 및 「추정분양가 검증 매뉴얼」을 마련하고, 11월 8일 전국 지자체 및 민간업계에 배포하였습니다.

그간 지자체, 주택 건설업계 등으로부터 분양가 상한제 관련 다양한 제도개선 요구가 제기되었습니다.

지난 국토교통부장관 주재 공급기관 간담회(9.9)에서 주택협회 및 업계는 지자체마다 분양가 인정항목, 심사 방식이 상이한 점을 지적하며 분양가 산정방식 개선을 건의하였습니다.

또한, 서울시 등 지자체에서도 택지비 평가과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가 기준 합리화를 요청하였습니다.

이와 별도로, 사전청약 확대 방안(8.25)에 따라 기존 LH 공공분양에서 시행해왔던 사전청약을 공공택지 보유 민간업체, 공공주도 3080+ 사업지까지 확대함에 따라, 민간 사업자가 개정된 분상제 매뉴얼을 바탕으로 사전청약 추정 분양가를 산정할 수 있도록 세부 절차를 안내하는 상세 매뉴얼 마련도 필요하게 되었습니다.

이에 따라, 국토교통부는 분양가 상한제 심사 관련 전문성을 보유한 한국건설기술연구원, 한국부동산원, LH, LHI, HUG 등 유관기관이 참여하는 공동 TF를 구성(‘21.9~10)하고, 최근 3년 간 지자체 분양가 상한제 심사자료(95건) 분석 결과를 토대로 「분양가 상한제 심사 매뉴얼」 및 「추정분양가 검증 매뉴얼」 제·개정안을 마련하였습니다.

1. 「분양가 상한제 심사 매뉴얼」 개정방안

「분상제 심사 매뉴얼」은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하는 한편, 지역특성을 감안한 운영을 통해 상한제 본연의 취지를 달성하고자 하였으며, 주요 개선내용은 다음과 같습니다.

(택지비) 공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선하였으며, 민간 택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화하였습니다.

(기본형 건축비) 국토부 정기고시를 통해 통일된 기준을 제시하나, 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생하였으며, 향후에는 지자체 별도 고시* 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정입니다.

* 현재 지역 특성을 감안하여 시군구에서 별도고시를 통해 ±5% 조정 가능


(가산비) 지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사 항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 하였습니다.

그간 가산항목에 대해 지자체별 임의 조정으로 심사 결과의 예측 가능성이 낮아 사업주체-지자체 간 이견이 발생하였습니다.

이에, 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형*으로 분류하고 심사기준을 구체화하였습니다.

* 인정/불인정: 법령 상 재량 없이 전액 인정하는 항목(증빙 시)/법령 상 전액 불인정 항목 조정 : 사업장별 여건을 고려 분심위 심의를 거쳐 인정여부 및 조정비율 등을 결정


특히, 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시하여 예측 가능성을 제고하되, 지역 및 사업지별 여건차이를 감안하여 심의를 통해 ±10%p 조정이 가능토록 하였습니다.

(기타) 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화하였습니다.

2. 「추정 분양가 검증 매뉴얼」 제정방안

「추정 분양가 검증 매뉴얼」은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가* 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차를 규정하고 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 민간 사전청약 사전당첨자 모집 시 제공되는 분양 가격

< 민간 사전청약 추진방안(‘21.8월 발표) >

· (주요내용) ‘24년 상반기까지 신규 사전청약 10.1만호 추가하여 총 16.3만호 (기존 공공분양 사전청약 6.2만호 포함) 사전청약 실시
* 10.1만호 = [공공택지(민간)] 8.7만호(기 매각 1.2만호, 신규 매각 7.5만호) [3080+] 1.4만호
· (추진 절차) 택지 매각(LH→사업주체) → 설계 및 추정분양가 심사자료 작성(사업주체) → 추정 분양가 검증(HUG) → 사전당첨자 모집승인(사업주체→지자체) → 사전청약 공고


(추정분양가 산정 방식) 사업주체가 설계 진행 후 「분양가 상한제 매뉴얼」 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시하였습니다.

(준비자료) 사업 주체는 기본 설계*(단, 토목 부문은 실시설계 수준 필요)를 진행하고, 이에 기초한 심사자료**를 작성하여야 합니다.

* (필요도면) 「주택의 설계도서 작성기준」 별표1 ‘기본설계도면 작성내용’에 따른 기본설계 도면(총괄표, 건축공사), 토공 및 흙막이공사, 지정공사, 차수공사 도면 등
** 기존 분양가 상한제 심사자료와 유사한 양식으로 작성


(유의사항) 사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준의 추정가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능하다는 점을 충실히 안내하여야 합니다.

(추정분양가 검증 절차) 사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면, HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청*하여야 합니다.

* (신청서류) 추정분양가 검증신청서, 추정분양가 심사자료, 택지공급계약서, 설계도서 등


HUG 검증 위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관 및 지자체 분양가 심사 담당 공무원들로 구성*되며, 추정 분양가격이 「추정분양가 검증 매뉴얼」 및 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증하여 그 결과를 통보할 계획입니다.

* HUG, LH, 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 해당지역 분양가심사 담당 공무원


3. 민간 사전청약 추진현황

한편, 지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안 후속 조치도 차질 없이 추진 중에 있습니다.

(제도개선 현황) 우선 사전청약 추진을 위한 제도적 기반은 11월 중까지 완료할 예정입니다.

사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안을 기 발표(10.18, LH)하였으며, 금번 「추정분양가 검증 매뉴얼」 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 「주택공급규칙」도 11월 중순까지 개정을 완료*할 예정입니다.

* 입법예고(10.8~10.18) 완료 후 법제처 심의 진행 중


(사업추진 현황) 연내 민간 사전청약 시행 목표로 추진 중에 있으며, ‘24.상반기까지 당초 계획(10.1만호)을 상회하는 10.7만호 공급이 가능할 것으로 전망됩니다.

(旣 매각택지: ‘22.3월까지 1.8만호) 업체가 자율적으로 참여하는 기 매각택지의 경우 사전청약 참여 의향서를 접수(10.18~)한 결과, 총 2.2만호(26개 필지) 후보지에서 참여의사를 밝혔습니다.

전체 세대의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1.8만호 공급이 가능한 수준이며, 이는 당초 계획물량인 1.2만호를 크게 넘어서는 물량입니다.

특히, 신청 물량 대부분이 선호입지인 수도권에 위치*하고 있으며, 수요자 선호에 맞춘 다양한 브랜드는 물론, 중대형 평형의 주택공급도 가능할 것으로 기대됩니다.

* 신청 물량 2.2만호 중 82.6%인 1.8만호가 수도권 지역에 위치(참고)


아울러, 제도개선 완료, 추정분양가 심사 착수 등 사업이 본격화되면, 참여 사업장은 추가로 확대될 것으로 전망됩니다.

* 사전청약 참여 의향서를 LH, 주택협회 등 통해 지속 접수할 예정


(신규 매각택지: ‘24.上까지 7.5만호) 금년 중 사전청약 조건부 택지 1.2만호 매각 공고(11~12월중)를 시작*으로 ‘23년까지 총 8.8만호(전체세대 85% 사전청약 시 7.5만호)를 순차 공급할 예정입니다.

* 남양주 진접2, 성남복정1, 인천계양 등 5개 필지 0.3만호 사전청약 조건부 공고(11.8)


(3080+ 사전청약: ‘24.上까지 1.4만호) 현재까지 약 9만호 규모의 도심 공공주택 복합사업 후보지가 선정되었으며, 연내 예정지구(19곳) 및 본 지구(8곳) 지정을 목표로 후속절차 진행 중으로, 사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 본격적으로 추진해 나갈 예정입니다.

정부는 참여 의향서 접수 사업장을 대상으로 11월중 민간 사전 청약 세부 계획을 확정 짓는 한편, 추정분양가 심사, 예비입주자 모집 등 후속 절차를 신속히 진행하는 등 본격적인 사전청약 추진에 박차를 가할 계획입니다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “금번 「분양가 상한제 심사 매뉴얼」 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고되어 민간의 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대된다“고 밝혔습니다.

또한, “기존 공공택지 공공분양에 대한 사전청약이 성황리에 진행되고 있는 가운데, 민간 사전청약이 본격화 되면, 공공분양 물량까지 합쳐 총 16.9만호가 사전청약으로 공급될 예정”이며, “이는 연간 수도권 전체 분양 물량(5년平 年 17.7만호)에 육박하는 수준으로 시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다”라고 밝혔습니다.

국토교통부는 앞으로 유관기관 및 지자체와의 긴밀한 협력 하에 사전 청약 참여의향서 제출 사업장 대상으로 신속한 성과 창출을 위해 노력해 나가겠습니다.

"이 자료는 국토교통부의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다."

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