지난 7월 30일 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 통과되고 다음 날인 7월 31일 공포와 함께 시행에 들어갔다. 개정된 주택임대차보호법에는 새로이 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담고 있다. 아울러 8월 18일에 개정된 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서는 전월세신고제를 새로 도입했다.

나는 지난 10년간 소유한 아파트에서 살다가 4년 전부터 아이 학교 근처에 전세로 살고 있다. 내 집에서 살았을 때는 신경을 쓰지 않았던 일들이 남의 집에서 살다 보니 괜스레 더 마음이 쓰이곤 한다. 그래서 이번에 개정된 주택임대차보호법이 시행되는 것에 관심이 갔다.

주택임대차보호법 방문 상담소가 설치된 곳.(출처=국토교통부)

국토교통부는 개정된 주택임대차보호법과 관련, 상담을 지원하기 위해 한국토지주택공사(LH), 한국감정원과 함께 서울 성동·강남과 경기 의정부·분당 등 총 4곳에 방문 상담소를 개설했다.

지난 8월 24일부터 LH는 강남구 서울지역본부와 성남 경기지역본부에, 한국감정원은 성동구 서울동부지사와 경기 의정부시 경기북부지사에 방문 상담소를 열었다. 11월에는 현재 대한법률구조공단 지부에 설치돼 있는 주택임대차분쟁조정위원회를 확대해 한국토지주택공사(LH), 한국감정원 지사, 사무소에도 설치할 예정이다.

그전까지 방문 상담소에서 전화 및 방문 상담을 진행하고 있으며, 만약 법적인 분쟁이 있을 시 법률구조공단에서 진행하고 있다. 방문 상담소를 이용하려면 해당 기관에 연락해서 방문 예약한다.

임대차보호법 방문 상담소가 설치된 한국감정원 서울동부지사.

마침 집 근처에 방문 상담소가 개설돼 있어서 상담차 다녀왔다. 전철 5호선 장한평역 5번 출구로 나오면 한국감정원 서울동부지사가 있다. 사무실 입구 쪽에 상담실을 마련해 방문자의 상담에 응대해 주고 있었다.

1차 전화, 2차 방문으로 이어진다. 전화로도 궁금해 하는 질문에 답을 들을 수 있다. 상담 내용 중 변호사의 법률적인 자문이 필요한 경우 한국감정원 본사 법무지원팀에 연락해서 변호사의 도움을 받고 있다.

한국감정원은 부동산 통계·정보 관리 업무와 부동산 시장 정책 지원 등을 위한 조사·관리 업무를 수행함으로써 부동산 시장의 안정과 질서 유지에 기여하고 있다. 부동산 시세 정보 조회도 가능하다.

사진의 왼쪽부터 한준희 부장, 조주현 지사장.

조주현 지사장, 한준희 부장에게 개정된 임대차보호법에 대해 궁금한 점을 물어봤다.

먼저 부동산 거래에서 자주 쓰는 용어부터 알아보자. 임대는 본인 소유의 부동산을 남에게 빌려주는 것이고, 임차는 타인 소유의 부동산을 빌리는 것을 뜻한다. 따라서 부동산을 소유한 사람을 임대인 또는 집주인, 부동산을 빌려서 거주하는 사람을 임차인 또는 세입자라고 한다. 매도는 본인 소유의 부동산을 판매하는 것을, 매수는 타인 소유의 부동산을 구입하는 것을 뜻한다.

계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있는 권리다. 임차인이 안심하고 거주하는 기간이 2년에서 더 늘어나 4년이 되는 셈이다. 주택 임대차 계약을 맺고 2년 동안 거주한 세입자가 원하면 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 법적으로 보장했다. 따라서 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없으면 세입자의 요청을 받아들여야 한다.

전월세상한제란? 
전월세상한제는 집주인이 세입자와 재계약할 때 전·월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도다. 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해서 인상할 수 없다.

전월세신고제란? 
전월세신고제는 임대인과 임차인 간 주택 임대차 계약 때 계약서에 기재된 계약 사항을 30일 이내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 것이다. 현재 매매 계약은 신고하게끔 되어 있는데, 전월세 계약 신고는 지난달 개정되어 내년 6월 1일부터 시행된다.

주택임대차보호법에 대해 궁금한 점들을 물어봤다.

Q. 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은 언제인가?
A. 세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 1개월 전까지의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙(기간을 계산할 때 첫날을 산입하지 않는다는 원칙)에 따라 계약 만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전달해야 한다. 예를 들면, 올해 10월 30일에 만료되는 임대차 계약의 경우 1개월 전인 9월 30일 0시(9월 29일 24시) 전까지 집주인에게 계약갱신 의사가 전달되어야 한다. 오는 12월 10일 이후 최초로 체결 혹은 갱신되는 임대차 계약은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

Q. 집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 물을 수 있나?
A. 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사가 없이 허위로 갱신을 거절한 것으로 판단될 때는 책임을 져야 한다. 하지만 집주인이 입주하기 전에 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없는 이유가 인정되면 손해배상책임을 면할 수 있다.

Q. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 행사한 것일까?
A. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 계약갱신청구권 행사로 간주하지 않는다. 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사 표시를 한 경우에 인정된다. 묵시적 갱신은 집주인과 세입자가 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않으면 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도다. 세입자 입장에서는 청구권을 활용할 기회를 아끼게 되는 셈이다.

Q. 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 때 집주인이 전세를 월세로 전환하는 것이 가능한가?
A. 그렇다. 단 사전에 세입자의 동의가 필요하고, 월세로 전환하는 금액의 상한선이 정해져 있다. 갱신되는 임대차 계약은 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세로 전환하는 것은 세입자의 동의가 있어야 한다. 또한 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용된다. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 그 전환되는 금액의 비율이 최대 2.5%(10월부터)를 넘지 않아야 한다. 예를 들면 전세 보증금 2억원에서 1억원을 월세로 전환하고자 할 때 1억원의 2.5%를 12개월로 나눈 것이 월세가 된다.

임대차보호법 방문 상담에 응하고 있는 조준희 부장.

위의 상담 내용에서 알 수 있듯 개정된 주택임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이다. 하지만, 계약 당사자인 임대인과 임차인이 상호 합의를 통해 문제를 해결할 수도 있다. 한준희 부장은 “무엇보다 임대인과 임차인이 상호 지속적인 협의를 통해 원만하게 문제를 해결해가는 게 중요하다”라고 말한다. 조주현 지사장도 “법은 최후의 보루다. 또한 법은 약자인 상대의 권리를 보호하기 위해 정했다. 따라서 이를 존중하는 선에서 상호 원만한 협의가 필요하다”라고 말한다.

국토교통부에서 배포한 주택임대차보호집.(출처=국토교통부)

국토교통부는 주택임대차보호법 해설서를 제작해 전국 지방자치단체에 배포 중이다. 전자문서 형태의 해설서는 8월 28일부터 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 내려받을 수 있다. 아울러 국토교통부 콜센터(☎ 1599-0001), LH 콜센터(☎ 1670-0800), 한국감정원 콜센터(☎ 1644-2828) 등 유관기관 대표 콜센터에서도 임대차 제도에 대해 상담해 준다. 콜센터에서 1차 상담을 진행한 후, 추가 상담이 필요한 경우 해당 기관의 담당 직원을 연결해 2차 상담을 진행할 계획이다.

국토교통부 주택임대차보호법 해설서 내려받는 곳
http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?id=95084385 

정책기자단|윤혜숙
geowins1@naver.com

시와 에세이를 쓰는 작가의 따듯한 시선으로 세상을 바라보면서 저만의 감성으로 다양한 현장의 소식을 전하겠습니다. 이메일 연락처: geowins1@naver.com