박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

서울권역을 포함한 수도권 주택공급 확대방안이 발표됐다. 이번에 공급되는 주택은 서울권역을 중심으로 총 13만 2000가구다. 최근 10년간 서울 아파트 입주물량이 3만 4000가구 정도인 점을 감안하면 4년 치에 육박하는 물량이다.

주택시장 안정은 수요조절과 공급확대를 병행해야 효과적이다. 이번 발표는 주택시장에 공급 확대를 위한 본격 ‘신호 보내기’로 볼 수 있을 것이다. 공급계획은 2021년부터 2028년까지다.

이번 공급대책은 30~40대 맞벌이가 선호하는 도심이나 강남 인근에 주택을 집중 공급하는 것이 특징이다. 이런 점은 종전 공급 대책과는 차별성을 띤다고 볼 수 있다.

태릉골프장이나 용산 캠프킴, 용산정비창, 서부 면허시험장 부지뿐만 아니라 공실 상태인 도심 오피스·상가를 주거용도 전환하는 것이 대표적이다. 계획대로 건설된다면 직주근접형 수요를 어느 정도 충족시킬 수 있을 것이다.

주택공급 청사진이 공개된 만큼 수요자의 관심은 언제 분양을 할 것인가에 쏠려 있다. 수도권 공공택지에서는 본 청약보다 1~2년 앞서 내년 3분기부터 사전청약을 받는다. 내 집 보유효과를 빨리 갖도록 하기 위해서다.

당초 사전청약 물량은 9000가구에서 6만 가구(21년 3만 가구, 22년 3만 가구)로 늘린다. 용산정비창 부지는 용적률 상향을 통해 당초(8000가구)보다 많은 1만 가구로 늘릴 예정인데, 분양은 2023~24년쯤 이뤄질 것으로 보인다.

자금여력이 크지 않은 30대 맞벌이들은 ‘지분적립형 분양주택’에 관심을 가질 것 같다. 지분적립형 분양주택은 석탑 쌓듯이 아파트 지분을 장기간 적립하면서 늘리는 것이다.

다시 말해 일부 지분을 먼저 얻은 뒤 20년 이상 장기 분할해 지분 전체를 취득하는 구조다. 그만큼 초기자금 부담을 덜 수 있다. 정부는 구체적인 지분 취득 기간과 입주자 선정 방식 등은 올 하반기에 발표할 예정이다.

주택공급 계획의 큰 그림이 그려진 만큼, 이제 수요자들이 체감할 수 있도록 속도를 내 정책을 추진하는 것이 중요할 것으로 보인다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

이번 공급대책에서 핵심은 ‘공공 참여형 고밀 재건축’이다. LH나 SH같은 공공기관이 민간 재건축 사업에 참여하는 대신 규제를 완화해 획기적으로 공급을 늘리는 사업이다.

가령 용적률을 300~500%로 완화하고 층수도 35층에서 50층으로 늘리는 방식으로 세대수를 종전보다 2배 늘리는 것이다. 대신 개발이익은 기부채납(50~70%)으로 환수한다.

정부는 공공재건축을 통해 총 5만 가구를 공급할 예정인데, 들려온 바에 따르면 재건축 조합들의 반응은 아직 시큰둥하다. 조합들이 공공재건축에 어느 정도 참여할지 여부가 활성화의 관건이 되는 만큼 추가 유인책이 필요할 것 같다.

다만 뉴타운 정비구역에서 해제된 곳이나 아직 지정되지 않은 곳에서 추진하는 공공재개발은 어느 정도 성과가 나타날 것으로 보인다. 서울시는 공공재개발에 15곳 이상이 관심을 가지고 참여 의사를 밝히고 있다고 전했다.

주택공급 계획의 큰 그림은 이제 그려졌다. 수요자들이 체감할 수 있도록 세부 계획을 수립하고 개발에 속도를 내는 것이 중요하다. 스피드가 정책성공의 핵심이 될 것이다.