정부는 최근 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(6월 17일) 및 ‘주택시장 안정 보완대책’(7월 10일)을 발표하고, 임차인의 주거안정을 위한 임대차 3법 도입을 추진하고 있습니다. 
주택시장에 대한 투기수요 유입을 차단하고, 실수요자 중심으로 공급을 확대하려고 합니다.
“실거주를 위한 1주택자는 보호한다”는 원칙 아래, 단기 투자, 갭투자, 다주택 보유자의 불로소득을 환수하는 시스템을 갖추고,충분한 주택 공급에 대한 불안감을 갖지 않도록 할 것입니다.
아울러, 임대차 3법 도입으로 임대인과 임차인 간 균형잡힌 권리 관계를 만들고, 전월세 시장의 안정을 도모하려는 것입니다.
다만, 최근 정부의 주택정책에 대해 제기된 소급적용 위헌, 실수요자 피해, 집주인 권리침해 등의 이슈에는 일부 오해가 있습니다.

① 첫째, 이번 대책으로 “무주택, 처분조건부 1주택자“의 주택담보대출 한도는 축소되지 않으며, 소급적용도 아닙니다.

정부는 규제지역 지정 여부, 규제지역 유형에 따라 주택담보대출 LTV 규제비율을 차등화하여 적용해 오고 있습니다.

* LTV 규제비율 :
[투기지역·투기과열지구] 40%(9억원 이하)/20%(9억원 초과)
[조정대상지역] 50%(9억원 이하)/30%(9억원 초과)
[비규제지역] 70%

규제지역 LTV 규제비율은 규제지역 지정·변경 이후 신규로 취급되는 대출에 대하여 적용됩니다. (소급적용 되지 않음)

아울러, 규제지역 지정·변경 전에 주택분양을 받은 세대의 잔금대출 등 집단대출에 대해서는, 신규로 취급되는 대출이라 하더라도 기대이익, 주거안정 보호 필요성 등을 감안하여 예외적으로 경과조치를 마련하여 종전의 규제를 적용토록 하고 있습니다.

무주택세대나 1주택세대는 규제지역 지정·변경 전 LTV 규제에 따라 집단대출을 받을 수 있도록 하였으며,

* 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 집단대출에 대하여 규제지역 지정·변경前 LTV 규제 적용

다주택자인 경우에는 규제지역의 지정·변경 전까지 대출받은 범위 내에서는 규제지역 지정 이후에도 대출을 받을 수 있도록 해 오고 있음을 알려드립니다.

② 둘째, 이번 대책으로 보유세 부담이 증가하는 대상은 다주택자에 한정됩니다.

1주택자에 대한 종합부동산세율 인상은 지난 12.16 대책으로 발표된 0.2~0.3%p 수준이며, 이번 대책으로 종부세가 인상되는 경우는 다주택자에 한정되며 그 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과합니다. (전체 국민 중 종부세 부담자 비중은 1% 수준)

시가 15억 원 상당의 1주택자가 부담하는 종합부동산세 증가액(시가가 상승하지 않는 경우)은 年 6만원(최대 공제 시) ~ 50만원(공제 미적용) 수준이며, 종부세를 납부하는 1주택자 대부분은 종부세 증가액이 이보다 더 낮습니다.

* 종부세 납세하는 1주택자 중 시가15억원(공시가 12억) 이하 1주택자는 59.1% 수준

< 1세대1주택(시가 15억) 종부세 세부담(만원) >
[공제미적용]
‘20년(42) ‘21년(92) 증감 : +50
[최대 공제]
‘20년(12) ‘21년(18) 증감 : +6

* 2020년 시가, 2021년 시가는 15억원으로 동일하다고 가정
공정시장가액비율 2020년 90%, 2021년 95% 적용
공시가격 현실화율 : 2020년 70% 2021년 75%

공시가격 9억원 인근의 주택을 소유한 1세대 1주택자의 경우 집값 상승분 외에 추가적인 세 부담이 발생하지 않으며,해당 주택을 장기간 보유하였거나 연령이 많아 담세력이 부족한 고령자인 경우 종부세의 최대 70%까지 세액공제 받을 수 있으며, 내년부터는 공제 한도를 80%로 추가 상향할 계획입니다.

③ 셋째, 임대등록제도 개편으로 적법 사업자가 피해를 보지 않도록 할 것입니다.

‘주택시장 안정 보완대책(2020.7.10)’에서 밝힌 바와 같이 향후 폐지되는 유형(4년 단기, 8년 아파트 장기일반 매입임대)에 대해서는 최소 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소 및 임대의무기간 내에 임대사업자 희망 시 자발적 등록말소를 추진하되, 그간 등록사업자의 공적의무를 준수한 적법 사업자에 대해서는 이미 받은 세제혜택을 추징하지 않고 등록말소 시점까지는 기존 세제혜택을 유지할 예정입니다.

아울러, 임대차 3법 도입 등에 따른 일반 임대인 간 혜택 형평성 고려 및 등록주택 거주 임차인 보호 강화 필요성에 따라, 전체 등록임대 주택에 대해 임대보증금 보증가입 의무화를 추진하고 있습니다.
다만, 기존 사업자는 법(민간임대주택법) 개정 즉시 적용되는 신규 사업자와 달리 보증 가입 의무 준수를 위한 준비 및 관련 기관들 과의 보증상품 마련 등 위한 준비기간이 필요하므로, 법 개정 후 1년간 시행 유예기간을 두고 그 이후 임대차계약 갱신 또는 임차인 변경 시부터 보증보험 가입을 적용할 계획 입니다.

④ 넷째, 임대차 3법은 집주인의 거주이전 자유를 침해하지 않습니다.

국가는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있습니다.

※ 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수 불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다.(헌재 1998.2.27. 97헌바20)

현재 우리나라 전체 가구 중 절반에 가까운 42%(수도권 50%, `19년 주거실태조사 결과)가 임차인이나, 현행 주택임대차보호법상 보장되는 임차거주 기간은 2년으로 짧고, 임대료 급등 걱정에 항시 노출되어 있어 국가 차원의 제도적 지원이 필요한 실정입니다.
임대차 3법이 도입된다면, 임차인이 원하는 경우 임차거주기간을 연장할 수 있게 되고(계약갱신청구권), 임대료 인상률도 예측할 수 있게 되어(전월세상한제) 기존 보다 안정적인 주거를 영위할 수 있게 됩니다.

* 임대차신고제는 실거래 정보 취합·공시로 임차인의 협상력 제고 및 계약전 임차주택에 대한 정보 확보를 통한 보증금 보호 등 임차인 권리강화

특히, 임차인을 폭넓게 보호하고, 갑작스러운 전월세 가격 급등을 방지할 필요가 있어 현재 존속중인 계약에도 임대차 3법을 적용할 공익상 필요가 상당히 높다는 것이 정부의 입장입니다.

한편, 임대차 3법이 도입된다고 하여도 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원하는 경우에는 아무런 제약 없이 거주할 수 있어야 한다는 것이 정부의 입장입니다.

현재 국회에 발의되어 있는 임대차 3법 개정안 중에도 이와같이 “집주인 실거주”를 계약갱신청구에 대한 거절가능 사유로 포함하고 있는 안들이 이미 있습니다.

향후 국회논의 과정에서 임대차 3법이 임대인의 재산권과 임차인의 주거권 간의 균형잡힌 제도로 입법될 것이라고 기대됩니다.

정부는 앞으로 6.17 대책 및 7.10 대책의 후속조치를 신속히 이행하여 투기수요에 대해 엄중히 대응하고, 실수요자는 두텁게 보호하여 안정적인 주거여건이 조성될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

아울러, 주택공급 확대 TF를 통한 주택공급 확대 방안을 조속히 마련하여 실수요자가 주택공급에 대한 불안감을 느끼지 않도록 하겠습니다.