김태섭 주택산업연구원 선임연구위원

작년 11·3대책의 연장선에서 조정 대상구역을 확대하고 조정 대상구역에 맞춤형으로 LTV-DTI규제를 강화하겠다는 내용이다. LTV와 DTI를 현행 70%와 60%에서 각각 60%와 50%로 조정하고 분양주택의 집단대출에서도 동일하게 적용하겠다는 것이다. 다만 실수요자는 현행과 동일하게 유지하는 것으로 하고 있다.

또한 서울 전 지역에 대해서 소유권 이전 등기 시 까지 전매제한을 강화하고 과열이 지속, 확산될 경우 투기과열지구 지정 등 추가 조치를 강구하겠다는 강한 메시지를 보내고 있다. 주택시장의 불법행위를 근절하고 주택시장을 정상적 시장으로 만들어 가겠다는 의지가 엿 보인다.
 
최근의 주택시장을 보면 새 정부가 들어선 이후 서울과 부산 등 일부 지역에서 과열의 기미를 보이고 있다. 대선 이전에 잠시 동안 관망세를 보이던 주택시장이 과열 현상을 재현하는 모습이다. 새 정부에 대한 주택시장의 초기 반응은 예상했던 것과는 달리 주택시장에 대한 규제의 강도가 약하다는 인식과 박근혜 정부의 주택정책을 크게 벗어나지 못할 것이라는 기대감이 있었다. 이러한 이유로 국지적이기는 하나 일부 시장에서 우려할 정도로 과열 양상을 보이기 시작한 것이다. 

6·19 대책을 들여다 보면 정부 정책이 선별적 맞춤형 대책으로 진화하고 있다는 것을 알 수 있다. 과거와는 달리 정부 정책도 알파고와 같은 지능적 대응을 요구하는 시대가 돼 가고 있다. 과거의 주택시장 대책은 광역적, 단편적 대책이 주를 이뤘다. 그러나 최근에는 주택시장 다변화로 하위 주택시장별 세부적인 대응이 필요하다는 인식이 증가하고 있다. 만약 하위 주택시장의 특성을 고려하지 않을 경우 정책 효과가 떨어질 뿐 아니라 부작용이 크게 나타난다.

투기과열지구를 도입해야 한다는 논란에도 불구하고 전 단계인 조정 대상지역을 확대하는 것으로 완급조절을 하고, 전매제한 기간을 강화하고 대상지역을 확대한 것은 적절한 조치라고 할 수 있다. 투기수요를 억제하면서 집값 하락을 버텨내려는 정부의 정책 의지를 담고 있다고 볼 수 있다.

6·19대책은 정책효과 측면에서 조정 대상지역의 투기억제 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다. 더구나 과열이 지속될 경우 투기과열지구 지정 등 추가 조치를 예정하고 있어 관망세는 장기화 될 것으로 보인다. 분양시장을 실수요자 시장으로 재편하고 무주택 서민을 보호 하려는 정책의지도 달성할 것으로 보인다. 주택시장을 투기적 시장에서 실수요에 기반한 정상적 시장으로 개편하는 것은 정부 정책의 핵심 과제라고 할 수 있다. 정상적 시장으로의 조용한 행진을 기대할 수 있을 것 같다.

다만 완벽한 대책이 없듯이 이번 대책도 여전히 충분한 대책이라고 장담할 수는 없다. 몇 가지 점에서 앞으로 발생할 수 있는 문제점을 선제적으로 대응할 필요가 있다.

첫 번째로 주택시장에는 새 주택, 특히 새 아파트에 대한 수요가 급증하고 있다. 우리나라 주택보급률이 105%를 육박하지만 그동안 노후화된 주택의 증가로 대체수요가 급증하고 있다. 주택기술의 첨단화로 과거 주택과 새 주택은 주택의 질과 편리성, 커뮤니티시설 등 모든 면에서 차이를 보인다. 새 주택으로 집을 옮기려는 기존 자가 거주자들이 분양권에 관심을 갖는 것도 이러한 이유에서다. 분양주택과 신규 입주주택을 중심으로 수요가 많아 주택가격상승을 견인할 가능성이 높다. 따라서 투기수요의 진입을 차단하여 주택가격의 비정상적인 급등을 방지할 필요는 있으나 수요에 의한 주택가격의 정상적인 상승 추세는 막지 못할 것으로 보인다.

두 번째로 맞춤형 대책의 최대 단점은 정부 규제책을 피해가는 지역이나 아파트 단지에서 나타나는 풍선효과다. 아파트 청약, 분양권 전매, 재건축에 초점을 두고 있는 이번 대책을 피해가는 규제의 사각지대에서 부분적인 과열양상이 나타날 수 있다. 이미 오피스텔 등 수익형 부동산이나 전매제한이 느슨한 지역 등에서 풍선효과가 나타나고 있다. 부산의 경우 청약 조정대상지역에는 포함됐으나 전매제한 규제가 없자 민간 분양시장이 과열양상을 보이고 있다. 맞춤형 대책의 약점을 드러내는 사례라고 볼 수 있다. 시장을 모니터링하면서 추가적인 대책을 마련할 필요가 있다.

세 번째로 주택시장의 과열도 문제이지만 침체도 문제가 된다. 이번 대책으로 집값 진정효과를 기대할 수 있을 것으로 기대된다. 그러나 8월로 예정된 가계부채 대책이나 하반기 금리인상 가능성 등을 고려할 때 강도 높은 추가대책은 신중을 기할 필요가 있다. 정부가 발표한 바와 같이 안정적 시장관리에 초점을 두고 대책의 경중을 고려해야 한다. 부동산을 대체할 뚜렷한 투자대상이 없는 상황에서 투자 수요를 무조건 억제할 경우 오히려 역효과가 발생할 수 있다. 과거의 경험에서 보듯이 규제를 통해 주택수요를 억제하려다가 공급부족과 맞물려 비이상적으로 시장이 과열될 수 있음을 인식해야 한다.