김미경 주택산업연구원 책임연구원

2017년 상반기 주택시장은 대내외적 리스크로 1분기에 급격히 위축된 양상을 보였다. 그러나 5월 대선 이후 정치적 불확실성 완화와 새 정부 정책에 대한 기대감, 대내외 경제여건 개선에 따라 주택수요가 살아나면서 2분기 들어 국지적인 상승세를 보였다.

서울·부산 등 국지적 호황이 전체 주택시장 분위기를 이끌면서 규제 강화의 필요성이 제기됐다. 이에 따라 정부는 전매제한기간 강화, 맞춤형 LTV·DTI 강화, 재건축 규제 강화, 조정 대상지역 추가 선정 등을 주요 내용으로 하는 6·19 대책을 발표했다. 대책 발표 후 시장은 잠시 주춤했으나 서울 특정지역을 중심으로 과열양상이 나타면서 강한 규제정책 도입 필요성 논의가 확대됐다.

하반기 주택시장에 영향을 미치게 될 주요한 변수는 크게 대출규제, 금리, 가계부채와 관련이 있는 주택금융정책과 정부의 부동산대책, 입주물량이다. 이 중에서 지난 8월 2일 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’ 대책은 향후 정부의 부동산정책 방향을 보여주는 것으로 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

8·2 대책은 금융·세제·청약제도 등을 포괄한 종합적인 규제 대책으로 투기과열지구 및 투기지역 지정, 재건축·재개발 규제정비, 다주택자 양도세 및 금융규제 강화, 청약제도 개편 등을 주요 내용으로 하고 있다. 6·19 대책이 조정대상지역의 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면, 8·2 대책은 투기과열지구와 투기지역 지정을 통한 다주택자 규제강화와 투기 수요 차단을 위한 보다 근본적인 대책으로 볼 수 있다.

연구원이 주택사업자와 공인중개사를 대상으로 조사한 BSI(Business Survey Index, 경기실사지수)를 종합해보면, 올해 하반기 주택매매가격은 전국적으로 0.2% 상승할 것으로 예상된다. 전세가격은 입주물량 증가에 따른 지방의 하방압력으로 강보합(0%)을 유지할 것으로 전망된다. 올 한 해 전국적으로 매매·전세가격 모두 1% 미만의 상승 수준을 유지할 것으로 보여 물가상승률보다 낮은 수준의 주택가격 상승이 예상된다. 특히 하반기는 상반기보다 상승세가 축소되고, 지방광역시와 기타지방 일부를 제외한 지방의 하락폭이 커지면서 지방 매매·전세는 모두 하락세가 나타날 것으로 보인다.

주택매매거래전망 BSI는 수도권 96.2, 지방 63.0으로 수도권보다 지방 거래감소가 두드러진 가운데, 하반기에 전국적으로 45만 건 정도의 거래가 전망된다. 상반기 거래물량을 고려할 경우 올 한 해 약 93만 건의 주택매매거래가 있을 것으로 보인다. 이는 지난해의 주택매매거래 약 105만 건 대비 12% 정도 감소한 수치다. 

하반기 주택공급은 전년 동기 대비 20~50% 수준의 감소가 예상되면서 인허가 29만 1000가구, 착공 25만 7000가구, 분양 19만 1000가구 수준이 될 것이나, 준공(입주예정)물량은 전년 동기 대비 15.1%가 증가한 31만 3000가구로 전망된다. 준공물량의 증가는 전세가격 하향 안정화로 임차시장의 가격안정화에 기여할 수 있으나, 입주물량이 본격적으로 급증하는 일부지역은 역전세난 가능성도 배제할 수 없는 상황으로 주의가 필요하다.

이러한 하반기 가격·거래·공급은 8·2 대책의 시장반응에 따라 달라질 수도 있다. 지난 6·19 대책 이후 시장에서 예상한 수준 보다 규제의 강도가 높은 대책이기 때문이다. 게다가, 미국 금리의 추가 인상이 예정돼 있어 국내 기준금리 인상 압력이 상존하고 있다. 7월 발표된 새정부 경제정책방향에서는 통화정책 완화기조 유지의 입장을 밝혔고, 가계부채 리스크를 고려하면 국내 기준금리의 급격한 인상은 어려워 보인다. 그러나 최근 거시지표 개선과 시중 유동성 관리 차원에서의 인상 가능성을 완전히 배제할 수 없어 주택시장의 잠재적 하방위험으로 작용할 수 있다.

전반적으로 하반기 주택시장은 입주물량 증가, 8·2 대책의 시행과 8월 말 예정된 가계부채 관리대책 등의 영향으로 관망하는 수요자들이 증가할 것으로 예상된다. 그러나 청약제도 개편과 분양권 전매 금지 및 양도세 강화에 따라 무주택자의 청약 당첨 가능성이 높아지고, 기존 주택시장에서 투기적 주택구매가 어려워져 실수요자 위주의 시장 재편을 통한 서민들의 주거마련 기회는 더욱 확대될 것으로 예상된다. 다만, 강력한 규제정책으로 다주택자의 주택매도나 내 집 마련 실수요자의 주택구입 보류 등의 부작용에 따른 시장 왜곡과 침체가 나타나지 않도록 향후 정부의 세부적인 보완책 마련도 필요해 보인다.