국토해양부는 임대주택법 개정·공포(‘12.12.18일, 시행 ’13.6.19)에 따른 하위법령 정비 등을 위해, 임차인의 권리보호 강화를 내용으로 하는 임대주택법 시행령 및 시행규칙 일부개정안을 마련해 27일부터 40일간(기간 2.27~4.7) 입법예고한다고 밝혔다.

하위법령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

◆ 임대주택법 시행령 개정안

(1) 임대주택법에서 위임한 “부도 등” 요건 구체화

임대사업자가 보증회사로부터 임대보증금 보증에 가입 또는 재가입이 거절된 후 일정 기간(시행령으로 위임)이 경과한 경우, 해당 주택이 “부도 등”에 포함되도록 임대주택법이 개정됨에 따라, 시행령으로 위임한 일정 기간을 “6개월”로 정했다.

시행령 개정으로 임대주택 사업자가 재무상황 악화 등의 사유로 임대보증금보증 가입 또는 재가입이 거절되고 6개월이 경과되는 경우 해당주택은 부도 등이 발생한 주택이 된다.

현행 부도 등의 요건은 첫째 어음·수표 미결제로 어음교환소로부터 거래정지 처분 받은 경우, 둘째  국민주택 기금 융자금 6개월 이상 연체, 셋째 모회사의 부도로 자기자본이 전부 잠식된 경우 등이다.

이번 시행령 개정으로 부도 등에 해당되는 경우, 임차인은 임대의무기간 전이라도 분양전환을 받을 수 있는 효과가 발생하게 된다.

(2) 주택 사용검사 또는 임시사용승인 신청전 임대보증금 보증 가입 의무

임대보증금 보증 미가입을 원천 차단하기 위해, 임대사업자에게 임대주택의 사용검사 또는 임시사용승인 신청 전에 임대보증금에 대한 보증에 의무 가입토록 한다.

이는 보증가입에 따른 증빙서류를 사용검사 또는 임시사용승인 신청시 시·군·구청장에게 제출토록 하려는 것이다.

(3) 임대사업자가 임차인에게 제공해야할 정보와 제공방법 구체화

현행법상 임대사업자와 임차인이 동의할 경우 임대보증금과 임대료를 상호 전환할 수 있도록 허용하고 있다.

그러나, 임대보증금 비중이 너무 클 경우 해당 사업장 부도 발생시 임차인의 재산 피해도 증가하는 부작용이 제기됨에 따라 임대사업자에게 해당 주택의 제한물권 설정여부 등의 정보를 임차인에게 의무 고지하도록 임대주택법이 개정(‘12.12.18)된 바 있다.

이번 시행령 개정안에는 임대주택법에서 위임한 임대사업자가 고지해야할 정보의 종류와 제공 방법을 구체화하는 내용이 담겨있다.

임차인이 해당 임대주택의 재무상황 등에 관한 정보를 사전에 확인한 후 보증금·임대료 전환여부를 판단할 수 있게 되어 임차인 피해 예방효과가 기대된다.

◆ 임대주택법 시행규칙 개정안 

(1) 임대차 계약 중도해지시 권리의무 관계 규정

표준임대차계약서에 임대차 계약 중도해지에 따른 권리·의무에 관한 사항을 규정하려는 것으로, 공공기관이 공급하는 임대주택의 경우, 임차인은 퇴거 1개월전까지 계약해지를 통보하되 중개 수수료, 퇴거일까지의 임대료만을 부담하도록 규정했다.

(2) 임대조건 신고기간 변경

현재 임대사업자는 임대료 등 임대조건을 임차인 입주 예정일 10일전까지 시군구청장에게 신고하도록 하고 있으나, 계약후 즉시 입주할 수 있는 사례도 있는 점을 감안하여, 임대조건 신고시기를 임대차계약 체결일부터 30일 이내로 변경하는 내용이다.

한편, 이번 개정안은 입법예고와 관계부처 협의 등을 거쳐 임대주택법이 시행되는 6월 19일부터 시행될 예정으로, 부도 등 의미 구체화, 사용검사전 임대보증금 보증 가입 의무화 등 제도개선을 통해 임대보증금 보증제도의 실효성이 향상되는 등 임차인 권리보호가 한층 강화될 것으로 국토부는 기대하고 있다.

이번 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 4월 7일까지 우편, 팩스 또는 국토해양부 홈페이지(http;//www.mltm.go.kr)의 법령/입법 예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

의견제출처는 세종특별자치시 도움6로11 국토해양부 주거복지기획과(우편번호 339-012) 팩스 044-201-5531 이다.

문의 : 국토해양부 주거복지기획과 044-201-3360