내달 4일부터 연립·다세대 등 비(非)아파트에 적용되는 6년 단기등록임대주택 제도가 새롭게 시행된다.

임대보증 가입 시 주택가격 산정방식으로 보증회사(HUG) 인정 감정가가 도입되고 공시가격 적용비율은 주택유형·공시가격대별 125~190%로 조정된다.

국토교통부는 비아파트 6년 단기등록임대주택을 도입하는 '민간임대주택법' 개정에 따라 하위법령에 위임된 세부사항을 정하고, 등록임대주택의 전세사기 방지를 위해 임대보증 가입기준을 개선하는 '민간임대주택법 시행령', '민간임대주택법 시행규칙' 및 '공시가격 및 기준시가 적용비율' 개정안을 마련했다. 개정안은 내달 4일부터 시행될 예정이다. 

이에 따르면, 먼저 내달 4일부터 비아파트도 단기임대주택 등록이 가능하며, 해당 주택에 종부세 합산배제, 양도세 및 법인세 중과배제 등 세제혜택이 제공된다.

세제혜택 대상은 건설형은 공시가 6억 이하, 매입형은 4억 이하(비수도권 2억 이하)이며 법인세 중과배제는 건설형만 허용한다.

또한 6년 단기등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 용이하게 변경할 수 있도록 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정한다.

개정안은 또, 임대보증 가입 기간 중 주택가격 산정방법 개선 등의 내용을 담고 있다.  

현재 등록임대사업자가 임대보증 가입 때 주택가격의 산정방법으로 감정평가액과 공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액과 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격 중에서 택일하도록 하고 있는데, 감정평가액의 경우 감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구로 감정평가액 부풀리기 등을 통해 전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있었다.

또한 공시가격에 적용하는 비율은 주택유형과 가액별로 130%에서 190%까지 차등적으로 정하고 있으나, 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적이 있었다.

이에 따라 우선 임대사업자의 영향력 행사를 통한 과다 감정평가 문제를 차단하기 위해 '주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가'를 도입한다.

원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격을 우선 적용하되, 임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택가격을 적절히 반영하지 못한다고 이의신청하는 경우 보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 감정평가한 금액을 적용한다.

이와 함께 공시가격 적용비율은 주택유형과 가액별 차등 구조는 유지하되 해당구간별 공시가격 평균 현실화율을 감안해 일부 과도한 구간은 소폭 조정한다.

개정안은 시행일인 내달 4일 이후 임대보증 가입을 신청하는 경우부터 적용하며, 공시가격 적용비율의 경우 4일 전에 등록한 민간임대주택은 내년 7월 1일부터 적용한다.

개정된 제도를 통해 앞으로 임대보증 가입 때 주택가격을 더욱 적정하게 산정해 주택가격 부풀리기를 통한 전세사기와 보증사고를 방지할 수 있을 것으로 기대된다.

이 밖에도 국토부는 민간임대주택 법령 운용 과정에서 정비가 필요한 사항을 개선했다.

우선 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구해 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위해 원상복구 대상의 선정과 수선비 산출에 관한 규정을 신설했다.

임대사업자와 임차인은 입주와 퇴거 때 상호 입회 하에 시설물의 상태를 확인해서 원상복구 대상을 선정하고, 임차인 부담비용은 상호 합의로 산출하되 수선비는 실비를 기준으로 시설물의 경과연수에 따른 감가상각률을 계산해 산출하도록 했다.

이를 근거로 국토부는 구체적인 가이드라인을 마련하기 위한 연구용역을 다음 달 착수해 내년 상반기까지 제정할 계획이다.

이어서 민간임대주택법에 따라 임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류의 허위 여부 등을 지자체 공무원이 제대로 점검할 수 있도록 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 주택 임대차 계약의 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금반환보증 내역을 지자체 공무원이 활용할 수 있는 근거를 마련했다.

또한 기존에 임대사업자만 부기등기 말소 신청이 가능해 민간임대주택 말소 후에도 부기등기가 남아있어 불편을 겪는 사례가 있었으나, 지자체에서 직권 또는 이해관계인의 신청으로 부기등기의 말소를 법원에 촉탁할 수 있도록 했다.

이기봉 국토부 주거복지정책관은 "다음 달 4일부터 시행하는 비아파트 6년 단기등록임대주택 제도로 서민 주거사다리 역할을 하는 비아파트 민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는 여건을 마련했다"고 강조했다. 

또 "임대보증 가입기준이 되는 주택가격을 한층 정확하게 산정해 임차인을 대상으로 한 전세사기나 보증사고가 크게 감소할 것으로 기대된다"고 덧붙였다.

문의: 국토교통부 민간임대정책과(044-201-4477)