이재명 대통령은 지난 1월 27일 국무회의에서 오는 5월 9일로 끝나는 규제 지역 내 양도소득세 중과세 유예를 예정대로 종료 조치하겠다고 밝혔다. 그리고 이후에도 이 대통령은 SNS에 연일 부동산과 관련한 강력한 메시지를 계속해서 내고 있다. "망국적 부동산 정상화는 불가능할 것 같은가요. 표 계산 없이 국민만 믿고 비난 감수만 하면 될 일입니다. 부동산 정상화는 5000피(코스피 5000), 계곡 정비보다 훨씬 쉽고 더 중요한 일입니다." 지난 1월 31일 SNS(X, 옛 트위터)에 대통령이 직접 올린 메시지다.

권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 2월 6일 정책브리핑과의 인터뷰에서 "대통령의 메시지는 명확하다"고 말하며 "이제 부동산 시장에서 더는 '버티면 된다'는 심리가 통하지 않을 것이다"고 진단했다. "다주택자의 주택 독식은 집값을 과도하게 높이고 무주택 서민들의 '내 집 마련의 꿈'을 꺾는 이유가 됩니다. 집이 거주의 공간이 아니라 투자 수단이 된 이 현상을 바꾸지 않으면 대한민국의 경제 불평등은 계속해서 세대를 가르고 민심을 나누는 악재가 될 것입니다"

권 교수는 현재 대한민국 부동산 시장을 한 단어로 정의하자면 '양극화'라고 꼬집었다. 그는 "강남·한강벨트 등 서울·수도권 지역 부동산의 비정상적인 집값 급등은 경기부담은 물론, 극심한 사회 갈등요인의 원인이 되고 있다. 부동산으로 얻는 수십억 원에 달하는 자산 증식은 불로소득일 뿐이며 이로 인한 소득격차, 빈부갈등은 양극화 현상을 일으키는 주범이다"라고 강조했다.

권 교수는 이어서 다주택자 양도세 중과세 유예 종료를 비롯해 부동산 시장을 향한 대통령의 지속적이고 강력한 메시지는 단순히 집값을 잡겠다는 의지를 넘어 실거주자 중심의 실용경제로 부동산 시장 방향을 새롭게 전환하고 나아가 대한민국의 정상화를 이루겠다는 선언이라고 말했다. 무엇보다도 규제 강화의 메시지 속에서도 청년과 신혼부부 등 미래 세대를 위한 공급을 늘리는 '실용적' 정책을 병행하고 있다며 "이재명 정부는 강력한 개혁 의지를 보여줌과 동시에 역대 어느 정부보다 효율적이고 실용적인 부동산 정책을 추진해 나가고 있다"라고 평가했다. 

정책브리핑은 권 교수와 인터뷰를 통해 현재 이재명 정부의 부동산 정책 방향성에 대해 살펴보고 부동산 시장을 반드시 정상화해야 하는 이유에 대해 들어 봤다. 다음은 권 교수와의 일문일답.

Q. 이재명 대통령은 지난 3일 열린 국무회의에서 "이제 부동산 문제는 사회의 발전을 통째로 가로막는 문제가 됐다"라며 "지금이라도 피해를 최소화해야 한다"고 강조했습니다. 대통령이 부동산 문제에 이토록 강력한 메시지를 던진다는 건 반드시 해결해야 하는 필연적 이유가 있기 때문이라 여겨집니다. 전문가로서 그 이유를 무엇이라고 보십니까?

집 가격이 단기간에 너무 많이 급등했습니다. 특히, 강남과 한강벨트를 중심으로 서울 지역의 주택 가격이 단기 급등한 것은 국민에겐 경제 부담을, 나아가 소외감과 박탈감 등 사회적 갈등을 유발하는 원인이 됩니다. 강남 같은 지역은 주택 가격이 경기도나 지방에 비해 다섯 배, 많게는 열 배가량 비쌉니다. 대통령 역시 이 시기를 놓치면 양극화 현상은 점점 더 심해질 것이고 벌어진 격차를 좁힐 기회가 없다고 판단했기에 더 늦기 전인 바로 지금, 부동산 정상화를 추진해야 한다고 판단하신 것 같습니다.

Q. 부동산 시장의 불균형이 양극화의 원인이라고 말씀하셨는데, 현재의 부동산 시장 구조가 왜 '양극화'를 유발하는지, 그리고 부동산 양극화를 해결하기 위한 효율적인 방안은 무엇이라고 생각하시는지요?

강남 주택의 가격을 살펴보면 35평 이하 국민주택 규모 기준으로 30~50억 원 사이를 오가고 있습니다. 현재 서울에 거주하는 20~30세대의 무주택 가구는 100만에 육박하고 있는데 이들에게 강남 주택은 어떤 의미로 다가오겠습니까? 초고가 주택을 몇 채씩 갖고 있는 다주택자들과 방 한 칸이 없어 힘들어하는 사람들과의 간극 속에서 집 없는 사람들의 상실감은 커질 수밖에 없습니다. 아무리 애를 써도 평생 내 집 한 채 가질 수 없는 구조가 돼버리는 거죠.

이러한 문제를 해소할 방안이 바로 '부동산으로 불로소득을 취득할 수 없도록 하는 것'입니다. 주택 가격을 안정시킬 방법은 거주하기 좋은 택지에 주택을 신규 공급하고 또 다주택자들이 보유한 주택들이 시장으로 나올 수 있도록 유도하는, 부동산 시장 자체를 실수요자 중심으로 재편하는 것입니다.

부동산 가격을 올려 자산을 증식하는 것은 100% 불로소득이라 봅니다. 주택은 주택이어야 합니다. 주택이 거주하는 공간으로 역할을 다해야 하는데 투기나 재테크의 수단이 되기 때문에 양극화가 더 벌어지는 것입니다. 이번 기회에 실수요자 중심으로 시장을 재편한다면 주택은 실용적으로 사용되고 부동산으로 이동하던 자금은 생산적 시장으로 순환하게 되니 이게 바로 실용경제로 가는 길이라 생각됩니다.

Q. '부동산 시장의 실용경제로의 전환'에 대해서 구체적으로 말씀 부탁드립니다.

정부가 지금 취하고 있는 부동산 정책은 보기엔 단기적인 것 같지만 결국에는 실용적인 주택 사용이라는 장기적인 관점으로 유도하는 거라 봅니다. 다주택자가 집을 팔 수 있는 충분한 여유와 기간을 준다고 하면 아마도 다주택자에 대한 정책적 실효성을 거두는 기회가 되지 않겠냐는 생각입니다. 

그런데 다주택자가 집을 시장에 내놓는다고 해서 주택 부족을 해결할 만큼 양이 충분한 건 아닙니다. 국가데이터처에 따르면 2024년 조사 기준으로 서울의 1가구 2주택자가 37만 2000명 가량입니다. 경기도가 57만 1000명 정도 되고요. 1가구 다주택자들이 서울에만 주택을 갖고 있는 건 아니라는 의미입니다. 경기도나 지방 등에도 주택을 보유하고 있을 수 있으므로 보유했을 때의 이익과 팔았을 때의 이익을 저울질해야 하는 사람들이 얼마나 주택을 시장에 내놓을지가 관건이라고 생각합니다. 

2월 3일 국무회의에서 국토교통부 장관이 강남 3구와 용산에서 매물이 1월 대비 11.74% 가량 늘어났다고 보고했습니다. 5월 9일 중과세 유예 종료 원칙을 분명히 하되 거래 관행과 조정지역 확대를 고려해 5월 9일까지 계약 땐 최장 6개월 중과세 유예 등 실거래 국민의 불이익을 해소하는 방안 등도 제안된 것으로 알고 있습니다. 이렇게 퇴로를 열어주고 다주택자의 숨통을 트여준다면 묶여있던 매물이 시장으로 자연스럽게 나올 것으로 기대됩니다. 

대통령의 SNS 메시지가 다주택자에 대한 규제를 계속해서 하겠다는 것인데 이것이 세제 강화로 이어진다는 인식은 불식돼야 할 것입니다. 물론 양극화를 해소하는 방법의 하나가 다주택자를 규제하고 고가 주택에 대해서는 누진 과세 등으로 재산세를 확보하는 차원 등이 바람직할 것입니다. 그러나 단기적으로 이 정책을 시행한다면 국민 대부분이 세수 확보를 위해 내놓은 정책이라고 생각할 수 있습니다. 대통령 메시지를 통해 이번 기회에 주택 다수가 시장으로 자연스럽게 나오는 것이 바람직합니다. 주택 정책은 특히, '일관성'이 중요한 만큼. 정부가 지속적으로 다주택자에 대한 정책을 일관성 있게 밀고 가야 할 것입니다.

Q. 지난 3일 국무회의에서 대통령은 "주가와 집값은 다르다. 주가 상승은 기업활동에 도움이 되는 것은 물론 주가가 올라서 피해 보는 사람이 없는 반면, 집값이 오르면 집 없는 사람들이 너무 고통스러워진다"라고 언급했습니다. 자본이 부동산이 아닌 주식 등 생산적 시장으로 이동하는 흐름이 부동산 시장의 안정화와 정상화에 어떤 영향을 미칠 것으로 보는지요?

과거에는 주가가 상승하게 되면 부동산 가격이 하락하고 또 부동산 가격이 상승하면 주가가 하락한다는 이야기도 있었습니다. 그런데 최근에는 주가가 계속 상승하고 있습니다. 주가가 상승하는 것은 긍정적으로 볼 수 있습니다. 경제 활성화에 도움이 되기 때문입니다. 그런데 문제는 주가가 하락했을 때, 그 자금이 부동산으로 넘어오는 것입니다. 주가가 상승했을 때는 피해 보는 사람이 없습니다. 오히려 기업은 좋아합니다. 그런데 부동산 가격이 상승할 때는 양극화가 벌어지고 피해자가 생긴다는 것이 차이입니다. 이번 정부에서 주식시장으로의 자금 이동과 주가의 상승을 이룬 점들은 의미 있고 긍정적인 변화라 봅니다. 앞으로도 주가가 하락하지 않도록 지속적으로 관리가 필요합니다. 그리고 부동산에 머물러 있는 자본이 생산적 시장으로 이동해 투자 시장의 폭을 넓혀나가는 것 역시, 대한민국의 실용경제로의 전환을 성공시키는 방법이라 생각합니다.

Q. 현재 모든 부처가 합심해서 부동산 정책에 힘을 모으고 있습니다. 부동산 정책은 금융, 세제, 산업, 지역경제 등 여러 현안이 얽혀 있는 관계로 특정 부처만의 노력으론 추진이 어렵습니다. 대통령의 강한 의지에 맞춰 관계부처가 이러한 현실적 문제를 어떻게 타개하고 합심하면 좋을지 제언을 부탁드립니다.

무엇보다도 새로운 택지를 개발하거나 신도시를 개발할 때 부처 간 칸막이를 허물고 머리를 맞대야 합니다. 그리고 그보다 더 중요한 것은 지방자치단체와의 협업입니다. 인허가권을 가지고 있는 지자체와 소통이 되지 않으면 사업을 추진하는 과정에 걸림돌이 될 수 있습니다. 또, 지방정부는 지역 민심을 제일 잘 파악하고 있습니다. 지자체의 목소리에 귀 기울이고 합심하는 게 가장 바람직합니다.

권 교수는 마지막으로 이재명 정부의 부동산 정책은 공급과 규제를 동시에 진행한다는 점을 차별점으로 꼽았다. "규제가 능사는 아니라 생각합니다. 청년이나 신혼부부를 비롯해 생애 한 번도 내 집을 가져본 적 없는 미래세대엔 더 선별적이고 탄력적인 정책이 필요합니다. 공급을 늘리면서 규제하는 것은 아주 바람직합니다. 어느 정부도 하지 못했던 부동산 정상화를 일관성 있게 추진해 나가고 있는 이재명 정부가 부동산 정책을 꼭 성공으로 이끌길 바랍니다." 

정책브리핑 송커라