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9년 장사한 내 가게, 새 건물주가 권리금 막아도 되나요?

2026.05.21 대한민국 정책주간지 <K-공감>

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서울 지하철 신림역 인근에서 9년째 순댓국집을 운영해온 박 사장. 허름한 가게를 직접 꾸미고 단골손님을 쌓아가며 장사한 지 벌써 9년이 되었습니다. 그러던 어느 날 건물이 새 주인에게 팔렸습니다. 새 건물주는 계약 만료를 앞두고 통보했습니다.

"내가 직접 장사할 테니 권리금 요청 마세요."

박 사장은 정말 빈손으로 나가야 할까요? 그렇지 않습니다. 상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 임차인의 권리금 회수 기회를 명확히 보호하고 있으며 이를 방해한 임대인은 손해배상 책임을 집니다.

권리금이란 무엇인가요?

권리금이란 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 상가의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 다음 임차인에게 넘길 때 받는 돈입니다.(상임법 제10조의3 제1항)

한마디로 내가 공들여 만든 '가게의 가치'를 새 임차인에게 넘기며 받는 대가입니다. 2015년 5월 상임법 개정으로 이 권리금 회수 기회가 법으로 보호받게 됐습니다. 대형마트·준대규모점포·국공유건물 같은 대규모 상가 등에 대한 예외는 있지만 일반 상가 임차인이라면 원칙적으로 권리금을 보호받을 수 있습니다.

임대인이 해서는 안 되는 행위: 네 가지 방해 유형

상임법 제10조의4 제1항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 아래 행위로 임차인의 권리금 수령을 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.

* 신규임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위
* 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 주지 못하도록 방해하는 행위
* 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위
* 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와의 계약 체결을 거절하는 행위

박 사장 사례처럼 '내가 직접 사용하겠다'는 이유로 계약을 거절하는 것은 네 번째 유형에 해당합니다. 대법원(2020. 9. 3. 선고 2018다252441 판결)은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 '정당한 사유'가 될 수 없다고 명확히 판시했습니다. 즉 임대인은 자신이 직접 사용하는 경우라 하더라도 임차인의 권리금 회수를 방해한 것에 대한 손해배상 책임을 져야 합니다.

계약갱신은 못 해도 권리금은 받을 수 있다

이와 함께 대법원은 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 여전히 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판시했습니다.

이유는 명확합니다. 계약갱신요구권은 '최소한의 영업기간'을 보장하는 제도이고 권리금 회수기회 보호의무는 오랜 기간 쌓아온 유·무형의 가치를 임차인이 회수할 수 있도록 돕는 별개의 제도입니다. 두 제도의 목적 자체가 다릅니다.

권리금 보호에는 중요한 절차 조건이 있습니다. 임차인이 먼저 신규임차인 후보를 임대인에게 직접 주선해야 한다는 것입니다. 임대인이 방해했다는 이유로 손해배상을 청구하려면 먼저 임차인 쪽에서 다음 임차인을 임대인에게 제시해야 합니다. 단 예외가 있습니다.

* 임대인이 '어떤 사람을 데려와도 계약 안 하겠다'고 미리 확정적으로 밝힌 경우 → 신규임차인을 주선하지
않아도 손해배상 청구 가능(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 취지)

* 임대인이 건물 인도만 요구하면서 자신이 원하는 임대 조건조차 제시하지 않은 경우 → 주선 자체가 불가능한 상황으로 보아 방해 행위 인정(서울동부지방법원 2018. 7. 18. 선고 2018가단108545 판결)

손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.(상임법 제10조의4 제3항) 배상액의 상한은 '신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액입니다. 예컨대 신규임차인과 5000만 원의 권리금 계약을 맺었는데 임대인이 방해했다면 최대 5000만 원까지 배상받을 수 있습니다.

단 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 안에 행사해야 합니다.(상임법 제10조의4 제4항) 시간을 놓치면 청구권 자체가 소멸합니다.

모든 임차인이 권리금 보호를 받는 것은 아닙니다. 상임법 제10조 제1항의 계약갱신 거절 사유에 해당하면 권리금 보호도 적용되지 않습니다.

* 3기(3개월치) 차임을 연체한 사실이 있는 경우
* 임대인의 동의 없이 건물을 다른 사람에게 무단으로 전대(轉貸)한 경우
* 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

'상가(商家)'는 장사하는 집, 즉 사람이 땀으로 일군 삶의 터전입니다. 권리금은 그 터전을 가꿔온 시간과 노력의 값입니다. 건물은 팔리고 주인은 바뀌어도 그 가치를 지켜주는 것이 법의 역할입니다. 오랫동안 성실하게 자리를 지켜온 상가 임차인이라면 자신의 권리금 회수기회가 법적으로 보호받고 있다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.

장변의 돈이 되는 Tip
권리금 회수,
이렇게 준비하세요

1) 계약 만료 6개월 전부터 준비하세요. 상임법은 임대차 종료 6개월 전부터 권리금 보호가 시작됩니다. 이 시기부터 신규임차인 후보를 적극 물색하고 임대인과의 소통도 시작하세요.

2) 신규임차인 주선은 반드시 서면으로 남기세요. 임대인에게 신규임차인을 소개할 때는 문자·이메일 등 서면으로 남겨야 합니다. 구두로만 했다가 분쟁이 생기면 입증이 어렵습니다.

3) 임대인의 모든 발언을 기록하세요. "직접 쓸 것", "아무도 들어오면 안 된다" 등 거절 의사를 밝히는 발언은 문자·녹취로 반드시 확보하세요. 손해배상 청구의 핵심 증거입니다.

4) 3년 시효를 반드시 지키세요. 임대차 종료 후 3년이 지나면 손해배상 청구권이 소멸합니다.
분쟁 조짐이 보인다면 계약 만료 직후 즉시 청구를 준비하세요.

장영화
기업의 시작과 성장을 돕는 스타트업 전문 변호사이자 창업 15년 차 기업가.

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