부동산시장을 안정시키려면 일관된 정책을 흔들림 없이 밀고가는 것이 중요하다. 과거 부동산 정책은 경기상황에 따라 투기억제책과 경기부양책을 반복함으로써 결과적으로 정책효과를 반감시켰다. 현 정부는 과거와 달리 '언젠가 바뀔 것'이라는 투기 기대심리를 꺽기 위해 투기억제, 시장선진화, 주거복지 향상이라는 정책목표를 일관되게 추진하고 있다.

부동산 정책의 역사

우리나라에서 부동산 정책을 본격적으로 구사하기 시작한 것은 대체로 1960년대 후반부터다. 급속한 경제개발 과정의 영향으로 부동산 가격이 상승을 시작한 게 바로 이때부터인 까닭이다.

일관된 통계자료가 갖추어진 1970년대 중반부터 보면, 우리나라의 부동산경기 순환주기는 모두 4차례의 상승과 하락기가 있었다. 제1순환기는 1975년부터 1981년, 제2순환기는 1982년부터 1986년, 제3순환기는 1987년부터 1998년, 그리고 제4순환기는 1999년부터 현재 진행 중이다.


1970년대 말에는 중동건설 특수 등으로 부동산 가격이 상승했다. 이에 대응해 정부는 1979년에 ‘8.8 부동산투기억제 및 지가 안정을 위한 종합대책’을 발표했다. 그러나 1980년대에 닥친 제2차 오일쇼크와 경제불황을 타개하기 위한 경기부양책이 시행되자 서울지역 아파트를 중심으로 부동산 투기가 재발됐다.

1980년대 후반 들어서는 올림픽 등 국제행사 개최와 3저 호황 등을 배경으로 유동자금이 부동산시장에 대거 유입되면서 부동산 투기가 전국으로 확산되었다. 부동산 가격 급등으로 사회 전반의 분위기가 악화됨에 따라 부동산 문제 해결은 국가적 현안과제가 됐다.

이에 200만호 주택건설 계획이 수립되었고, 1990년 3월에 토지공개념 제도가 도입됐다. 주택 200만호 건설효과가 가시화되는 1991년을 고비로 부동산 가격은 하락세로 반전되었다.

1997년말에 발발한 외환위기는 전대미문의 부동산 가격 폭락을 초래했다. 이에 따라 정부는 여러 차례의 크고 작은 경기부양 시책을 시행하게 된다. 이런 경기부양책은 부동산 시장의 급격한 침체를 막는데 도움이 되었지만, 2000년 이후 저금리, 과잉유동성과 맞물리면서 서울의 일부지역과 아파트를 중심으로 가격이 급등하는 등 그 후유증도 만만치 않았다.

이와 같은 과거 부동산 정책의 추진과정을 통해 몇 가지 교훈을 얻을 수 있다.
우선 경기상황에 단기대응하면서 투기억제 대책, 경기활성화 대책을 반복할 경우 당장은 부동산 가격이 안정되지만 장기적으로는 가격의 변동성이 심화될 수 있다는 것이다. 이로 인해 가격이 하락하더라도 경기부양정책에 의해 재상승할 것이라는 학습효과가 나타나게 되고, 결국 정책효과를 반감시키게 된다.

또한 부동산시장의 근본적 문제를 해결하지 않고서는 시장불안을 원천적으로 해소하기 어렵다는 것이다. 이를테면 투명하지 못한 부동산거래, 불공정한 부동산세제 등 부동산시장에 내포된 문제점이 제대로 치유되지 못하면 부동산 투기를 억제할 수 없다.

참여정부 부동산정책과 기대되는 성과

2000년대 초반부터 부동산 과열 현상이 지속되자 부동산 가격 상승을 진정시키고 시장의 체질을 근본적으로 개선하는 정책의 필요성이 대두되었다. 이에 따라 참여정부는 투기억제, 시장 선진화, 주거복지 향상이라는 부동산 정책의 기조를 설정해 추진하고 있다.

먼저 가격안정 측면에서 ‘투기억제’를 통한 실수요자 위주의 시장을 만들고, ‘공급확대’를 통해 수급불안 문제를 해소하는 한편, '시중자금 관리’를 통해 부동자금을 보다 생산적인 곳으로 유도하는 선순환 구조를 확립했다.

이 같은 정책에 따라 앞으로는 부동산 투기가 시장에서 더 이상 발붙일 곳이 사라지게 될 것이다. 뿐만 아니라 참여정부는 부동산시장의 고질적인 문제였던 부동산 가격 및 거래의 불투명성을 제거함으로써 시장 선진화의 기틀을 마련했다.

부동산 실거래가 신고제 도입, 종합부동산세를 비롯한 세제 개편 등의 정책들은 거래과정을 투명화하고 시장을 정상화하는데 크게 기여할 것이다.

또한 서민 주거복지 향상을 위해 공공임대주택의 재고를 확대하고, 전세자금 지원 등 서민금융 지원을 확대해 서민의 주거안정을 확립하고자 노력하고 있다. 앞으로 서민들이 부담가능한 범위 내에서 안심하고 거주할 수 있는 주거복지사회가 구현될 것으로 기대된다.

앞에서 분석한 바와 같이 우리나라의 과거 부동산시장은 주기적으로 불안한 상태를 경험해 왔다. 이러한 문제점을 해소하기 위해서는 과거의 경험을 거울삼아 같은 잘못을 반복하지 않는 것이 중요하다.

이러한 정책기조가 지속적으로 유지·정착되면 우리나라의 부동산시장이 선진화된 시장으로 재편되고 국민이 주거불안 없이 살 수 있는 사회가 올 것이다.