김태섭 주택산업연구원 선임연구위원

그동안 우리나라의 부동산 보유세는 부동산 가격 대비 너무 낮다는 지적이 많았고 부동산 가격에 비례하는 과세의 형평성도 문제가 있다는 지적이 있어 왔다. 정부가 발표한 종합부동산세 개편안은 이러한 문제를 해결해 공평적 과세 체계를 이루려는 의도가 있다. 

실제로 우리나라의 부동산 자산총액 대비 보유세 비중은 0.16%로 OECD국가 평균 0.33%의 절반 수준에 불과하다. 또한 보유세는 낮고 거래세는 높은 비효율적인 조세체계를 갖고 있다. OECD국가의 GDP대비 보유세 비중이 평균 1.1%이고 거래세 비중은 0.4%인데 반해 우리나라의 보유세 비중은 0.8%이고, 거래세 비중은 2.0%이다. 거래세가 높고 보유세가 낮으면 자산양극화에 따른 소득양극화가 심화될 수 있다. 부동산 보유 여부에 따른 부의 편중현상이 나타나고 소득격차가 심화되어 국가 부담과 사회갈등의 원인이 될 수 있다. 거래세가 높고 보유세가 낮은 과세 체계는 저소득층의 부동산 자산 취득 기회를 어렵게 하는 요인이 되기도 한다.

종합부동산세 개편안을 보면 고가주택과 다주택자의 부담을 늘리고 중저가 1주택(과표 6억 이하)의 세부담은 최소화 한다는 내용이다. 종합부동산세 산정은 과세 표준에 세율을 곱하는 방식으로 계산한다. 과세표준은 공시가격(실거래가의 약 60∼70%)×종부세 공정시장가액비율(80%)로 산정한다. 이때 공시가격에서 1세대 1주택자는 9억 원을 기본 공제하고 다주택자는 6억 원을 기본 공제한 후 공정시장가액 80%를 적용한다.

정부안은 공정시장가액비율을 현행 80%에서 매년 5%씩 인상해 향후 2년간 90%까지 점진적으로 높인다는 계획이다. 세율은 과세표준 6억 원 초과 주택에 한해 0.1%p∼0.5%p 인상한다. 다만 3주택 이상자는 과표 6억 원 초과시 0.3%p를 추가로 과세할 예정이다. 정부 추산에 따르면 시가 약 23억 원이하(과세표준 6억 원 이하)의 1세대 1주택자는 종부세 부담이 거의 늘어나지 않는 것으로 계산된다. 3주택 이상 다주택자도 합산 시가액이 약 19억 원(과세표준 6억)일 경우에는 종부세 부담 증가가 미미한 수준이다.

결국 1세대 1주택자는 시가 약 23억 원 이상인 고가주택일 경우 세부담이 누진적으로 늘어나며, 다주택자는 추가 과세로 인해 과세부담이 더 확대될 것으로 보인다. 정부는 다주택자의 부담을 고려해 임대주택으로 등록하면 합산과세 배제를 통해 부담을 면할 수 있도록 하고 있다. 

정부의 개편안은 대부분 1세대 1주택자에게는 부담을 주지 않고 일부 고가주택자와 부동산 자산이 많은 사람에게 부담을 늘려 사회적 저항을 최소화하고 과세의 공평성을 제고할 것으로 보인다. 주택시장에서 다주택자의 사회적 기능을 고려할 때 민간임대주택 감소에 영향을 줄 수 있으나 임대주택 등록으로 유인하기 위한 더 나은 후속 조치가 이뤄진다면 시장에 미치는 부정적 영향은 크지 않을 것으로 보인다.

이번 개편안은 사회적 충격을 최소화 하면서 부동산을 통한 자산·소득 양극화와 부동산 쏠림 현상을 완화하고 과세의 공평성을 제고하는데 기여할 것이다. 또한 단기 투기 목적으로 주택을 여러 채 구입하는 캡 투자자가 줄어들어 부동산 시장질서 확립에도 기여할 것이다.

그럼에도 불구하고 과세 부담의 증가는 현금납부 여력이 부족한 가구에게 고통을 줄 수 있고, 다주택자의 임대주택 공급 순기능을 저해하는 등의 종부세 강화의 부작용이 나타날 수 있다. 후속적인 보완 대책이 필요할 수 있다. 그리고 보유세 인상에 상응하여 그동안 높다고 지적받아 온 거래세를 인하하기 위한 후속 조치가 뒤 따라야 할 것이다.