임차인이 전세 보증금 사기 당할 위험도 없고 매월 주거비 지출도 크게 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 임대인은 고정적으로 월세 개념의 고정수익을 올릴 수 있는 새 주거지원 사업이 도입된다.  

국토교통부는 지난 8월 13일 발표된 주택 신속 공급 방안의 후속조치 일환으로, 임차인 주거부담을 낮추기 위해 전월세 안정화기구(이하 안정화기구)를 활용한 새로운 개념의 주거지원 사업인 '전월세 안심신탁'을 추진한다고 20일 밝혔다.

전월세 안심신탁은 시중의 월세 물건을 안정화기구가 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 사업으로, 안정화기구-임대인-임차인이 3자 간 전월세 계약을 체결한 뒤 임차인이 전세금을 기구에 예치하면 기구가 전세금을 투자 운용해 임대인에게 전세금 운용수익을 월세 개념으로 제공한다.

이를 이용하면, 임차인은 월세 대신 상대적으로 부담이 적은 전세에 거주해 부담을 덜 수 있고, 전세금을 안정화기구인 주택도시보증공사(HUG)에서 관리하므로 전세사기 위험도 없고, 임대인은 월세 형태로 안정적으로 전세금 운용수익을 올릴 수 있다.

이 사업은 참여를 원하는 임대인과 임차인이 신청하면 3자 간 계약을 맺고 사업에 참여할 수 있다.

전월세 안심신탁사업은 전세를 선호하는 임차인과 월세로 임대를 놓고 있는 임대인 사이의 미스매치를 해소해 시중의 월세를 전세로 전환 공급하기 위해 고안한 사업이다.

전월세 안심신탁은 주택 유형에 제한을 두지 않고 일반 임대인과 임차인을 대상으로 별도 공모를 통해 지원자를 모집한다.

시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 우선 시행하고 시세 대비 전세금 규모가 과도한지 여부와 위반 건축물 여부 등 기본 검증을 한다.

사업에 참여하는 임차인은 비싼 월세 대신 저렴한 전세로 거주할 수 있으며 소득 등 지원요건을 충족할 경우 주택기금 전세자금대출(버팀목) 또는 시중은행 대출을 활용해 전세금 목돈을 마련할 수 있다.

안정화기구가 전세금을 예탁받고 이후 전세금 반환도 책임지므로 임차인은 별도의 전세금반환보증, 전세대출보증 가입이 필요하지 않아 추가적인 보증료 부담도 덜 수 있다.

임대인은 안정화기구로부터 전세금 운용을 통한 고정수익(월세)을 매달 지급받아 월세 연체 걱정 없이 안정적인 이익을 얻을 수 있다.

안정화기구는 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성해 주택건설사업장에 HUG 보증부 PF대출 등으로 운용해 연 4%대의 이자수익을 창출해 달마다 임대인에게 지급하며 임대인의 소득에 대해서는 세제지원도 추진한다.

사업에 참여하는 임대인이 등록 임대사업자인 경우 임대보증금반환보증 가입의무가 면제되므로 보증료 부담도 줄어든다.

특히, 임대인이 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주할 경우 주택연금(연 1~3% 내외)도 받을 수 있게 한다.

전월세 안심신탁 사업은 임대인이 참여 신청 후 안정화기구가 임차인 모집을 도와주는 방식과 임대인과 임차인이 미리 전세금 수준을 협의한 뒤 사업 참여를 신청하는 방식을 병행해 참여자를 모집할 계획이다.

LH 매입임대주택 일부도 안정화기구를 통해 시범공급(올해 500호)해 무주택 청년 세대의 주거부담을 덜어줄 계획이다.

구체적인 사업추진 절차, 약정서 내용, 월세수익률 등은 다음 달 말 사업 공고에서 확인할 수 있으며, 임대인과 임차인은 누구나 HUG 누리집과 전국 지사에서 신청할 수 있다.

향후 10월 사업 신청 접수, 11월 3자 약정 체결 및 계약금 예치를 거쳐 연말부터 순차적으로 입주를 지원할 계획이다.

김이탁 국토부 제1차관은 "앞으로 전월세 안정화기구를 통해 임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 내려놓고 임대차계약을 안심하고 맺을 수 있을 것"이라고 밝히고 "이번 전월세 안심신탁 사업이 성과를 내고 더욱 고도화하면 임차인은 전세 거주 효과, 임대인은 월세 수익 효과를 볼 수 있는 현재 방식뿐만 아니라, 임대차시장 건전화를 위한 다양한 계약 방식도 검토할 예정"이라고 덧붙였다.

◆ 전월세 안심신탁 QnA

Q1. 전월세 안심신탁 사업의 추진 배경은?

최근 전세기피 현상, 저금리로 인한 임대인의 월세 선호 등 이유로 전세의 월세화가 진행 중으로 청년 등 주거취약계층의 주거비 부담이 커지고 있다. 임차인은 안전한 전세 매물을 구하기 어렵고, 임대인은 월세 연체·공실과 전세금 운용에 부담을 느끼는 상황이다. 전세를 원하는 임차인과 월세 수익을 원하는 임대인 간 수요 불일치를 해소하기 위해 마련했다.

Q2. 모든 임대인이 의무적으로 사업에 참여해야 하는 것인지?

법적 참여의무가 있는 사업이 아니며 사업 참여를 희망하는 임대인과 임차인의 자발적인 신청을 받아 사업을 진행할 예정이다. 참여 임대인에게는 월 수익 안정적 지급, 세제 혜택 등 인센티브를 제공할 계획이다.

Q3. 전월세 안심신탁 사업 참여시 임대인과 임차인이 받는 혜택은?

예를 들어, 주택 가격이 3억 원이고 전세가는 2억 원인 주택에 보증금 1000만 원과 월세 74만 원을 지출하며 사는 임차인의 경우, 안심신탁 사업에 참여하면 월세 74만 원보다 약 20만 원 적은 월 53만 원 수준의 이자(평균금리 3.97% 기준)를 부담하게 된다. 또한, 전세금반환보증과 전세대출보증 가입도 필요 없어 연간 약 34만 원의 보증료를 절감할 수 있다.

해당 주택을 보유한 임대인은 안심신탁 사업 참여로, 연체나 공실 관리에 대한 부담 없이 매월 73만 원의 약정수익을 수령할 수 있으며 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하면 주택연금을 연계한다.

가령, 서울 1주택자가 65세·55세 부부 조건으로 지방으로 이주하고 주택가격 3억 원, 종신지급방식·정액형을 적용할 경우 주택연금은 월 최대 약 47만 원으로 산정된다. 이렇게 되면 월 73만 원의 약정수익에 더해 총 120만 원 가량의 현금을 확보할 수 있게 된다.

Q4. 전월세 안심신탁 사업의 절차 및 도입시기는?

9월 중 HUG 누리집 등을 통해 모집공고하며 10월 사업 신청, 11월부터 HUG·임대인·임차인 3자 계약한다. 이후, 임차인은 기구가 지정한 계좌에 전세금을 납부하고 12월 순차적으로 입주와 임대인 수익 지급을 한다. 임대차 종료 후에는 기구(HUG)가 임차인에게 보증금을 반환한다.

Q5. 임대차 시장의 전세가 월세로 전환되는 것을 부추겨 결과적으로 전세 소멸을 조장하는 것은 아닌지?

안심신탁사업의 전면 도입 시, 임대인들이 전세를 내놓지 않아 전세 소멸을 초래할 수 있다는 우려가 있으나, 이는 전적으로 사업에 대한 오해에서 비롯된 것이다. 안심신탁사업은 전세와 월세의 장점을 결합한 새로운 방식의 계약형태 도입으로 전세 선호 임차인에게는 전세 공급 증가와 동일한 효과를 기대한다. 또한, 법적 의무가 아닌, 사업 참여를 희망하는 임대인과 임차인을 대상으로 시범적으로 운영할 계획이다.

Q6. 임대인 입장에서 목돈이 필요할 수 있는데 참여할 유인이 있을지?

본 사업은 ①공실 우려 없이 안정적인 월세수익을 원하는 임대인, ②전세금을 정기예금 등 안정적 자산에 예치하는 임대인이 주로 참여하게 될 것으로 예상된다. 다만, 갭투자나 고수익 위험자산에 투자하는 임대인은 참여 유인이 없을 것으로 예상한다.

Q7. 전월세 안정화 기구에서 보증금 투자 손실이 발생할 경우, 임차인 보증금이나 임대인의 월세수익도 손실 발생 가능한지?

예치된 보증금은 주택공급 활성화 펀드에서 HUG 보증부 PF대출 사업장에 투자, 원금 손실이 최소화되는 구조로 운용할 계획이다. 따라서 안정화기구(HUG)의 투자 손실이 발생해도 임차인 전세금은 전액 보장되며, 임대인에게 지급되는 월 수익도 정상적으로 지급할 계획이다.

Q8. 사업에 참여하기 위한 임대인 또는 임차인 자격은?

소득, 자산 등 제한없이 참여를 희망하는 누구나 신청 가능하며, 시세 20억 원 이하의 주택에 우선 시행(추후 확대 검토)한다. 다만, 위반건축물 여부와 시세 대비 과도한 전세금 등 필요 최소한의 요건에 대해서는 검증 절차를 거칠 계획이다.

Q9. 전세금 전액을 예탁해야만 사업에 참여할 수 있는지? 보증부월세 계약도 전월세 안심신탁 사업에 참여 가능한지?

원칙적으로 보증부월세 계약도 사업 참여 가능하며 보증금과 월세금을 전세금으로 환산하여 적정 전세가 이내이면 사업에 참여할 수 있다.

Q10. 보증금의 예탁기간이 있는지?

별도의 기간 제한 없이 예탁기간은 전세기간에 연동하여 운영할 예정(예: 2년 전세 → 2년 예탁)이다. 전세계약이 갱신되는 경우 변경 약정 등을 통해 예탁기간도 함께 연장하는 것을 원칙으로 운영한다.

문의: 국토교통부 주택정책관 주택기금과(044-201-3347), 재정경제부 세제실 소득세제과(044-215-4212), 금융위원회 금융정책국 금융정책과(02-2100-1691), 주택도시보증공사 신비전·신사업 추진 TF(051-998-6821)

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