오는 10월부터 현행 4%인 월차임 전환율(전월세 전환율)이 2.5%로 하향 조정될 전망이다.

정부는 19일 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 ‘제3차 부동산시장 점검 관계장관회의’를 열고 이 같은 내용을 포함한 ‘주택임대차 보호법’ 시행령 개정안을 마련했다고 밝혔다.

앞서 지난 7월 31일 개정 주택임대차보호법이 시행돼 국내 전월세 시장에 계약갱신청구권 및 전월세상한제가 도입됐다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로 이에 따라 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장됐다. 또 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한할 수 있게 됐다.

아울러 정부는 개정 주택임대차보호법이 실제 전월세 시장에서 실효성 있게 작동할 수 있도록 전월세 전환율을 하향 조정하고 허위 갱신거절을 방지하는 방안 등을 추진한다.

우선 법정 월차임 전환율을 현행 4%에서 2.5%로 하향 조정한다.

법정 월차임 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용되는 산정율로, 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 시 적용된다.

정부 관계자는 “최근 저금리 기조에도 불구하고 법정 월차임 전환율은 ‘기준금리 + 3.5%’로 고정돼 있어 1년 만기 정기예금 등의 타 원금보장 투자상품의 수익률(1% 중후반)에 비해 과대평가돼 있는 측면이 있고, 시중 전세대출 금리 2% 대와 비교해도 월차임 전환율이 과도하게 높아 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지게 되는 결과를 초래하고 있다”고 설명했다.

예를 들어 현행 법정 전월세전환율 4%에 전세대출 금리 2.5%(시중)를 가정한 상황에서 현금 1억원이 있는 임차인이 3억원 전세 거주시 주거비 부담은 월 40만원(2억원×2.5%)이지만 월세로 전환하게 되면 전환율 4% 적용시 월 67만원으로 주거비 부담이 늘어난다.

정부는 이번 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권이 도입됨에 따라 계약갱신 시 임대인과 인차인 간 합의로 전월세 전환사례가 있을 수 있는 만큼, 임차인의 주거비 부담완화 차원에서 법정 월차임 전환율을 하향 조정할 필요가 있다고 판단했다.

다만, 주택을 임대하는 경우 임대인이 부담하는 유지보수 비용, 임대료 체납리스크, 임대용 주택 매입을 위한 주담대 금리 등 임대인의 기회비용도 균형감 있게 고려했다고 덧붙였다.

이에 정부는 현재 ‘기준금리 + 3.5%’로 되어 있는 법정 월차임 전환율 산정공식을 ‘기준금리 + 2%’로 조정, 법정 월차임 전환율을 2.5% 수준으로 운영할 계획이다.

또 지난 주택임대차보호법 개정 시 임대인과 임차인 간 갈등을 신속히 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원을 신규로 추가했다.

정부는 이번 시행령 개정을 통해 LH와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회 12곳의 위치 및 관할 범위를 신규로 추가하고 향후 지역별 분쟁조정 수요 및 운영현황을 고려, 분쟁조정위 설치 지역 및 관할을 추가할 예정이다.

인구 50만 이상 도시에 최소 1곳 이상의 분쟁조정위를 운영(약 40여곳)한다는 것이 목표다.

아울러 허위의 갱신거절 방지를 위한 ‘임대차 정보열람권’을 확대한다.

정부는 계약갱신청구권 도입과 함께 임대인이 직접거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대하는 것을 막기 위한 법정 손해배상책임제도를 도입했다.

제도의 실효성 확보를 위해 임대인의 직접 거주를 이유로 갱신거절 당한 임차인이 임대인의 실제 거주 여부(제3자에게 임대되었는지 여부)를 확인할 수 있도록 제도적 뒷받침이 필요함에 따라 시행령 개정을 통해 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있는 방안이 추진된다.

즉, 현행 현 임차인·임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등에만 허용된 권한을 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인에게도 부여할 방침이다.

주택임대차보호법 시행령 하위규정은 이달말 입법예고에 착수, 10월 중 시행을 목표로 조속한 입법절차를 진행할 예정이다.

정부 관계자는 “아직은 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 제도도입 초기로 개정 주택임대차보호법의 효과에 의문을 제기하는 목소리도 많지만 제도가 시장에 안착돼 임차인의 주거기간이 늘어나고 임대인과 임차인이 동등한 지위에서 임대료 협상을 진행하는 등 임차인의 주거권이 향상되는 효과가 나타나기 시작하면 전월세 시장은 예전보다 더욱 안정화될 것”이라고 밝혔다.

또 “앞으로도 개정 주택임대차보호법의 안착을 위해 노력하고 전월세 시장 가격의 안정을 통해 무주택 서민들의 주거 불안이 발생하지 않도록 최선을 다하겠다”고 강조했다.

문의: 국토교통부 주택정책과 044-201-3321